1、 眾籌購房中實(shí)際投資者與名義買家的關(guān)系自去年3月30日該政策出臺(tái)以來，北京、上海、廣州和深圳等一線城市的房價(jià)飆升。據(jù)媒體報(bào)道，深圳房價(jià)每年上漲47.5%。購房收入中的高利貸也讓我們感嘆，它確實(shí)發(fā)生在我們身上。隨著房價(jià)的上漲，互聯(lián)網(wǎng)金融已經(jīng)進(jìn)入眾籌時(shí)代。眾籌買房是減少投資或規(guī)避政府購房限制和貸款政策的利器。因此，出現(xiàn)上述“眾籌買房”現(xiàn)象

眾籌買房一般是指多人為投資目的收取房款或首期款，共同簽訂合同的一種投資方式，同意以合同中某個(gè)投資者的名義買房，同意在房價(jià)上漲到一定程度時(shí)放棄，并且利潤按照出資比例或其他方式進(jìn)行分配

可以看出，在“眾籌購房”中，實(shí)際投資者與名義買家之間只存在一種契約關(guān)系，在房地產(chǎn)登記簿中登記的名義買家就是房屋所有人。如果確認(rèn)為貸款關(guān)系，因?yàn)樵诤炗喓贤瑫r(shí)不會(huì)約定利息，如果發(fā)生爭議，實(shí)際投資者只能要求名義買家返還群眾根據(jù)合同關(guān)系籌集的購房款；即使同意支付利息，利息收入也遠(yuǎn)低于房子的增值。眾籌購房中的爭議有哪些？（I）眾籌購房交易中實(shí)際投資者和名義買家的風(fēng)險(xiǎn)有哪些？

在眾籌購房交易中，實(shí)際投資者和名義買家之間僅存在合同關(guān)系，而房地產(chǎn)登記簿只反映名義上的買方是房屋所有人。我國房屋所有權(quán)的取得以登記為要件，這導(dǎo)致實(shí)際投資者和名義買家都面臨不同程度的風(fēng)險(xiǎn)

房屋的實(shí)際投資者主要有以下風(fēng)險(xiǎn)：

1.名義買家私下出售房屋并完成轉(zhuǎn)讓交易

2.名義買家有外債，導(dǎo)致所購房屋被關(guān)閉或拍賣

3.名義買家死亡，房屋可能因繼承而被名義買家的繼承人繼承

名義買家主要存在以下風(fēng)險(xiǎn)：

1.投資者未能按時(shí)償還貸款，這可能會(huì)損害名義買家的個(gè)人信用

2.房屋已經(jīng)很長時(shí)間沒有出售，這阻礙了名義買家的后續(xù)購買需求

（II）“眾籌買房”的實(shí)際投資者發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)證書上只有名義買家的姓名。因此，在中國，該房屋屬于誰的財(cái)產(chǎn)，登記是不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的公示方式，登記在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上的人是該不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利人。因此，房地產(chǎn)證書上只有名義買家的名稱意味著該房屋只是名義買家的私有財(cái)產(chǎn)（III）如果產(chǎn)權(quán)登記與實(shí)際投資者不一致，會(huì)發(fā)生什么？如果房地產(chǎn)權(quán)證上可以簽署多個(gè)姓名，眾籌購房者該怎么辦

根據(jù)《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)權(quán)證是權(quán)利人享有房地產(chǎn)物權(quán)的證明。房地產(chǎn)權(quán)證記載的事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)與房地產(chǎn)登記簿一致；如果記錄不一致，應(yīng)以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)，除非有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿中存在錯(cuò)誤。由此可見，如果產(chǎn)權(quán)登記與實(shí)際投資者不一致，則以產(chǎn)權(quán)登記為準(zhǔn)。因此，在眾籌購買交易中，如果名義買家聲稱擁有房地產(chǎn)所有權(quán)，如果房地產(chǎn)證書上可以簽署多個(gè)姓名，那么實(shí)際投資者非常被動(dòng)，建議眾籌買家在房地產(chǎn)登記簿上登記自己的姓名（四）未來辦理房屋所有權(quán)變更手續(xù)時(shí)，從名義買家到實(shí)際出資人，相關(guān)費(fèi)用由誰承擔(dān)？辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更登記時(shí)，名義上的買受人或?qū)嶋H出資人可以辦理變更手續(xù)。最好雙方在合同中約定，房屋產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)費(fèi)可作為投資成本。但是，目前大部分房地產(chǎn)交易實(shí)際由賣方接收，交易手續(xù)費(fèi)和稅費(fèi)由買方承擔(dān)

（五）在“眾籌買房”中，房屋的實(shí)際投資者和名義買家都存在風(fēng)險(xiǎn)，那么如何防范眾籌買房的風(fēng)險(xiǎn)呢

為了防范“眾籌買房”實(shí)際運(yùn)作中的潛在風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)際投資者需要簽訂書面協(xié)議，明確投資者之間以及投資者與名義買家之間的權(quán)利義務(wù)，特別是出資比例、出資交付方式、利息分配、名義買受人擅自處置房屋或眾籌房屋因名義買受人原因被查封的出售時(shí)間、已履行的損害賠償責(zé)任、，因未能及時(shí)償還住房貸款而導(dǎo)致名義買方信用損失的賠償責(zé)任，以及房屋出售后的糾紛處理，為避免爭議證據(jù)不足，最終影響“眾籌購房”合同目的的實(shí)現(xiàn)

以上是小編為您整理的相關(guān)問題的答案。綜上所述，我們可以理解，如果用眾籌買房，可能會(huì)產(chǎn)生很多糾紛，因?yàn)閷?shí)際的房主是房產(chǎn)證上的名字。如果您需要法律幫助，歡迎您訪問互聯(lián)網(wǎng)上的法律咨詢