1、 案例：2001年10月，a貿易有限公司（以下簡稱a公司）與市科技咨詢有限公司（以下簡稱B公司）簽訂房屋租賃合同，稱a公司將近500平方米的商鋪出租給B公司；租賃期限為三年，自2001年11月1日起至2004年10月31日止；租金25萬元/年，先交后用；甲方負責租賃房屋的正常水電供應，乙方按月支付水電費；如果一方不履行合同，另一方有權提前終止合同，違約方應一次性向另一方支付人民幣10萬元。本合同由公證處公證。a公司在租賃時未取得房屋所有權證書，但僅在租賃后取得。該房屋的租金尚未向房屋管理部門登記。2003年2月，a公司向法院起訴B公司，稱B公司第二年未支付租金，拖欠水電費，因此要求終止房屋租賃合同，并支付所欠租金和違約金。本案是一樁房屋租賃合同糾紛，涉及諸多法律問題，不僅包括不動產產權登記，還包括合同效力和公證效力的構成要件，值得研究。筆者擬作一初步分析。2、 相關法律分析（一）《城市房地產管理法》第五十二條規定：“房屋租賃是指房屋所有人作為出租人將房屋出租給承租人使用，承租人向出租人支付租金的行為。”，只有房屋所有人是租賃房屋的法律主體。但如果沒有產權證，那是業主嗎？筆者認為，不取得房屋所有權證并不意味著不作為所有人，因為從房地產登記認證法律制度的發展來看，登記認證是為了公示物權。無證物權只能對抗有證第三人，不辦理產權證不影響所有權人對該財產的所有權。因此，所有權人和所有權證書持有人的概念并不相同。在房屋建造過程中，業主尚未成為業主，房屋竣工后，業主可以在相當長的時間后成為所有權證書的持有人。在此期間，如果不允許租賃，顯然不利于提高社會資源的利用效率，違反了市場經濟鼓勵交易的原則。《合同法》第212條規定，“租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用和收益，承租人支付租金的合同”。出租人不限于業主。應當說，依法享有標的物使用權的人，原則上可以作為出租人，有權將其使用的標的物轉讓給他人。此外，《合同法》第51條規定，“無權處分他人財產的人經債權人批準或者無權處分人訂立合同后，取得處分權的，合同有效。”《合同法》第228條還規定：“如果承租人因第三方索賠而無法使用或受益于租賃物，承租人可以要求減少租金或拒絕支付租金。”這從另一個方面表明，出租人是租賃物的所有人還是使用者并不影響租賃合同的效力。出租人出租他人租賃物的，租賃合同仍然有效，但出租人有義務將租賃物交付承租人使用。出租人不能交付承租人使用的，應當承擔不履行債務的責任；如出租人將標的物交付承租人使用的，承租人仍應當支付租金，不得爭辯租賃物不屬于出租人。出租人出租他人物，對標的物所有人構成侵權或者不當得利的，應當承擔侵權民事責任或者向標的物所有人或者合法使用人返還不當得利的義務。承租人要求承租人返還標的物，因承租人與標的物無租賃關系的，承租人不得拒絕，承租人遭受的損失只能由出租人賠償。當然，承租人不承擔向租賃物的所有人或使用者支付租金或承擔民事侵權責任。可以看出，即使是根據合同法出租他人的房屋，也沒有無效條款，也沒有所有權爭議。只是因為時間問題，沒有理由無效。因此，無產權證出租房屋不違法，不違反社會公共利益，不可作廢。關于1995年5月9日建設部發布的《城市房屋租賃管理辦法》第六條，“未依法取得房屋所有權證書的房屋不得出租”的規定不能作為合同無效的理由。因為合同是否有效的判斷只能依據法律、行政法規的明確規定。建設部的命令不是國家法律或行政法規，因此不能作為合同無效的依據