1、 案例:2001年10月,a貿(mào)易有限公司(以下簡稱a公司)與市科技咨詢有限公司(以下簡稱B公司)簽訂房屋租賃合同,稱a公司將近500平方米的商鋪出租給B公司;租賃期限為三年,自2001年11月1日起至2004年10月31日止;租金25萬元/年,先交后用;甲方負(fù)責(zé)租賃房屋的正常水電供應(yīng),乙方按月支付水電費;如果一方不履行合同,另一方有權(quán)提前終止合同,違約方應(yīng)一次性向另一方支付人民幣10萬元。本合同由公證處公證。a公司在租賃時未取得房屋所有權(quán)證書,但僅在租賃后取得。該房屋的租金尚未向房屋管理部門登記。2003年2月,a公司向法院起訴B公司,稱B公司第二年未支付租金,拖欠水電費,因此要求終止房屋租賃合同,并支付所欠租金和違約金。本案是一樁房屋租賃合同糾紛,涉及諸多法律問題,不僅包括不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記,還包括合同效力和公證效力的構(gòu)成要件,值得研究。筆者擬作一初步分析。2、 相關(guān)法律分析(一)《城市房地產(chǎn)管理法》第五十二條規(guī)定:“房屋租賃是指房屋所有人作為出租人將房屋出租給承租人使用,承租人向出租人支付租金的行為。”,只有房屋所有人是租賃房屋的法律主體。但如果沒有產(chǎn)權(quán)證,那是業(yè)主嗎?筆者認(rèn)為,不取得房屋所有權(quán)證并不意味著不作為所有人,因為從房地產(chǎn)登記認(rèn)證法律制度的發(fā)展來看,登記認(rèn)證是為了公示物權(quán)。無證物權(quán)只能對抗有證第三人,不辦理產(chǎn)權(quán)證不影響所有權(quán)人對該財產(chǎn)的所有權(quán)。因此,所有權(quán)人和所有權(quán)證書持有人的概念并不相同。在房屋建造過程中,業(yè)主尚未成為業(yè)主,房屋竣工后,業(yè)主可以在相當(dāng)長的時間后成為所有權(quán)證書的持有人。在此期間,如果不允許租賃,顯然不利于提高社會資源的利用效率,違反了市場經(jīng)濟(jì)鼓勵交易的原則。《合同法》第212條規(guī)定,“租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用和收益,承租人支付租金的合同”。出租人不限于業(yè)主。應(yīng)當(dāng)說,依法享有標(biāo)的物使用權(quán)的人,原則上可以作為出租人,有權(quán)將其使用的標(biāo)的物轉(zhuǎn)讓給他人。此外,《合同法》第51條規(guī)定,“無權(quán)處分他人財產(chǎn)的人經(jīng)債權(quán)人批準(zhǔn)或者無權(quán)處分人訂立合同后,取得處分權(quán)的,合同有效。”《合同法》第228條還規(guī)定:“如果承租人因第三方索賠而無法使用或受益于租賃物,承租人可以要求減少租金或拒絕支付租金。”這從另一個方面表明,出租人是租賃物的所有人還是使用者并不影響租賃合同的效力。出租人出租他人租賃物的,租賃合同仍然有效,但出租人有義務(wù)將租賃物交付承租人使用。出租人不能交付承租人使用的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)不履行債務(wù)的責(zé)任;如出租人將標(biāo)的物交付承租人使用的,承租人仍應(yīng)當(dāng)支付租金,不得爭辯租賃物不屬于出租人。出租人出租他人物,對標(biāo)的物所有人構(gòu)成侵權(quán)或者不當(dāng)?shù)美模瑧?yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)民事責(zé)任或者向標(biāo)的物所有人或者合法使用人返還不當(dāng)?shù)美牧x務(wù)。承租人要求承租人返還標(biāo)的物,因承租人與標(biāo)的物無租賃關(guān)系的,承租人不得拒絕,承租人遭受的損失只能由出租人賠償。當(dāng)然,承租人不承擔(dān)向租賃物的所有人或使用者支付租金或承擔(dān)民事侵權(quán)責(zé)任。可以看出,即使是根據(jù)合同法出租他人的房屋,也沒有無效條款,也沒有所有權(quán)爭議。只是因為時間問題,沒有理由無效。因此,無產(chǎn)權(quán)證出租房屋不違法,不違反社會公共利益,不可作廢。關(guān)于1995年5月9日建設(shè)部發(fā)布的《城市房屋租賃管理辦法》第六條,“未依法取得房屋所有權(quán)證書的房屋不得出租”的規(guī)定不能作為合同無效的理由。因為合同是否有效的判斷只能依據(jù)法律、行政法規(guī)的明確規(guī)定。建設(shè)部的命令不是國家法律或行政法規(guī),因此不能作為合同無效的依據(jù)
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