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[2007]沈民（2）房終字第272號

上訴人（原審被告）：趙淑言，女，1935年9月9日出生，漢族，系沈陽市第七醫(yī)院退休醫(yī)生，住址：沈陽市大東區(qū)蓮花街長順4巷2-5號樓3-5-3號。
被上訴人（原審原告）：許英慧，女，1968年10月7日出生，漢族，住址：沈陽市東陵區(qū)五三鄉(xiāng)西黃泥坎村。

委托代理人：張玉坤，女，1958年5月6日出生，系沈陽市歐地思特膠帶有限公司經(jīng)理，住址：沈陽市沈河區(qū)青年大街39-211號。

原審被告：趙衛(wèi)星，男，1958年3月17日出生，漢族，系沈陽市沈河區(qū)教委干部，住址：沈陽市沈河區(qū)萬泉街30號7-6-1室。

委托代理人：趙淑言，自然情況同上。

原審被告：趙蔚陽，女，1963年9月14日出生，系北京麥克公司干部，住址：廣東省深圳市南山區(qū)興工街19號D棟402室。

委托代理人：趙淑言，自然情況同上。

上訴人趙淑言因與被上訴人許英慧、原審被告趙衛(wèi)星、趙蔚陽房屋買賣合同糾紛一案，不服沈陽市大東區(qū)人民法院[2006]大民（2）房初字第374號民事判決，向本院提起上訴。本院于2007年1月30日受理后，依法組成由本院審判員張卓琦擔(dān)任審判長并主審、審判員焦巖、代理審判員孝劍波參加評議的合議庭，審理了本案，現(xiàn)已審理終結(jié)。

原審法院認(rèn)定，1998年9月30日趙家禮與許英慧達(dá)成房屋買賣協(xié)議一份，約定：茲將我的產(chǎn)權(quán)房屋（地址：蓮花街長順4巷2-5號樓3-5-3號賣給許英慧同志居住，房款已付清。產(chǎn)權(quán)證發(fā)下來以后，交給許英慧，今后更名的手續(xù)及費(fèi)用由買方許英慧負(fù)責(zé)。采暖費(fèi)由買方負(fù)責(zé)。雙方在協(xié)議書上簽字確認(rèn)，1999年3月21日趙家禮取得了坐落于大東區(qū)蓮花街長順4巷2-5號樓3-5-3室房屋的所有權(quán)證書及契證，并按約交付許英慧，2001年9月趙家禮與許英慧女兒李贏重新簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同，趙家禮寫下賣房同意書，并到房產(chǎn)管理部門辦理更名過戶手續(xù)，但因李贏未滿18周歲而未果。2005年趙家禮及趙淑言將訴爭房屋的所有權(quán)證書聲明作廢。

原審法院另查明，趙家禮于2006年7月3日因病死亡，其遺產(chǎn)繼承人為妻子趙淑言、女兒趙蔚陽、兒子趙衛(wèi)星。

2006年4月許英慧起訴至沈陽市大東區(qū)人民法院，要求趙家禮協(xié)助其辦理更名過戶手續(xù)。趙家禮答辯稱本案已超過訴訟時(shí)效，且雙方所簽協(xié)議未經(jīng)房屋共有人同意，請求法院確認(rèn)合同無效，同時(shí)主張?jiān)搮f(xié)議亦顯失公平，應(yīng)予以撤銷并提出反訴。趙家禮在原審訴訟過程中死亡，其繼承人當(dāng)庭表示不再提出反訴，將反訴意見作為抗辯理由。

原審法院認(rèn)為，許英慧與趙家禮所簽訂的房屋買賣協(xié)議書系在平等、自愿基礎(chǔ)上訂立的，且不違反我國相關(guān)的法律規(guī)定，屬有效合同。許英慧履行給付義務(wù)后，趙家禮按約協(xié)助許英慧辦理更名過戶手續(xù)。現(xiàn)趙家禮死亡，其遺產(chǎn)繼承人趙淑言、趙衛(wèi)星、趙蔚陽亦應(yīng)履行協(xié)議約定，協(xié)助許英慧更名過戶。關(guān)于趙衛(wèi)星、趙蔚陽提出許英慧訴訟已超過訴訟時(shí)效一節(jié)，本院認(rèn)為，許英慧與趙家禮在房屋買賣協(xié)議書中并未約定辦理更名過戶的時(shí)間，許英慧可隨時(shí)主張權(quán)利，故對趙衛(wèi)星、趙蔚陽所提訴訟時(shí)效一節(jié)，不予支持。關(guān)于趙淑言、趙衛(wèi)星、趙蔚陽所提雙方買賣合同無效一節(jié)，本院認(rèn)為許英慧與趙家禮在房屋買賣過程中，并未存在導(dǎo)致合同無效的行為，許英慧購買趙家禮的房產(chǎn)屬于善意取得。對趙淑言、趙衛(wèi)星、趙蔚陽所提雙方交易價(jià)格顯失公平，許英慧購買的系使用權(quán)房屋，而其另行支付購房款將房屋變成所有權(quán)一節(jié)，本院認(rèn)為，其在后期增加購房款是其取得房屋所有權(quán)證書所必須支出的費(fèi)用，而非形成雙方簽訂的協(xié)議顯失公平的要件，故對該主張不予支持。綜上，原審法院判決：一、第三人趙淑言、被告趙衛(wèi)星、趙蔚陽于本判決書發(fā)生法律效力后三十日內(nèi)協(xié)助原告許英慧辦理座落于沈陽市大東區(qū)蓮花街長順?biāo)南?-5號3-5-3號房屋的更名過戶手續(xù)；二、駁回原、被告及第三人的其他訴訟請求。案件受理費(fèi)100元，由二被告及第三人承擔(dān)。

宣判后，趙淑言不服，向本院提起上訴稱：1、雙方所簽訂的買賣協(xié)議顯失公平。該協(xié)議中所涉房屋產(chǎn)權(quán)概念不清，是使用權(quán)還是所有權(quán)不明確，且未寫明交易金額，也未經(jīng)夫妻另一方簽字同意，應(yīng)屬無效協(xié)議，應(yīng)重新擬定或補(bǔ)充協(xié)議。2、趙家禮賣給許英慧房屋是1998年9月30日，房屋所有權(quán)證是1999年3月21日下發(fā)的，很明顯，賣房時(shí)賣的是使用權(quán)，現(xiàn)該房經(jīng)房改后取得產(chǎn)權(quán)，許英慧應(yīng)支付產(chǎn)權(quán)房屋價(jià)款，但許英慧從房管員手中取得房屋產(chǎn)權(quán)證后沒有增加購房款，而且趙家禮未經(jīng)上訴人同意，使用上訴人工齡進(jìn)行房改，所以我不同意與其辦理過戶手續(xù)。3、上訴人認(rèn)為被上訴人許英慧支付的房屋價(jià)款明顯低于房屋的實(shí)際價(jià)格，雙方簽訂協(xié)議時(shí)是使用權(quán)房屋，1999年上訴人支付了購房款將房屋變?yōu)樗袡?quán)房屋，房屋價(jià)值遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于許英慧支付的房款，故該協(xié)議顯失公平。4、上訴人在接到訴訟通知后，要求反訴，原審未予準(zhǔn)許，不符合法律規(guī)定。原審認(rèn)定事實(shí)有誤，判決錯(cuò)誤。綜上，請求二審法院依法改判。

被上訴人許英慧答辯稱：原審法院認(rèn)定事實(shí)清楚，請求二審法院予以維持。我與趙家禮進(jìn)行房屋買賣時(shí)是趙家禮、趙淑言夫妻雙方同意的，協(xié)議書即是上訴人趙淑言起草的，她替趙家禮簽的字。當(dāng)時(shí)他們出賣的即是產(chǎn)權(quán)，房款58,000元一次性付清。房款交完后一個(gè)月房證就辦下來了，是趙淑言交給房管員，房管員交給我們的。后趙淑言要求我們增加4萬元，我們沒有同意，我們當(dāng)時(shí)交易時(shí)是按當(dāng)時(shí)市場價(jià)交易的，不存在顯失公平問題。綜上，請求二審法院駁回上訴，維持原判。

本院經(jīng)審理查明的事實(shí)與原審法院認(rèn)定一致。

本院認(rèn)為，趙家禮與許英慧所簽訂的《房屋買賣協(xié)議》是雙方真實(shí)意思表示，上訴人趙淑言作為共有人之一，雖未在該協(xié)議上簽字，但趙家禮與趙淑言系夫妻關(guān)系，趙家禮在與許英慧簽訂房屋買賣協(xié)議后，能履行交房義務(wù)，并能將產(chǎn)權(quán)證書交付許英慧，現(xiàn)許英慧自1998年即實(shí)際居住該房，趙淑言在許英慧起訴前并未主張房屋買賣無效，只是對價(jià)款提出異議，故許英慧有理由相信趙家禮能代表趙淑言簽訂房屋買賣協(xié)議，該協(xié)議對趙淑言有效，趙淑言應(yīng)履行協(xié)助辦理更名過戶手續(xù)的義務(wù)。關(guān)于上訴人所提雙方簽訂協(xié)議時(shí)，當(dāng)時(shí)所涉房屋性質(zhì)為使用權(quán)房屋，故趙家禮所出賣的是房屋使用權(quán)之主張，本院認(rèn)為，雙方簽訂協(xié)議時(shí)，雖當(dāng)時(shí)尚未辦理完私有產(chǎn)權(quán)證，但協(xié)議是在1998年9月30日簽訂，而在1998年9月28日趙家禮已與單位簽訂了出售公有住房協(xié)議書，只是產(chǎn)權(quán)證尚未辦理完畢。而且協(xié)議中明確注明“將我的產(chǎn)權(quán)房屋賣給許英慧同志居住”并寫明“產(chǎn)權(quán)證發(fā)下來以后，交給許英慧。”據(jù)此，本院認(rèn)為，雙方在簽訂協(xié)議時(shí)均明知出賣與購買的為房屋產(chǎn)權(quán)，而非使用權(quán)，故對上訴人所提雙方簽訂協(xié)議約定不明，合同無效之主張，本院不予支持。關(guān)于上訴人趙淑言所提雙方所簽協(xié)議房屋價(jià)款明顯低于市場價(jià)，顯失公平之主張，本院認(rèn)為，顯失公平的合同是指一方當(dāng)事人在緊迫或者缺乏經(jīng)驗(yàn)的情況下訂立的使當(dāng)事人之間享有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)嚴(yán)重不對等的合同，現(xiàn)上訴人主張合同顯失公平，但未舉證證明當(dāng)時(shí)雙方簽訂合同時(shí)房屋價(jià)款明顯低于市場價(jià)格的證據(jù)，而且當(dāng)事人以顯失公平為由要求撤銷合同的時(shí)間為一年，從具有撤銷權(quán)的當(dāng)事人自知道或應(yīng)當(dāng)知道撤銷事由起一年內(nèi)行使，超過一年未行使的，則撤銷權(quán)消滅，本案中，雙方是1998年9月30日簽訂的合同，簽訂合同時(shí)房款已付清，而趙家禮在一年內(nèi)并未行使撤銷權(quán)，撤銷權(quán)已消滅，故對上訴人要求撤銷該合同的主張，本院不予支持。至于未提出上訴的其它問題，本院不予審查。綜上，原審法院判決并無不當(dāng)。依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款（一）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費(fèi)100元，由上訴人趙淑言負(fù)擔(dān)。

本判決為終審判決。

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審 判 長 張 卓 琦

審 判 員 焦 巖

代理審判員 孝 劍 波

二00七年三月二十日

書 記 員 于 斌

本案判決所依據(jù)的相關(guān)法律

《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條一款（一）項(xiàng)規(guī)定：原判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確的，判決駁回上訴，維持原判決。