所謂小產(chǎn)權(quán)房，是指一些村集體組織或開(kāi)發(fā)商以新農(nóng)村建設(shè)的名義出售的、建在集體土地上的房屋，或農(nóng)民自建的“商品房”。它們大多發(fā)生在城鄉(xiāng)結(jié)合部，并不真正構(gòu)成嚴(yán)格法律意義上的產(chǎn)權(quán)。

首先，小產(chǎn)權(quán)房存在諸多隱患和法律風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房只具有普通商品房的使用性質(zhì)，而不具有普通商品房的法律性質(zhì)，它不是商品房。因此，商品房法律法規(guī)的相關(guān)規(guī)定和制度對(duì)小產(chǎn)權(quán)房無(wú)效，人民法院不能適用商品房銷(xiāo)售的法律規(guī)定和司法解釋處理涉及小產(chǎn)權(quán)房的案件。購(gòu)房者權(quán)益難以維護(hù)，風(fēng)險(xiǎn)相當(dāng)大。二是小產(chǎn)權(quán)房造成社會(huì)資源浪費(fèi)。近年來(lái)，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)起云涌，個(gè)體工商戶(hù)或個(gè)人為了獲取更多利潤(rùn)和降低土地使用成本，違規(guī)建設(shè)“小產(chǎn)權(quán)房”進(jìn)行商品交易。違法用地、違法建設(shè)一般都是惡意行為，主觀故意是謀取非法利益進(jìn)而損害國(guó)家權(quán)益。從法律上講，大多違反了國(guó)家的強(qiáng)制性規(guī)定，主要體現(xiàn)在違反了“土地利用總體規(guī)劃”，無(wú)法辦理用地或建設(shè)手續(xù)。“小產(chǎn)權(quán)房”在一定程度上解決了城市低收入階層的住房需求，但“小產(chǎn)權(quán)房”不受法律保護(hù)，大多被強(qiáng)制拆除。強(qiáng)拆“小產(chǎn)權(quán)房”將是對(duì)社會(huì)財(cái)富的巨大浪費(fèi)。三是小產(chǎn)權(quán)房引發(fā)諸多矛盾，影響社會(huì)穩(wěn)定。在目前國(guó)家法律法規(guī)對(duì)小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)權(quán)沒(méi)有明確界定的情況下，大量小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)會(huì)帶來(lái)很多社會(huì)不穩(wěn)定因素，容易引發(fā)糾紛，激化矛盾。曾有多起小產(chǎn)權(quán)房引發(fā)的社會(huì)糾紛向人民法院咨詢(xún)。但由于小產(chǎn)權(quán)房沒(méi)有“名”，人民法院不適宜立案處理。目前，小產(chǎn)權(quán)房的開(kāi)發(fā)建設(shè)沒(méi)有明確規(guī)定給予約束，開(kāi)發(fā)建設(shè)的監(jiān)管也缺位。同時(shí)，小產(chǎn)權(quán)房開(kāi)發(fā)沒(méi)有銀行貸款支持。主要依靠開(kāi)發(fā)單位自己進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)。一旦開(kāi)發(fā)單位的資金或其他環(huán)節(jié)出現(xiàn)問(wèn)題，很有可能成為爛尾工程。同時(shí)，如果開(kāi)發(fā)單位不具備資質(zhì)，房屋質(zhì)量和房屋售后保修都難以保證。而且，不能合法轉(zhuǎn)讓和購(gòu)買(mǎi)后轉(zhuǎn)讓?zhuān)胱『蟮奈飿I(yè)管理也容易出現(xiàn)問(wèn)題。筆者經(jīng)過(guò)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，一些地方的小產(chǎn)權(quán)房往往在竣工后以超低價(jià)出售，但購(gòu)房者卻步不前，還有少數(shù)購(gòu)房者在簽訂合同的過(guò)程中回頭，由此產(chǎn)生了諸多矛盾。

從我國(guó)長(zhǎng)期辦理征地拆遷案件的實(shí)踐來(lái)看，許多當(dāng)事人在面對(duì)政府咄咄逼人的局面時(shí)往往不知所措，錯(cuò)失了維護(hù)自身合法權(quán)益的良機(jī)。因此，當(dāng)當(dāng)事人遇到征地拆遷問(wèn)題時(shí)，必須及時(shí)與律師聯(lián)系。你知道嗎