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寧波
當新出租人未能履行原租賃合同義務時，如何處理租賃期內所有權的變更
租賃期內，所有權發生變化，新出租人不履行原租賃合同義務，如何處理，即在租賃關系存續期間，即使出租人將租賃物轉讓給他人，也不會對租賃關系產生任何影響，買受人不得以承租人已成為租賃物所有人為由，否認原租賃關系的存在，要求承租人返還租賃物。租賃合同一方違約的，應當按照本協議及有關法律的規定承擔相應的法律責任。《中華人民共和國合同法》第一百零七條規定，當事人不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施等違約責任，或補償損失，在哪些方面適用于租賃買賣的限制。適用于動產租賃的限制從租賃買賣原則的歷史條件和各國立法規定來看，該原則不應適用于動產租賃。中國合同法第229條的規定是否應適用于動產？筆者認為，不應將該原則適用于動產租賃，原因如下：（1）動產種類繁多，價值普遍較低，易于通過市場交易獲得。因此，沒有必要對動產租賃權給予特別保護。（2）將“買賣不違反租賃”的原則適用于動產租賃，不利于財產的流通，不利于充分發揮財產的效用，不符合物盡其用原則。（3）租賃物權應當有一定的界限，否則不僅違背租賃物權的初衷，而且會導致法律制度的混亂。這一界限應通過其適用對象來體現，即租賃物權應指不動產租賃物權。第四，從各國立法來看，立法是為了落實房地產租賃物權，《最高人民法院關于適用《中華人民共和國擔保法》若干問題的解釋》第六十六條規定，適用對房地產抵押權設定的租賃關系的限制“抵押人出租抵押物的，抵押權實現后，租賃合同對受讓人不具有約束力。抵押人出租抵押物時，抵押人未書面通知承租人該抵押物已抵押的，抵押人應當賠償承租人因出租抵押物而遭受的損失；抵押人已書面通知承租人該房屋已抵押，因實現抵押而給承租人造成的損失由承租人承擔。“也就是說，該原則適用于對抵押設定的租賃關系限制。司法解釋之所以作出這樣的規定，是因為古代和現代立法者對承租人享有的租賃權的態度已經從“買賣違反租賃”變為“買賣不能違反租賃”“，并逐漸反映出租賃物權的一種趨勢，《租賃權效力法》關于租賃權效力的專門規定只是加強了債權的效力，以達到保護承租人權利的目的，但租賃權的性質并沒有相應改變。當房屋抵押后出租時，仍然適用能夠的“產權優先于債權。3.破產財產處理過程中的限制適用于破產財產，破產企業的房屋建筑必須拍賣或變賣，所有權必然發生變化；通過轉讓或轉讓獲得的土地使用權也屬于銀行破產財產，其所有權也將發生變化。在破產案件中，如果在破產宣告時租賃合同尚未履行，破產企業將與自己的房屋建筑或土地簽訂合同，在處理破產財產的過程中，一般應限制“買賣不違反租賃”的原則，如果您有任何其他不明白的地方，你不妨在互聯網上咨詢我們的律師
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