重慶市第一中級人民法院

民事判決書

　　（2005）渝一中民終字第2184號

　　上訴人（原審原告）重慶融盛源置業顧問有限公司，住所地重慶市九龍坡區渝中花園5幢2單元5-2號。

　　法定代表人顧明，執行董事。

　　委托代理人李榮華，重慶合州律師事務所律師。

　　被上訴人（原審被告）重慶渝開發股份有限公司，住所地重慶市渝中區上曾家巖1號。

　　法定代表人粟志光，職務董事長。

　　委托代理人張涌，重慶中豪律師事務所律師。

　　委托代理人向彥，重慶中豪律師事務所律師。

　　上訴人重慶融盛源置業顧問有限公司因委托合同糾紛一案，不服重慶市渝中區人民法院（2005）中區民初字第501號民事判決，向本院提起訴訟。本院依法由審判員劉家容擔任審判長，與審判員賀少鋒、代理審判員彭超組成合議庭進行了審理。本案現已審理終結。

　　查明，2003年6月19日，重慶渝開發股份有限公司（以下簡稱渝開發）與重慶融盛源置業顧問有限公司（以下簡稱融盛公司）簽訂《房屋委托代理銷售合同》，合同約定，渝開發將自有產權的金銀灣小區A，B，C，D棟的房屋委托給融盛公司以行紀方式風險代理銷售。其中第一條約定，1.該合同簽訂時，預計市城投公司擬用于拆遷安置的將是該小區的C，D幢，故在該合同簽訂后2個月內，必須為其保留上述面積的住宅，作為甲方的自銷房；2.在上述保留的住宅面積中，市城投公司可根據需要任意選購；3.如市城投公司在本合同簽訂后2個月內購買上述住宅，則該部分房屋的銷售不計入融盛公司的銷售業績；4.如市城投公司在本合同簽訂后2個月內僅購買部分上述住宅或無購買行為，則剩余部分住宅納入由融盛公司代理銷售的范圍，并按本合同約定，由渝開發對重慶融盛源置業顧問有限公司進行銷售業績考核。合同對代理銷售內容、代理銷售期限、代理銷售傭金計算標準等均作了明確約定。合同第十條規定，1.本合同生效后，渝開發不得將上述樓盤委托第三方代理銷售或無故終止合同；在融盛公司銷售期內，除本合同第一條第一款所表述的“保留住宅”外，渝開發不得以其他任何形式將其余的委托銷售物業進行銷售或另行處置，融盛公司不得將上述樓盤轉讓第三方銷售或無故退場，否則視為違約行為，應由違約方向守約方支付違約金30萬元；2.渝開發將本合同第一條第一款所表述的“保留住宅”處置給市城投公司，不視為渝開發違約，融盛公司無權追究渝開發的違約責任。

　　2003年5月26日，渝開發以渝開發（2003）50號文件向市城投公司報告，請求盡快確定所需金銀灣住宅，城投公司收到報告后于同年5月27日批復，請土地中心協助，將此地房屋全部用于大坪七牌坊片區撤遷安置。2003年8月5日，渝開發與重慶市渝中區土地整治儲備中心（以下簡稱土地中心）簽訂《金銀灣住宅小區D棟房屋預定意向性協議》，約定，渝開發將金銀灣小區D棟五十套出售給土地中心，用于安置高九路拆遷還房，戶型為兩室一廳，總建面積3500平方米（以實測為準），單價暫定1380元/平方米，協議簽訂后30日內雙方簽訂正式《商品房買賣合同》，并按合同約定支付房款。2003年9月2日，渝開發與土地中心簽訂《重慶市商品房買賣合同》，約定渝開發將金銀灣小區D棟50套房屋售與土地中心，總建筑面積3527.88平方米，單價為1380元/平方米，總計房款4，868， 474.6元，并約定首付房款總額的百分之三十。2003年12月2日，土地中心將購房款3，407，932.4元付給了渝開發。

　　原審法院認為，融盛公司與渝開發所簽訂的《房屋預定意向性協議》系雙方真實意思表示，不違反法律法規的禁止性規定，應屬有效，雙方據此建立的委托合同法律關系依法成立。雙方均應按合同約定嚴格履行自己的義務。渝開發于2003年8月5日與土地中心簽訂《金銀灣住宅小區D棟房屋預定意向性協議》，約定渝開發將“金銀灣”小區D棟50套房屋售與土地中心，并約定在該協議簽訂后30日內雙方簽訂正式《重慶市商品房買賣合同》并按合同約定支付房款。該行為應認定為渝開發的買房行為，僅是雙方就房屋買賣的手續尚未全部完善。而渝開發 [2003]50號文件載明：渝開發請求城投公司盡快與有關單位協調，確定“金銀灣”小區用于安置的房屋，以及2003年5月27日城投公司針對渝開發關于請求盡快確定所需金銀灣住宅報告（即渝開發公司[2003]50號文件）的批示載明：請土地中心協助將“金銀灣”小區確定的房屋用于大坪七牌坊拆遷安置。由此可以確認城投公司指定了土地中心購買“金銀灣”小區D棟50套房屋。另根據渝開發與土地中心2003年8月5日所簽訂的《金銀灣住宅小區D棟房屋預定意向性協議》的約定，且該協議簽訂時間并未違反其與融盛公司簽訂的《房屋委托代理銷售合同》的相關規定，而之后，渝開發與土地中心簽訂了正式的《重慶市商品房買賣合同》并按合同約定支付房款，雙方已完善了買賣行為，故渝開發將“金銀灣”小區D棟50套房屋賣給土地中心的行為未違反合同約定。故融盛公司要求渝開發公司給付違約金30萬元，證據不充分，與法無據，本院不予支持。依照《中華人民共和國合同法》第八條、第三百九十六條、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款、第一百二十八條之規定判決駁回融盛公司的訴訟請求，案件受理費7010元，其他訴訟費3000元，合計10010元，由融盛公司負擔。

　　一審宣判后，上訴人融盛公司不服該判決，向本院提起上訴稱，請求撤銷原審判決，改判由被上訴人渝開發給付上訴人違約金30萬元。其理由為：上訴人與被上訴人雖然在合同中約定將“渝開發金銀灣住宅小區”的C，D棟在簽訂合同之日起的2個月內保留為被上訴人的自銷房，以用于案外人――城投公司撤遷安置，但該合同在第一條第四項對此作了明確界定：如城投公司在本合同簽訂后2個月僅購買部分上訴住宅或無購買行為，則剩余部分住宅納入乙方代理銷售的范圍，并按本合同約定，由甲方對乙方進行銷售業績考核。因此，按該界定，在2個月的保留期內，購買C，D幢的只能是城投公司，而非其他人購買。在本案中，被上訴人將D幢50套房屋出售給了城投公司無任何行政隸屬關系的區土地中心，其行為違反了合同第一條第4項的約定，應當是嚴重的違約行為。故，原審判決對被上訴人將該小區D幢50套房屋出售給區土地中心的行為，未違反合同約定的認定是沒有事實根據的。故原審判決應依法得到糾正。

　　被上訴人渝開發答辯稱，上訴人與被上訴人在《代理合同》中特別約定，在合同簽訂后的2個月內，將小區C，D幢作為城投公司用于撤遷安置的保留住宅，滿足上述條件的銷售行為不計入上訴人的銷售業績，也不作違約處理，被上訴人將屬于保留住宅范圍內的房屋在規定時間內處置給雙方認可的買受人，其行為并不違反《代理合同》的約定，不應當承擔違約責任。請求駁回上訴人的上訴請求。

　　本案雙方當事人爭議的焦點為，渝開發將房屋售給區土地中心的行為是否違約，是否應承擔違約責任。

　　本院認為，渝開發與融盛公司所簽訂的《房屋委托代理銷售合同》系雙方真實意思表示，不違反法律法規的禁止性規定，應屬有效，雙方均應嚴格按合同約定履行自己的義務。渝開發公司在履行合同中，經城投公司指定將“金銀灣”小區D棟50套保留住房賣與土地中心，未違反合同的約定。一是從渝開發與融盛公司簽訂的《商品房委托代理銷售合同》的內容看，雙方已明確約定，為城投公司保留“金銀灣”小區的C，D棟用于拆遷安置，購買的時間在簽訂該合同的2個月內；并且在約定違約責任的承擔上，渝開發構成違約須具備以下情形，即渝開發將樓盤委托第三方代理銷售或無故終止合同，或者是渝開發以其他任何形式將保留的以外的房屋委托銷售物業進行銷售或另行處置；二是渝開發將房屋買于土地中心，是經城投公司認可的行為，其理由是渝開發在與土地中心簽協議前已報告市城投公司盡快確定金銀灣住宅小區，市城投公司明確同意請土地中心協助，將此房屋全部用于大坪七牌坊片區拆遷安置，由此可以確認市城投公司同意并指定了土地中心購買；三是渝開發按照市城投公司的要求，在2003年8月5日已與土地儲備中心簽訂了《金銀灣住宅小區D棟房屋預定意向性協議》，該協議內容有明確的標的，數量，價款和簽訂正式合同時間，事后雙方在約定的期限內簽訂了正式的《重慶市商品房買賣合同》，并按合同支付了房款，雙方已完善了買賣行為。渝開發的此行為是符合市城投公司的意思表示，且也是在合同約定的2個月內施行。

　　綜上所述，渝開發按合同履行了義務，其行為沒有違反合同的約定，融盛公司認為渝開發違約，應支付違約金的上訴理由不能成立。據此，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）項之規定，判決如下：

　　駁回上訴，維持原判。

　　本案案件受理費7010元，其他訴訟費1500元，合計8510元，由上訴人重慶融盛源置業顧問有限公司承擔。

　　本判決為終審判決。

　　審　判　長　劉家容

　　審　判　員　賀少鋒

　　代理審判員　彭　超

　　二00五年八月二十三日

　　書　記　員　王曉燕