借名購(gòu)房是指房屋的實(shí)際出資人以他人名義購(gòu)房，并以他人名義登記房屋所有權(quán)的行為。該房屋的實(shí)際出資人為實(shí)際買受人或真實(shí)買受人，借用的名稱為登記買受人。實(shí)際出資人將房屋產(chǎn)權(quán)登記在他人名下的一般理由（一）逃避法律、政策的，需要具備一定的購(gòu)房資格。其實(shí)，買受人并不具備購(gòu)買資格，最常見(jiàn)的情況就是登記買受人具備購(gòu)買資格。比如有的人不具備購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房的條件，想買這樣的房子，只能借別人的名義買房。（2） 債務(wù)人不履行到期債務(wù)的，債務(wù)人有權(quán)要求債務(wù)人以其全部動(dòng)產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)清償債務(wù)。一些債務(wù)人為了隱藏自己的財(cái)產(chǎn)，惡意逃避債務(wù)，提前將房屋登記在他人（通常是親屬）名下，給債務(wù)人和法院一種沒(méi)有財(cái)產(chǎn)的假象。

（3）為了便宜而享受優(yōu)惠

例如，只有城鎮(zhèn)戶籍在崗職工才能享受住房公積金貸款。購(gòu)房者沒(méi)有資格做這種貸款，于是以他人名義辦理公積金貸款。（4）簡(jiǎn)化手續(xù)，減少稅費(fèi)，例如父母以未成年人的名義買房，以避免將來(lái)可能發(fā)生的遺產(chǎn)稅。（1） 登記購(gòu)房人對(duì)不承認(rèn)借名購(gòu)房、死亡，繼承人不理解、不承認(rèn)借名購(gòu)房的，予以悔改。第三人對(duì)登記買受人將不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給事實(shí)買受人提出異議。實(shí)踐中，雙方約定以姓名購(gòu)房時(shí)，事實(shí)上的購(gòu)房人認(rèn)為借名與登記的購(gòu)房人配偶無(wú)關(guān)，真正的房主是自己，但登記的購(gòu)房人配偶往往根據(jù)婚姻法的規(guī)定提出異議，否認(rèn)借名買房的事實(shí)，并確認(rèn)產(chǎn)權(quán)該房產(chǎn)為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。（三）登記買受人處分（轉(zhuǎn)讓、抵押）或者法院強(qiáng)制執(zhí)行的。如果沒(méi)有惡意規(guī)避法律或政策的行為，如果合同是當(dāng)事人自愿簽訂的，遵循合同自由的原則，則合同應(yīng)具有法律效力。但在合同中應(yīng)注明“該房屋由雙方協(xié)商以甲方名義購(gòu)買，由乙方自費(fèi)購(gòu)買，房屋所有權(quán)歸乙方所有，與甲方無(wú)關(guān)”，并留有足夠的保證金證據(jù)，如出資證明書(shū)原件，如存折、購(gòu)房發(fā)票等，這是因?yàn)橐坏┵?gòu)房人登記，如果有足夠證據(jù)證明該房屋是以該名義購(gòu)買的，實(shí)際產(chǎn)權(quán)人就是真正的購(gòu)房人。事實(shí)上，購(gòu)房者可能會(huì)得到法院的支持，虛假房屋登記終究可以得到糾正。但如果證據(jù)不足，且產(chǎn)權(quán)證是登記的購(gòu)房人，真正的購(gòu)房人只能主張事實(shí)上的貸款關(guān)系，并要求登記的購(gòu)房人返還房款。此外，即使購(gòu)房合同有效，登記購(gòu)房人也違反約定，將房屋轉(zhuǎn)讓或抵押給第三人，使第三人取得房產(chǎn)。事實(shí)上，購(gòu)房者無(wú)法收回房產(chǎn)。根據(jù)《物權(quán)法》中的善意取得制度，第三人出于善意，將不動(dòng)產(chǎn)登記簿或者房屋所有權(quán)證的內(nèi)容作為信托，并在轉(zhuǎn)讓時(shí)支付了合理的價(jià)款。同時(shí)，轉(zhuǎn)讓后已依法登記，房屋所有權(quán)受法律保護(hù)。事實(shí)上，買方只有向注冊(cè)買方索賠的權(quán)利。登記買受人不能清償?shù)狡趥鶆?wù)的，債權(quán)人申請(qǐng)法院強(qiáng)制執(zhí)行。法院依據(jù)不動(dòng)產(chǎn)登記對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行查封、拍賣，導(dǎo)致實(shí)際買受人喪失房屋所有權(quán)。借名合同無(wú)效的，已付款的實(shí)際買受人只能要求登記買受人返還購(gòu)房款。借名合同有效的，實(shí)際買受人可以在執(zhí)行過(guò)程中向法院提出異議，主張被執(zhí)行財(cái)產(chǎn)的權(quán)利，請(qǐng)求法院停止執(zhí)行。根據(jù)民事訴訟法的規(guī)定，執(zhí)行人對(duì)外人提出的異議，應(yīng)當(dāng)按照法定程序進(jìn)行復(fù)核，理由不成立的，予以駁回；理由成立的，經(jīng)院長(zhǎng)批準(zhǔn)，中止執(zhí)行。

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