法公布（2000）15號

中華人民共和國最高人民法院

民事判決書

　　（1999）民終字第175號

　　上訴人（原審被告）：廣州市全盛房地產開發有限公司，住所地廣東省廣州市人民北路829一831號環球廣場1204－1206室。

　　法定代表人：吳小龍，董事長。

　　委托代理人：方向明，廣州市經濟貿易律師事務所律師。

　　委托代理人：王玉梅，北京市偉拓律師事務所律師。

　　被上訴人（原審原告）：廣州市海珠區富港發展公司，住所地廣東省廣州市海珠區下渡路152號。

　　法定代表人：傅峰峰，經理。

　　委托代理人：許俊宏，廣東海印律師事務所律師。

　　原審第三人：廣州市海珠區人民政府赤崗街道辦事處，

　　住所地：廣東省廣州市海珠區下渡路128號。

　　法定代表人：司徒國華，主任。

　　委托代理人：許俊宏，廣東海印律師事務所律師。

　　原審第三人：廣州市海珠區赤崗工業公司，住所地廣東省廣州市新西下渡路128號。

　　負責人：黎德錦，經理。

　　委托代理人：許俊宏，廣東海印律師事務所律師。

　　上訴人廣州市全盛房地產開發有限公司（以下簡稱全盛公司）為與被上訴人廣州市海珠區富港發展公司（以下簡稱富港公司）、原審第三人廣州市海珠區人民政府赤崗街道辦事處（以下簡稱赤崗辦事處）、廣州市海珠區赤崗工業公司（以下簡稱工業公司）合作建房糾紛一案，不服廣東省高級人民法院（1998）粵法民初字第9號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭審理了本案，現已審理終結。

　　經審理查明：1992年7月18日，工業公司經廣州市城市規劃局批準征用河南下渡村東南地段土地20203平方米興建廠房。1994年12月9日，工業公司和赤崗辦事處共同向戴治國副市長寫信，要求將上述土地在保留7畝建輕電工廠的條件下，其余土地擬改變使用性質為商品房、商業廠房，與全盛公司共同合作開發。同年12月19日，全盛公司向赤崗辦事處支付合作定金100萬元，后赤崗辦事處將該定金退還全盛公司。同年12月30日，赤崗辦事處與全盛公司簽訂《合作開發商住樓協議書》，約定：合作開發地點位于廣州市海珠區下渡路東側，征地面積20203平方米，擬興建多棟多層商住樓；赤崗辦事處負責提供該建設用地，全盛公司負責建設所需的資金和交納包括土地有償使用費等有關稅費。全盛公司將開發所得的利益中，提供3000萬元給赤崗辦事處建設輕電廠房，余下利益歸全盛公司擁有。當日，全盛公司就同一地塊又與富港公司簽訂《合作開發商品住宅樓協議書》，約定：擬興建6棟多層住宅樓及2棟輕電工業廠房，總建筑面積約5.5萬平方米與部分地下室（以規劃局批準面積為準）；富港公司負責提供全部建設用地，負責征地費用和清理建設用地內障礙物的一切費用，達到地平路通的開工條件，負責處理建設用地周圍各有關單位與征地有關的一切遺留問題，負責繳納所分得樓房面積的營業稅，交易稅及銷售所發生的稅費，協助全盛公司辦理各項開發手續，解決施工中發生的問題及驗收工作，派員協助監督工程進度的管理等，富港公司自留部分土地建廠房的工程款及稅費由其自理。全盛公司主要負責項目的設計、立項、報建等一切與開發有關的工作，按協議要求籌措和支付全部建設的各項資金、國有土地有償出讓金及交繳各項稅費，負責施工管理工作并通過市有關部門的竣工驗收交付使用等；樓房建成后，先扣除公建配套和住宅小區管理服務所需部分，余者物業按48：52（即富港公司占48％，全盛公司占52％）分成。雙方按垂直分配的原則分配房屋，具體方位的分配待規劃圖紙審定后協商處理。臨 26米路段的商鋪，均按以上比例劃分，一方占南邊，一方占北邊。富港公司要在全盛公司辦理完建設許可證和施工許可證之前，處理好與土地使用有關的事項，全盛公司應在領取施工許可證或臨時施工許可證之日起，兩個月內完成三通一平工作。計劃在1995年6月初從挖第一根樁起，整個工期為30個月除（人力不可抗因素外），到期沒完成，全盛公司應將富港公司分得的房屋按當時市場的中上售價一次性將房款付給富港公司。雙方又約定，本協議簽訂后，由富港公司委托全盛公司與赤崗辦事處（即征地方）簽具“全盛與赤崗”雙方合作協議書，并辦理公證，公證后全盛公司7天內即向富港公司付100萬元履約定金，合同同時生效。本協議是該項目開發建設的雙方共同遵守的法律依據，任何一方與其他單位簽署的有關該項目的合同、協議條款與本協議條款有抵觸時，以本協議為準，其他合同、協議無效。同時富港公司須持有赤崗辦事處征地方的委托書，并委托全盛公司具體實施開發事宜。雙方還就其他事項進行了約定。

　　1995年7月21日，全盛公司取得前述20203平方米土地中的 13543平方米土地的《建設用地規劃許可證》建設商住樓。經全盛公司與富港公司共同申請，1996年9月10日，廣州市國土局以穗國土建用函字〔1996〕第140號文復函全盛公司和富港公司，將原核準工業公司使用的海珠區下渡村東南地段土地改由全盛公司和富港公司共同使用，核準用地面積為 13543平方米。同年12月31日，全盛公司和富港公司共同與廣州市國土局簽訂了《廣州市國有土地使用權出讓合同》，約定由廣州市國土局將海珠區下渡路東側13543平方米的土地出讓給全盛公司和富港公司建設商住樓，土地出讓金為1557.0513萬元。1997年3月10日，全盛公司和富港公司取得 13543平方米土地的《建設用地批準書》。當月全盛公司領取了雅景苑工程37289平方米的《商品房預售許可證》、《建設工程規劃許可證》。同年5月8 日，全盛公司與富港公司又簽訂《補充協議》，約定：由于全盛公司在開發建設期間增加了費用，富港公司同意在分得的48％物業中劃出1100平方米住宅建筑面積給全盛公司。雙方還約定了具體的房屋分配方案等。1998年7月，富港公司以全盛公司拒付售房款為由起訴至一審法院，請求判令全盛公司償付售房款 27973784.46元及其利息損失，判令全盛公司完全履行合同，將富港公司所有的房屋折價90311204元一次性償付與富港公司并賠償相應的利息損失。

　　另查明：富港公司曾出具委托書，委托全盛公司代售富港公司按雙方合作合同約定應分得部分的房屋。全盛公司共代理富港公司銷售房屋123套（具體房號詳見一審判決書附表），房款總額為36337925元。到1999年5月31日止，全盛公司實際收到房款31880318.24元，轉付給富港公司房款6132915元。雙方在一審法院審理期間協議：對全盛公司代理富港公司銷售的 123套房屋應支付的各種費用一次性從全盛公司已收取的銷售房款中扣除（富港公司應支付的所得稅款暫不扣除，但富港公司保證由其支付），全盛公司還應退還富港公司房款21450457.77元。再查明：1999年1月28日，全盛公司和富港公司與廣州市國土局共同簽訂《廣州市國有土地使用權出讓補充合同》，約定因規劃調整后的總建筑面積為50847平方米，雙方應補交國有土地使用權出讓金4037719元，同時約定了付款方式等。同年2月8日、9日，全盛公司取得面積共46176平方米的雅景苑《商品房預售許可證》。雅景苑A座工程于1996年10月16日開始施工，A、B座于1998年9月3日取得廣州地區建設工程質量安全監督站頒發的《建設工程質量認定書》，C座房屋工程已基本竣工，并通過初步驗收。

　　一審法院認為，富港公司與全盛公司于1994年12月30日簽訂的《合作開發商品住宅樓協議書》，是雙方自愿簽訂的，是雙方的真實意思表示。協議書簽訂當時，富港公司雖未取得合作用地使用權，但此后的1996年9月10日，廣州市國土局復函同意將原核準工業公司使用的海珠區下渡村東南地段土地改由富港公司和全盛公司共同使用，且同年的12月31日和1999年1月28日廣州市國土局還分別同雙方共同簽訂了《廣州市國有土地使用權出讓合同》和《廣州市國有土地使用權出讓補充合同》，約定將合作地塊中的13543平方米土地出讓給富港公司和全盛公司建設商住樓，并于1997年3月10日給雙方頒發了《建設用地批準書》，現合作房屋已全部建成，故雙方簽訂的《合作開發商品住宅樓協議書》應認定有效。合作房屋已經建成，全盛公司應按協議書及《補充協議》的約定交付房屋給富港公司。全盛公司于1996年10月16日開工建設合作房屋， A、B棟房屋于1998年9月3日取得建設工程主管部門頒發的《建設工程質量認定書》，工期未超過協議書約定的30個月，C棟房屋雖至今未取得《建設工程質量認定書》，但該房屋已全部建成，通過了初步驗收，且房屋未及時建成是由于雙方同意擴大建設規模、變更部分設計造成的，故不能認定全盛公司房屋逾期完工。富港公司要求全盛公司承擔房屋逾期完工的利息損失缺乏依據，不予支持。富港公司委托全盛公司銷售的123套屬于富港公司應得份額房屋，全盛公司應將售房款退還富港公司。考慮全盛公司從1997年下半年開始長期占用富港公司數額不等的大量售房款，至今未退清，全盛公司應支付其占用期間的相應利息給富港公司。因全盛公司收取每筆售房款的時間不同，到1998年8月已收取房款2100萬元，此后數額不斷增大，為方便計算，同時考慮公平原則，全盛公司支付給富港公司的利息可從1998年5月1日開始起算，本金按21450457.77元，利率按中國人民銀行同期同類貸款利率計至全盛公司還清房款給富港公司之日止。至于全盛公司主張本案合建房屋關系僅在赤崗辦事處和全盛公司之間發生的問題，由于全盛公司除在其與赤崗辦事處簽訂《合作開發商住樓協議書》之前付給赤崗辦事處100萬元定金外，雙方此后再無其他合作，且赤崗辦事處在1997年11月份將100萬元定金退還全盛公司，故赤崗辦事處與全盛公司的《合作開發商住樓協議書》實際上并未履行。本案真正展行的是全盛公司與富港公司之間簽訂的《合作開發商品住宅樓協議書》。全盛公司主張其與富港公司之間簽訂的協議書是名為合作建房實為土地中介的虛假合同，由于廣州市國土局將合作土地出讓給全盛公司和富港公司共同使用，富港公司亦實際參與了合建房屋的報建審批和處理建設中的有關問題，富港公司承擔的是合作一方的義務，享受的是合作一方的權利，且全盛公司在房屋建設過程中也一直在與富港公司聯系、合作，雙方之間的關系不具備中介的法律特征，全盛公司主張富港公司是非法中介理由不能成立。據此判決：一、富港公司和全盛公司于1994年12月30日和1997年5月8日簽訂的《合作開發商品住宅樓協議書》及《補充協議》有效；二、全盛公司應按照雙方簽訂的《補充協議》的約定將富港公司應分得的房屋（已售出的123套除外）交付給富港公司；三、全盛公司應退還富港公司售房款本金人民幣21450457.77元，并償付該款利息（利息從1998年5月1日開始，按中國人民銀行同期同類貸款利率計至全盛公司還清款項之日止）；四、上述二、三項全盛公司應交付的房屋和退還的款項，應在判決發生法律效力之日起15日內交付給富港公司。案件受理費630580元由富港公司負擔130580元，全盛公司負擔50萬元。訴訟保全費110520元由全盛公司負擔。

　　全盛公司不服一審判決提起上訴稱：富港公司在所謂合作建房的“富全協議”中所承諾的提供土地使用權之義務，是通過“赤全協議”間接由第三人向全盛公司部分履行，富港公司僅僅是以中介方式非法倒買倒賣土地，富港公司沒有履行房屋合建人應直接提供土地使用權的法定義務，不應享有房屋合建人的權利。故請求撤銷一審判決，改判富港公司和全盛公司簽訂的《合作開發商品住宅樓協議書》及《補充協議》無效，駁回富港公司一審的全部訴訟請求。富港公司答辯稱：雙方發生的商品房合作開發民事法律行為不僅得到廣州市國土局的審批，而且已依法辦理土地使用權變更登記手續，廣州市國土局的審批和變更登記均是雙方當事人共同申請辦理的，富港公司并沒有采取任何欺詐、脅迫等違法行為。富港公司實際參與了整個開發工作，承擔了合作一方的義務。雙方合作開發的商住樓不僅已經竣工建成，而且雙方已根據合同約定權屬進行實際分配，故請求二審法院駁回上訴，維持原判。赤崗辦事處和工業公司均同意一審判決。

　　本院認為，全盛公司與富港公司簽訂的《合作開發商品住宅樓協議書》及《補充協議》系雙方真實意思表示，雖然雙方簽訂協議時富港公司尚未取得合作用地的土地使用權，但此后廣州市國土局復函同意將原核準工業公司使用的土地改由全盛公司與富港公司共同使用，赤崗辦事處和工業公司也無異議。全盛公司和富港公司共同與廣州市國土局簽訂了《廣州市國有土地使用權出讓合同》及廣州市國有土地使用權出讓補充合同》，并且取得了《建設用地批準書》，現合作房屋全部建成，部分已經售出，一審法院認定雙方簽訂的《合作開發商品住宅樓協議書》及《補充協議》有效是正確的，全盛公司上訴主張《合作開發商品住宅樓協議書》及《補充協議》無效的理由不能成立，本院不予支持。富港公司根據其與全盛公司的協議約定，實際參與了合建房屋的報建審批工作，實際參與處理了有關工程建設中的問題，在整個合作開發的過程中，與全盛公司進行直接聯系、合作的是富港公司，并非赤崗辦事處或工業公司。一審法院根據本案的實際情況認定全盛公司與富港公司之間的關系不具備中介的法律特征亦是正確的，全盛公司上訴主張富港公司的行為屬于非法中介、富港公司不享有合建人的權和不能成立。根據《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）項之規定，判決如下：

　　駁回上訴，維持原判。

　　二審案件受理費630580元由上訴人全盛公司負擔。

　　本判決為終審判決。

　　審判長：吳曉芳

　　審判員：胡仕浩

　　代理審判員：王文芳

　　二○○○年七月六日

　　書記員：辛正郁