上海市第二中級人民法院

民事判決書

　　（2005）滬二中民二（民）終字第2250號

　　上訴人（原審被告）孫薇，女，1964年7月25日生，漢族，住上海市武定路116弄7號。

　　委托代理人施衍捷，即本案上訴人之一。

　　上訴人（原審被告）施衍捷，男，1963年8月8日生，漢族，住址同上。

　　上訴人（原審被告）施丹瑞，男，1993年11月24日生，漢族，住址同上。

　　法定代理人施衍捷，即本案上訴人之一。

　　被上訴人（原審原告）馬南，女，1960年8月15日生，漢族，住上海市武定路116弄7號。

　　被上訴人（原審原告）阮佩珍，女，1922年2月28日生，漢族，住址同上。

　　被上訴人（原審原告）馬文棟，男，1926年12月12日生，漢族，住山西省太原市東陵里5號6號樓601室。

　　委托代理人馬南，即本案被上訴人之一。

　　被上訴人（原審原告）馬伯器，男，1949年1月12日生，漢族，現在斯里蘭卡。

　　被上訴人（原審原告）馬叔器（兼阮佩珍、馬文棟、馬伯器、馬南的共同委托代理人），男，1951年9月28日生，漢族，住址同上。

　　被上訴人（原審原告）馬敏器，女，1947年7月31日生，漢族，住址同上。

　　上訴人孫薇、施衍捷、施丹瑞因財產所有權糾紛一案，不服上海市靜安區人民法院 （2005）靜民三（民）初字第270號民事判決，向本院提出上訴。本院依法組成合議庭，進行了審理。本案現已審理終結。

　　原審查明，原審原告馬文棟與阮佩珍是叔嫂關系，并與原審原告馬南是叔侄關系。原審原告馬敏器、馬叔器、馬伯器均系阮佩珍子女。原審被告施衍捷與孫薇是夫妻關系，原審被告施丹瑞系該夫妻之子。位于上海市武定路116弄7號底層東廂的系爭房屋是馬文棟父親馬學余名下的產權房（未析產）。1964年，施衍捷之父攜全家入住該房。1966年，系爭房屋被社會主義改造，收歸國有。上世紀八十年代，施衍捷之父遷出系爭房屋，該房由被告方使用至今。1993年10月，系爭房屋落實政策，產權發還業主。之后，被告方與原告方建立租賃關系，但未訂立書面合同。2004年11月9日，馬南立下字據：“施衍捷房客從2005年 1月起調整房價300元（系人民幣，以下幣種均為人民幣）正，直至施衍捷落實住房解決為止。”原審又查明，馬學余及其妻胡珠鳳分別于1958年3月、 1968年1月25日故世，該夫妻生前共育馬炎爾、馬希龍、馬文棟三子：其中馬炎爾于1994年6月22日去世，其生前與妻阮佩珍共育二男一女，即馬伯器、馬叔器、馬敏器；馬希龍于1988年2月5日離世，生前育有一女馬南。現原告方涉訟。

　　原審原告馬南、馬叔器、馬敏器、阮佩珍、馬文棟、馬伯器均訴稱：上海市武定路116弄7號整幢房屋是馬學余的產權房，各原告均是馬學余的繼承人。原審被告施衍捷、孫薇、施丹瑞居住在系爭房屋內。 1966年，該號房屋被社會主義改造，并于1993年10月15日歸還業主自管。嗣后被告方與馬南建立租賃關系。1995年至 2004年10月，被告方每月繳納房租80元D168元，2004年11月至今，被告方每月支付房租300元。因原告方要求被告方按照市價支付租金未達成一致意見，故訴請被告方遷出系爭房屋，該房由原告方收回自用。

　　原審被告孫薇、施衍捷、施丹瑞均辯稱：原審原告方所述的系爭房屋情況屬實。但在2004年11月，原審原告馬南承諾被告方從2005年1月起每月支付房租 300元，直至被告方落實住房解決為止。故不同意各原告的訴訟請求。

　　原審法院認為，不動產的所有權人對不動產享有的占有、使用、收益、處分權利，受法律保護。系爭房屋已于1993年落政發還業主馬學余，原審原告方作為馬學余的法定繼承人，有權行使法律賦予的上述權利。系爭房屋落政發還后，原告方與原審被告方達成了口頭房屋租賃合同，但雙方之間并未約定期限，故該合同是不定期租賃合同，雙方當事人隨時可以解除合同。2004年11月，原告馬南雖寫下字據，稱讓被告方繳納租金至落實解決住房止，但馬南作為權利人之一無權代表所有權人作出上述承諾，且審理中其他權利人也明確作出了不同意的意思表示，故馬南與被告方達成的協議中該部分無效，原告方有權要求被告方遷出系爭房屋。鑒于目前被告方他處并無住房，故原告亦應給予被告方一定的期限覓房騰退。

　　原審法院審理后，作出判決：被告施衍捷、孫薇、施丹瑞于2007年10月31日前遷出本市武定路116弄7號底層東廂，該房由原告馬南、馬叔器、馬敏器、阮佩珍、馬文棟、馬伯器收回自用。

　　施衍捷、孫薇、施丹瑞不服，上訴稱：其從未享受過國家的福利分房，且一直居住在系爭房屋內，他處無房。對于本案歷史遺留的住房問題，國家有相應的政策，雖然該房落實了政策，產權發還業主，但是上訴人一方有權繼續使用。而且上訴人一方已同被上訴人之一的馬南達成協議，上訴人一方可居住使用系爭房屋至落實住房解決為止，而且從 1994年至2006年3月的租金共計23000余元均已支付給馬南等人。各被上訴人的訴訟主體錯誤，應向有關政府主管部門主張權利。據此，原審判決損害了各上訴人的居住權，剝奪了上訴人一方的合法權利，顯屬不公。故訴請本院依法撤銷原審判決，駁回各被上訴人的原審訴請。

　　馬南、馬叔器、馬敏器、阮佩珍、馬文棟、馬伯器均辯稱：系爭房屋所在的全幢房產經國家落實政策后，已是各被上訴人合法財產，并取得了相關的房地產權證。在落實政策后的十余年間，被上訴人一方曾提供了多種方案供上訴人施衍捷、孫薇、施丹瑞解決住房問題，但上訴人未作努力搬出系爭房屋，至今仍占用該房拒不遷出。上訴人一方同馬南的約定，以及馬南出具的收條等字據，僅系其個人行為，并不代表系爭房屋其他權利人的意思表示。據此，原審判決認定事實清楚，適用法律正確。請求本院依法維持原審判決，駁回上訴人的上訴請求。

　　經本院審理查明，原審判決認定的事實無誤。

　　本院認為，公民的合法的民事權利，法律應予保護。系爭房屋所在的全幢房屋產權，已經國家有關主管部門發還給各被上訴人，且被上訴人已取得房地產權證，依法享有對上述房屋的所有權。雖然上訴人一方居住至今，但是雙方系口頭租賃合同關系，無履行期限，故被上訴人或上訴人均可依法隨時解除合同。現被上訴人一方訴請解除雙方關于系爭房屋的租賃合同，系其依法行使的民事權利，法律應予保護。原審判決各上訴人遷出系爭房屋，并給予了合理的搬遷過渡期限，并無不當。由于上訴人一方同被上訴人之一的馬南達成的約定，并未取得其他權利人的同意，故原審關于馬南與上訴人達成的讓各上訴人居住系爭房屋至落實解決住房止的協議無效的認定理由成立。上訴人一方關于各被上訴人的訴訟主體錯誤，原審判決不公的主張無事實和法律依據，本院難以采納。據此，原審判決認定事實清楚、適用法律正確，本院予以維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）項之規定，判決如下：

　　駁回上訴，維持原判。

　　二審案件受理費人民幣50元，由上訴人施衍捷、孫薇、施丹瑞負擔。

　　本判決為終審判決。

　　審 判 長 ?鄭梅萍

　　代理審判員 ?虞恒齡

　　代理審判員 ?吳 俊

　　二○○六年一月二十五日

　　書 記 員 ?肖 函