一、背景知識：商品房預(yù)售是房地產(chǎn)開發(fā)公司的行為，即預(yù)售人將在建商品房預(yù)售給預(yù)購人，預(yù)購人支付部分房價或押金商品房預(yù)售合同是一種買賣合同。一般銷售合同的標(biāo)的物在合同簽訂中是否存在不受法律限制，特別是在物流運輸高度發(fā)達(dá)、營銷手段高效的今天，企業(yè)往往按照合同訂單組織安排生產(chǎn)，即：，首先是合同，然后是合同產(chǎn)品。但是，對于房屋預(yù)售合同標(biāo)的物——房屋，由于其自身和建設(shè)的特殊性，如房屋標(biāo)的物價值大、建設(shè)周期長、開發(fā)建設(shè)行政許可、影響人民生活等基本條件，大多數(shù)國家也對房屋預(yù)售行為采取了更為嚴(yán)格的監(jiān)管措施，如澳大利亞、日本、韓國在新加坡、馬來西亞、中國、香港等國家和地區(qū)，政府一般規(guī)定預(yù)售條件，實行預(yù)售許可證管理，并對預(yù)售活動進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)管；當(dāng)然，也有免費的方法，主要是在歐洲和美國的大多數(shù)國家和地區(qū)。預(yù)售條件相對寬松，未實施許可證管理。買賣雙方通過律師協(xié)商預(yù)售合同，受《合同法》等法律的限制。無論是否開工，都允許預(yù)售新房。中國從一開始就對商品房的開發(fā)和預(yù)售采取了更加嚴(yán)格的管理措施。1994年7月通過的第44條規(guī)定了預(yù)售條件：商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（1）已繳納全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；（2） 持有建設(shè)項目規(guī)劃許可證；（3） 根據(jù)預(yù)售商品房計算，開發(fā)建設(shè)投資占項目建設(shè)總投資的25%以上，已確定建設(shè)進(jìn)度和竣工交付日期；（4） 向縣級以上人民政府房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，領(lǐng)取商品房預(yù)售許可證。商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定，將預(yù)售合同報縣級以上人民政府房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。商品房預(yù)售收入必須用于相關(guān)工程建設(shè)。隨后，建設(shè)部頒布的《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》和《城市商品房預(yù)售管理辦法》也確定了商品房預(yù)售許可證制度。如《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第二十三條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房，應(yīng)當(dāng)具備下列條件：（一）土地使用權(quán)出讓金全部繳納，取得土地使用權(quán)證書；（2） 持有建設(shè)項目規(guī)劃許可證和施工許可證；（3） 根據(jù)提供的預(yù)售商品房，開發(fā)建設(shè)投資占項目建設(shè)總投資的25%以上，已確定建設(shè)進(jìn)度和竣工交付日期；（4） 已辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證；第二十四條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請商品房預(yù)售登記，應(yīng)當(dāng)提交下列文件：（一）本條例第二十三條第（一）項至第（三）項規(guī)定的證明材料；（2） 營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)等級證書；（3） 工程施工合同；（4） 預(yù)售商品房分層規(guī)劃；（5） 商品房預(yù)售計劃。第三十九條違反本條例規(guī)定，擅自預(yù)售商品房的，由縣級以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責(zé)令停止違法行為，沒收違法所得，并可處以所收預(yù)付款1%以下的罰款。《城市商品房預(yù)售管理辦法》進(jìn)一步明確規(guī)定，未取得商品房預(yù)售許可證，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。2003年6月1日生效的《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定，出賣人未取得商品房預(yù)售許可證的，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同視為無效，但在起訴前取得商品房預(yù)售許可證的，可以視為有效。從上述法律規(guī)定來看，當(dāng)事人在簽訂商品房預(yù)售合同時未辦理商品房預(yù)售許可證的，該合同無效。如果開發(fā)商不符合“故意隱瞞未取得商品房預(yù)售許可證或提供虛假商品房預(yù)售許可證”的條件，買方只能要求退還購房款。這種待遇是否保障了購房者的權(quán)益？這取決于具體情況。例如，當(dāng)房價上漲，開發(fā)商想要占用增值利潤時，他可以以未辦理商品房預(yù)售許可證為由，要求確定預(yù)售合同無效。此時，是否可以辦理預(yù)售許可證取決于開發(fā)商。如果有嚴(yán)格、嚴(yán)格的適用法律法規(guī)，就會縱容開發(fā)商的違法行為，支持開發(fā)商從違法行為中獲利。以下情況就是這種類型。在似乎沒有法律依據(jù)的情況下，購房者如何保護(hù)自己的權(quán)利