為了改善家里的生活條件，翟女士于2016年2月與高先生簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)合同，以448萬(wàn)元的價(jià)格在海淀區(qū)清河清源里社區(qū)購(gòu)買(mǎi)了一套房屋。簽約當(dāng)天，她向高先生支付了30萬(wàn)元定金和12萬(wàn)元中介費(fèi)。然而，在簽訂合同一個(gè)月后，高先生卻以未征得妻子同意出售房屋為由反悔。由于雙方協(xié)商未果，翟女士向法院起訴，請(qǐng)求法院終止雙方的買(mǎi)賣(mài)合同，并要求對(duì)方支付合同總價(jià)20%的違約金89萬(wàn)元、中介費(fèi)等相應(yīng)損失。法庭上，高先生不同意翟女士的說(shuō)法。他說(shuō)房子是他和妻子的共同財(cái)產(chǎn)。后來(lái)，因?yàn)槠拮硬煌赓u(mài)房子，他們簽訂的合同應(yīng)該被認(rèn)為是無(wú)效的。”既然合同無(wú)效，我就不應(yīng)該支付違約金和中介費(fèi)。

海淀法院經(jīng)審理認(rèn)為，雙方簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同是雙方的真實(shí)意思表示，應(yīng)當(dāng)合法有效。但高先生并未取得房屋所有權(quán)，導(dǎo)致房屋無(wú)法轉(zhuǎn)讓?zhuān)嬖谶`約行為。在本案中，翟女士提出解除合同，并要求高先生按合同約定支付違約金和中介費(fèi)，具有事實(shí)和法律依據(jù)。最后，法院判決撤銷(xiāo)雙方簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，判令高先生返還定金30萬(wàn)元，并賠償?shù)耘窟`約金89萬(wàn)元和中介費(fèi)12萬(wàn)元。

法官建議：在對(duì)方反悔的情況下，法官表示，當(dāng)買(mǎi)受人因出賣(mài)人違約而拒絕出售房屋時(shí)，可以根據(jù)自己的情況選擇要求出賣(mài)人繼續(xù)履行或者解除合同，并要求出賣(mài)人賠償損失。根據(jù)《合同法》，當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，法院將根據(jù)案件情況確定違約金數(shù)額。

以翟女士為例，由于出賣(mài)人拒絕出售房屋的時(shí)期正是房?jī)r(jià)上漲時(shí)期，買(mǎi)受人不能按合同價(jià)格購(gòu)買(mǎi)房屋，將造成房?jī)r(jià)差價(jià)損失。至于涉案房屋的價(jià)格，由于出賣(mài)人確認(rèn)房屋現(xiàn)值為600萬(wàn)元，可以確認(rèn)房屋差價(jià)損失至少152萬(wàn)元，而雙方約定的違約金為89.6萬(wàn)元，這并不比實(shí)際損失高多少。最后，法院駁回了雙方增加或減少違約金數(shù)額的申請(qǐng)，認(rèn)定違約金數(shù)額為89.6萬(wàn)元。由于中介費(fèi)的賠償方式在合同中另行規(guī)定，法院判決賣(mài)方按合同約定支付中介費(fèi)12萬(wàn)元。但是，有幾種特殊情況使合同無(wú)法繼續(xù)履行，買(mǎi)方要求繼續(xù)履行合同的請(qǐng)求不能得到法院的支持。比如，簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同的出賣(mài)人未取得房屋的全部所有權(quán)，房屋所有人不同意出售房屋的，房屋所有權(quán)不能轉(zhuǎn)讓?zhuān)蛘叻课荼徊榉狻⒌盅旱龋荒懿鸪瑢?dǎo)致房屋不能轉(zhuǎn)讓。（來(lái)源：北京晨報(bào)）