建設工程施工合同糾紛有其自身的特點，主要包括涉及金額較大、涉及利益相關者復雜、涉及人民生活基礎設施、合同履行期限較長等。其中，建設工程款的回收問題成為法院和合同各方的難題。工程款的回收與落實，已成為承包人煞費苦心解決的問題。很明顯，建設工程款優先于普通債權。但是，什么時候行使優先權？優先權能否對抗其他債權？預付款是否納入優先保護范圍？這些問題需要進一步分析。

幾種常見的工程款結算方式

工程款結算是按照施工合同進行的，這是正常的。無論雙方如何商定，承包人都應獲得應得的金額。現金支付是最流行的結算方式，也是目前最常見的結算方式。此外，通過債轉股、實物分割、產權分割、租賃等方式清償項目資金的情況并不少見。債轉股通常是指承包人以債權作為投資，與發包人組成公司，共同經營，分擔損益。這種方式存在缺陷：誰持股、誰經營、誰管理公司，顯然成為各方爭議的焦點。同時，公司的設立需要國家機關的嚴格審批也是一個大問題。

業主產權分割是指當業主拖欠工程款時，可以通過協議將建筑物本身的產權進行清算，然后根據工程款的金額將部分或全部產權分配給承包人。這種方法的缺陷在于難以進行資產評估、資產分析和分配。

以租賃方式解決工程款拖欠問題是一個很好的選擇，即承包人可以通過租賃發包人的房屋來抵消工程款。這種方式的優點是減輕了發包人的付款壓力，緩解了即將激化的矛盾，對承包人的工程款有了交代。工程款優先權是指發包人未按約定支付工程款的，承包人享有相對于其他債權的優先受償權。工程款的優先權在抵押權之前，當事人申請保全后的優先權在財產債權之前。工程款優先受償權的法律依據是《中華人民共和國合同法》第286條和《最高人民法院關于建設工程款優先受償權的批復》。

建設工程價款優先受償范圍包括承包人為建設工程應當支付的職工薪酬、材料費等實際支出，不包括預期利潤和違約金。承包人的建設工程預付款是否具有優先受償權，法律沒有明確規定。張勝勝律師認為，這部分費用顯然應該有優先權，理由是：工程款是承包人完成工作任務后應取得的財產權，預付款是承包人代表發包人支付的應由發包人承擔的費用，而預付款實際上是承包人的“額外”負擔，因此至少應該和工程款一樣受到保護；另外，這也符合《最高人民法院關于建筑合同糾紛法律適用問題的解釋》第六條第二款的規定。建設工程資金優先行使期限的規定。《最高人民法院關于建設工程價款優先受償權的批復》第四條規定，建設工程承包人行使優先受償權的期限為六個月，自建設工程竣工之日或者建設工程合同約定的竣工之日起計算。

預付款的結算

如果承包人和發包人就預付款和預付款利息達成協議，承包人根據協議要求退還預付款和利息，法院應予以支持。但對于利息部分，協議利率高于中國人民銀行同期同類貸款利率的，法院不予支持。

如果雙方沒有達成協議，預付款部分應視為工程欠款；如果對預付利息沒有達成協議，承包商不得要求支付利息。

工程款優先權與房屋買受人權利的對抗

根據上述批復第二條，消費者購買商品房并支付全部或大部分房款后，承包人對工程建設享有的優先權，不得對抗消費者即購房人。如果買方不付款，承包商的優先權將不受影響。同樣，如果房屋過戶登記完成，就沒有優先補償的余地。問題是，除商品房以外的其他建筑物的購買者是否對承包人的優先權享有類似的權利？律師的觀點是：是的。你知道嗎