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商品房買賣合同糾紛--合同無效時出賣人賠償房屋價差案任佳

來源: 律霸小編整理 · 2022-07-20 · 90人看過

案例:甲、乙雙方于2009年9月5日簽訂《房屋買賣合同》。甲方同意將夫妻共同所有的房產以130萬元的價格出售給乙方,并向乙方出示房產證和丈夫同意出售該房屋的短信。簽訂本合同時,乙方應先支付5萬元定金,2009年9月15日前支付20萬元定金,9月30日前再支付15萬元定金。甲方還清貸款后,甲方應協助乙方辦理房屋所有權轉移手續。本合同簽訂后,乙方履行付款義務,幫助甲方清償貸款,并多次催促甲方辦理過戶手續。甲方因各種原因推諉,多次向乙方收取近50萬房款,乙方多次催促甲方履行合同,無故協助乙方辦理過戶手續。庭審中,法院認定,涉案房屋原為甲方及其前夫共同所有。兩人于2008年協議離婚,涉及的房屋屬于該男子,該男子聲稱他完全不知道賣家,并堅持不同意出售該房屋。作為出賣人,甲方明知無權處分該房屋,隱瞞事實,致使本合同無效,給乙方造成數十萬損失,經法院調解,甲方同意將收取的購房款退還乙方,并賠償100萬元的房屋差價。案例分析:本案房屋差價賠償成功的關鍵是甲方的行為涉嫌刑事犯罪。甲方與乙方簽訂買賣合同時,乙方收到的房產證上確實記載了甲方的姓名,因此乙方確認甲方有權處分該房屋,并先后向其支付了數十萬元。事實上,甲方隱瞞了其與前夫離婚并處分所涉房屋的事實,具有明顯的欺詐意圖,并實際騙取了乙方幾十萬房款。中國《刑法》第224條規定,以非法占有為目的,在簽訂和履行合同過程中騙取對方財物,數額巨大,構成合同詐騙罪,可依法追究刑事責任。在本案中,甲方的行為實際上已經涉嫌合同詐騙,金額特別巨大。如甲方不主動索賠,乙方可向公安局舉報,追究刑事責任。當然,本案中補償的房價差異有其特殊性,這在實踐中并不常見。在實踐中,有以下幾種常見情況:1。這房子是夫妻共同所有的。丈夫和妻子中的一方有全權處理房屋的買賣。買方認為其中一人有全權代理,并與其中一人簽訂了合同。房價上漲后,賣方不想要賣方,因此另一方挺身而出,聲稱自己不知道該房屋的出售情況,而另一方未獲得其授權,聲稱合同無效。這種情況分為以下幾種情況:1)夫妻雙方的姓名已登記在房地產證書上,其中一方前來辦理,未向買方出示另一方的授權書。在這種情況下,買房人很可能會認為提出買房的人有家庭代理權,并與其中一人簽訂合同并支付房價。后來,另一方聲稱合同無效。在這種情況下,作者認為買方有過錯。就中國現行法律而言,它不承認夫妻之間的家庭代理權。如果夫妻一方代表另一方處理事情,仍然需要另一方的授權,否則無權處理。因此,在本案中,法院很可能判定合同無效,買方只能獲得相應的賠償。對于住房差價,筆者認為,本案差價主張應予支持;2) 房產證上只登記了一方的姓名。注冊方與買方簽訂銷售合同。買受人支付部分房價后,出賣人想違約,夫妻雙方的另一方提出索賠,稱合同無效。由于中國的房地產需要進行登記,在這種情況下,如果另一方隱瞞房地產的產權,買方只能進行登記,并且不可能確定登記以外的其他房地產所有人。因此,在本案中,筆者認為,買方可以反訴,主張合同繼續履行;3) 房地產證上只登記了一方的姓名,另一方主動與買方簽訂房屋買賣合同。在這種情況下,由于夫妻關系,買方往往忽視了實際的授權問題,并可能最終導致另一方聲稱合同無效的麻煩。2、該房屋屬于其家庭成員之一,其他家庭成員上前處理出賣人事務。由于他們是與業主的近親(如父子關系),買方往往認為他已獲得實際業主的同意,因此他與業主簽訂了合同。隨后,房地產所有人站起來,不同意出售,聲稱合同無效。一旦發生這種情況,合同必然無效。雖然業主和賣方是近親,但他們之間沒有法律代理權,買方只能要求賠償

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