五大避稅“把戲”五大法律提醒“國(guó)家六條”規(guī)定，轉(zhuǎn)售購(gòu)買不滿五年的商品房需要全額繳納營(yíng)業(yè)稅。該規(guī)定實(shí)施后，二手房交易市場(chǎng)出現(xiàn)了一些避稅“把戲”。從法律的角度來看，每一次避稅“政變”都有法律隱患，我們不應(yīng)該為小事賠錢。1、假贈(zèng)假賣案：方想買一套遠(yuǎn)親朱的二手房。離五年期滿還有兩年。由于親屬關(guān)系，雙方討論不辦理過戶，而是直接辦理房屋贈(zèng)與公證。點(diǎn)評(píng)：所謂贈(zèng)與避稅，是指雙方進(jìn)行私人交易后，以贈(zèng)與的形式進(jìn)行變相交易，而不是在房地產(chǎn)交易中心辦理過戶手續(xù)。法律提示：這種方法實(shí)際上利用了法律漏洞，給消費(fèi)者帶來了一定的風(fēng)險(xiǎn)。雖然買賣雙方簽訂的贈(zèng)與協(xié)議具有一定的法律利益，但由于該交易實(shí)際上是二手房買賣，法律規(guī)定，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)自事實(shí)發(fā)生之日起90日內(nèi)申請(qǐng)轉(zhuǎn)讓登記。但雙方未辦理房屋轉(zhuǎn)讓登記的，買受人尚未取得合法的房屋所有權(quán)證。一旦雙方發(fā)生利益糾紛，買方的權(quán)利將得不到保障，最終給消費(fèi)者帶來損失。如果出賣人將房屋抵押并作為贈(zèng)與出售，三方將形成非常復(fù)雜的法律關(guān)系，買受人的利益將受到嚴(yán)重侵犯。此外，捐贈(zèng)和出售房屋存在相當(dāng)大的法律風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)出現(xiàn)問題時(shí)，買家往往不得不“目瞪口呆”。這是因?yàn)槲覈?guó)《合同法》規(guī)定“贈(zèng)與人對(duì)贈(zèng)與財(cái)產(chǎn)的瑕疵不負(fù)責(zé)任”，即買受人在收到財(cái)產(chǎn)后出現(xiàn)質(zhì)量問題，不受法律保護(hù)，很難向所有人索賠。此外，買受人還承擔(dān)贈(zèng)與人撤銷贈(zèng)與和不履行贈(zèng)與義務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)。此外，如果私人交易被曝光，雙方應(yīng)承擔(dān)法律責(zé)任并繳納稅費(fèi)和罰款，這對(duì)雙方來說是不值得的損失。2、提前支付房?jī)r(jià)五年后等待轉(zhuǎn)讓案例：劉想在大觀買一套總價(jià)60萬元的房子，因?yàn)槲迥旰笤龠^戶需要六個(gè)月。為避免繳納營(yíng)業(yè)稅，雙方私下約定劉向房東支付25萬元定金，房東收到定金后先將房屋鑰匙交給劉，半年后雙方正式簽訂合同。點(diǎn)評(píng)：這種“終身私訂”避稅是指買賣雙方協(xié)商好房?jī)r(jià)后，房主首先將房產(chǎn)證交給買方。在買房人支付了大部分房?jī)r(jià)后，房主將鑰匙交給買房人，讓買房人住在房子里。雙方同意在住房年齡達(dá)到五年后辦理過戶手續(xù)，以避免繳稅。法律提醒：從法律角度來看，這種方法風(fēng)險(xiǎn)很大，因?yàn)榉慨a(chǎn)證仍歸原所有人所有，所以業(yè)主可以通過掛失的方式取消原房產(chǎn)證。辦理新證后，一房?jī)少u，或因債務(wù)被法院查封，可能引發(fā)糾紛。當(dāng)所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，房?jī)r(jià)也會(huì)發(fā)生變化。如果增加幅度很大，房主寧愿支付違約金也不愿出售，買家只能再次選擇住房來源。3、以合同較低的價(jià)格寫一個(gè)案例：王在中介的推薦下，看中了鳳棲商圈一棟總價(jià)260萬元的毛坯房。為了避免高稅收導(dǎo)致稅基減少，王女士私下與房東協(xié)商簽訂了兩份合同，將230萬元寫入正式合同，另外30萬元以精裝維修的名義支付給房東。點(diǎn)評(píng)：這種“陰陽合同”避稅方式是指在房屋買賣合同中，買賣雙方協(xié)商后填寫較低的房?jī)r(jià)，從而使稅基較小，稅額減少。法律提醒：在二手房交易中，使用“陰陽合同”不利于購(gòu)房者的再交易。一旦購(gòu)房者再次轉(zhuǎn)讓房屋，他將面臨兩個(gè)問題：一是由于購(gòu)房?jī)r(jià)格較低，房屋出售時(shí)的估值會(huì)相應(yīng)降低；其次，由于購(gòu)買價(jià)格較低，轉(zhuǎn)售價(jià)格和購(gòu)買價(jià)格之間的差異將相對(duì)較大，因此將重新繳納相應(yīng)的稅費(fèi)。簽訂“陰陽合同”對(duì)買賣雙方都有風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于賣方而言，風(fēng)險(xiǎn)在于，買方可能會(huì)使用向房屋管理局提交的合同作為威脅，要求賣方在辦理過戶手續(xù)后降低房屋售價(jià)。對(duì)于買受人來說，如果買受人在轉(zhuǎn)讓前支付了房?jī)r(jià)，而出賣人違約而不出售，而只支付了房屋委員會(huì)簽署的合同中指明的價(jià)格，那么在沒有足夠證據(jù)的情況下，買受人將遭受巨大損失的風(fēng)險(xiǎn)