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寧波
抵押財產(chǎn)的出售是否有效
【案例】2008年5月8日，李和張向周借款69萬元用于業(yè)務(wù)，但未能按時償還。2009年11月3日，周將李和張告上法庭要求償還債務(wù)。11月19日，雙方在法院達(dá)成調(diào)解協(xié)議。李和張把房子的一樓、三樓和四樓抵給周償還債務(wù)，但雙方尚未辦理過戶手續(xù)，周一直在一樓做生意。在此期間，李先生和張先生受周先生的委托，以每月600元的價格將三樓出租給譚先生。2010年3月12日，李和張以19萬元的價格將三樓出售給譚，并辦理了過戶手續(xù)。同年4月1日，周得知此事，要求李和張向譚買回房子，但他沒有買回。周將李、張、譚三人一起送上法庭，要求確認(rèn)房屋買賣合同無效，第二種意見是，李先生和張先生雖已付清該房屋的一、三、四層，但尚未辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)，仍享有該房屋的所有權(quán)。夫妻雙方與譚簽訂的房屋買賣合同有效，已辦理過戶登記。譚已取得三樓房屋所有權(quán)，第三種意見是譚先生善意取得該房屋。為了維護(hù)交易的安全，合同應(yīng)被視為有效，筆者同意第三種觀點(diǎn)，即買賣合同有效，具體闡述如下：首先，在這種情況下，周雖然沒有辦理過戶手續(xù)，但仍然取得了房屋所有權(quán)。《物權(quán)法》第9條規(guī)定：“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓、消滅，依法登記后生效；未經(jīng)登記的，除法律另有規(guī)定外，無效”。但是，《物權(quán)法》第28條屬于“法律另有規(guī)定”的情形，本條規(guī)定：“如果物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或消滅是由人民法院和仲裁委員會的法律文件或人民政府的征收決定引起的，則在法律文件或人民政府的征收決定生效時生效。在這種情況下，李先生和張先生將該房屋抵押給周已被人民法院的調(diào)解書確認(rèn)。因此，房屋所有權(quán)將在調(diào)解書生效時轉(zhuǎn)移賠償損失或承擔(dān)其他法律責(zé)任（作者單位：江西省新余市渝水區(qū)人民法院）作者：黃。com
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