【基本案情】2005年1月20日,原告張(乙方)與被告**公司(甲方)簽訂《房屋租賃合同》,雙方約定甲方同意出租位于文山路98號(hào)樓的一、二、五層及廚房,并將醫(yī)院除配電室、暖氣室外的5套住房交給乙方,期限5年,自2005年4月28日至2010年4月28日,年租金5萬元,由乙方按年支付,每年4月28日前支付50%的首付,剩余部分于年底結(jié)算;合同期滿后,甲方提供給乙方的水、電、暖氣、桌椅、凳子、空調(diào)等應(yīng)完好無損地移交給甲方。如有損壞,按原價(jià)賠償(具體數(shù)量見附表);在此期間,水電費(fèi)由乙方承擔(dān);租賃期內(nèi),乙方應(yīng)負(fù)責(zé)維修或賠償因房屋使用不當(dāng)或自行改建造成的損失;乙方應(yīng)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)全額支付租金。乙方無正當(dāng)理由逾期三個(gè)月以上不支付租金的,甲方有權(quán)收回租賃房屋。合同簽訂后,被告**公司將涉案房屋鑰匙交給原告。此后,原告張開始根據(jù)餐飲業(yè)的需要,以“**酒店”的名義裝修房屋、購買相關(guān)設(shè)備、招聘員工、進(jìn)行一定時(shí)間的廣告宣傳。但“**酒店”未經(jīng)工商注冊(cè)
2005年3月20日,被告**公司書面通知原告,貴協(xié)議所指租賃物業(yè)的所有權(quán)不屬于**公司,我公司從未委托**公司簽訂房屋租賃合同,因此,您與**公司簽訂的房屋租賃合同無效。我希望您在收到信函后10天內(nèi)與**公司協(xié)商終止合同。逾期不交的,我公司將依法行使權(quán)利。并附房屋所有權(quán)證。在庭審中,原告承認(rèn)他于2005年3月25日收到**公司的一封特快專遞信。2005年4月7日,被告**公司通過電報(bào)通知原告終止合同:在您于2005年1月20日與我公司簽訂房屋租賃合同后,威海公司立即通知我們終止與您的合同,因?yàn)樵摲课莸漠a(chǎn)權(quán)不屬于我公司。因此,經(jīng)核實(shí),我公司得知該房屋產(chǎn)權(quán)不屬于我公司,因此,希望您與我公司及時(shí)協(xié)商解除合同,避免給您造成不應(yīng)有的損失。現(xiàn)原告要求兩被告就裝修、購買辦公及酒店用品、員工工資、廣告宣傳等各項(xiàng)損失,共賠償219087.08元人民幣【判決要點(diǎn)】:,法院認(rèn)為:根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定,無權(quán)處分他人財(cái)產(chǎn)的人經(jīng)債權(quán)人批準(zhǔn)取得處分權(quán)或者無權(quán)處分人訂立合同的,該合同有效;依法成立的合同,自成立時(shí)生效;法律、行政法規(guī)規(guī)定必須辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)才能生效的,從其規(guī)定。據(jù)此,被告**公司與原告張簽訂了租賃合同,該房屋無產(chǎn)權(quán)。在債權(quán)人認(rèn)可或者原告張某取得處分權(quán)之前,本合同為效力未定的合同。被告**公司作為權(quán)利人,得知后拒絕書面確認(rèn),故被告**公司與原告張于2005年1月20日簽訂的租賃合同成立,但無效。雖然雙方約定的租賃期限為2005年4月28日至2010年4月28日,但本合同于2005年1月20日訂立,原告張先生將該房屋出租用于經(jīng)營酒店。在合同簽訂后,他為履行合同而進(jìn)行房屋裝修、廣告宣傳、購買設(shè)備、招聘員工和其他準(zhǔn)備工作是合法的。被告**公司稱原告張某的租賃期開始于2005年4月28日,被告**公司在租賃期開始于2005年4月28日后承擔(dān)法律責(zé)任,原告張某未經(jīng)被告**公司同意進(jìn)行裝修的理由不正當(dāng),不予支持。被告**公司明知沒有產(chǎn)權(quán),仍與原告張某簽訂租賃合同,違反了誠信原則,導(dǎo)致合同無效。應(yīng)賠償原告張?jiān)跍?zhǔn)備履行合同過程中發(fā)生的合理費(fèi)用。原告張某對(duì)該房屋的裝修作為該房屋的補(bǔ)充,已與該房屋融為一體,扣減將影響其使用價(jià)值。被告**公司可以按照裝修的現(xiàn)值向原告進(jìn)行賠償。同時(shí),原告張為酒店的開業(yè)招聘員工,吃飯、生活和支付工資,符合行業(yè)慣例,費(fèi)用也合理。原告要求的廣告費(fèi)為4.52萬元,可通過文登市電站提供的《廣告經(jīng)營合同》確認(rèn),且該廣告行為在原告張于2005年3月25日收到被告**公司主張租賃財(cái)產(chǎn)所有權(quán)并要求原告張與被告**公司終止合同的通知前已實(shí)際履行,損失金額已確定,原告張是否支付廣告發(fā)布費(fèi)是另一種法律關(guān)系,與被告**公司無關(guān)
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萌輝律師,畢業(yè)于西北政法大學(xué),中華全國律師協(xié)會(huì)會(huì)員,陜西律師協(xié)會(huì)會(huì)員,陜西唯成律師事務(wù)所專職律師。 ? 待人誠懇,做事嚴(yán)謹(jǐn),思維縝密,責(zé)任心強(qiáng),具有扎實(shí)的法律基礎(chǔ)功底和辦案經(jīng)驗(yàn)。忠實(shí)規(guī)范的服務(wù)于當(dāng)事人,贏得當(dāng)事人的極大信任及一致好評(píng)。 ? 主要業(yè)務(wù)領(lǐng)域 ? 訴訟:房地產(chǎn)糾紛、債權(quán)債務(wù)、合同糾紛、婚姻繼承、交通事故、各類侵權(quán)損害賠償及公司法律顧問等。 ? 非訴: ? 1、協(xié)助公司同相關(guān)經(jīng)濟(jì)主體談判、簽訂協(xié)議、合同等,提供合同風(fēng)險(xiǎn)防范方面有關(guān)的一般性法律服務(wù); ? 2、起草、審查公司各類合同; ? 3、企業(yè)規(guī)章制度的方案設(shè)計(jì)與合法性審查。 ? 執(zhí)業(yè)理念:受人之托,忠于之事。 ? 主要業(yè)務(wù)范圍: 1、接受法律咨詢; 2、代寫法律文書:律師函、合同、協(xié)議、訴訟法律文書等; 3、代為查詢:查詢個(gè)人信息、企業(yè)注冊(cè)信息; 4、訴前調(diào)解; 5、接受委托,進(jìn)行民事、刑事案件的代理或辯護(hù)。 ? 辦公地址:渭南市大荔中心廣場(chǎng)新華書店二樓.
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