天津市河北區人民法院

民事判決書

　　（2004）北民初字第2974號

　　原告（反訴被告）天津市建苑房地產開發有限公司（以下簡稱建苑公司），住所天津市開發區翠園1區11樓206宅。

　　法定代表人楊洪斌，公司董事長（未出庭）。

　　委托代理人趙瑗（系特別授權），公司職員。

　　委托代理人郝純源（系特別授權），公司法律顧問。

　　被告（反訴原告）陳玉林，男，1959年3月22日出生，漢族，天津市城南供電分公司職工，經常居住河北區通達新苑1號樓2門202號（未出庭）。

　　委托代理人潘海濤（系特別授權），四方律師事務所律師。

　　原告建苑公司與被告陳玉林商品房面積差價款糾紛（本訴）一案以及被告陳玉林與原告建苑公司更換居室上水管材糾紛（反訴）一案，本院受理后將兩案合并，依法由代理審判員張學東獨任審判，公開開庭進行了審理。原告建苑公司法定代表人楊洪斌的委托代理人趙瑗、郝純源，被告陳玉林的委托代理人潘海濤均到庭參加訴訟，本案現已審理終結。

　　原告建苑公司訴稱，2000 年10月30日，被告購買原告開發建設的河北區革新道4號通達新苑1號樓2門202號商品住宅一套（以下簡稱訟爭房），當時合同記載訟爭房銷售建筑面積為 85.54O，后產權證記載為87.58O，按合同約定，被告應向原告補交面積差價款4293元。經催索，被告拒絕補交。原告訴訟請求如下：一、被告向原告補交面積差價款4293元，并按合同第六條的約定支付原告利息損失51元及違約金3456元；二、案件受理費由被告承擔。

　　原告提交的證據目錄及其想要證明的內容：

　　一、原、被告簽定的《天津市商品房買賣合同》一份（證實雙方系商品房買賣合同關系）；

　　二、房屋設計說明書一張（證實目前訟爭房上水采用的熱鍍鋅鋼管符合原設計規范，原告至今未做任何變更）；

　　三、合同附件一張（證實原告發現附件四中存在“上下水管道：PEX及PVC管材”字樣的文字印刷錯誤后，合同中未再有過此印刷字樣）；

　　四、2002年價格信息一份（證實PE-X管材因有味道，目前國外已不允許用做給水管，一般用作地板采暖、下水管）；

　　五、天津市建筑設計院（四所）的證明書兩張（證實原告在通達新苑的建設施工完全符合天津市設計規范，另證實該處一期工程標準生活給水管只做到水表前為止，表后由住戶負責及PE-X管材不適于用做給水的立管和干管，但可用于給水支管）；

　　六、業主入住驗收登記表一份（證實被告等業主在驗收房屋時對上水為熱鍍鋅鋼管無異議）；

　　七、房屋產權證一份（證實產權證記載的面積比合同記載的面積有所增加，被告應補交差價款）；

　　八、催交欠款通知書及掛號函件收據各一張（證實原告2004年2月9日通過掛號函件向被告催收面積差價款）；

　　九、供水、取暖管材物理使用性能比較表（證實PE-X管材不適用于給水管，但適用于地面采暖用）；

　　十、天津市市政工程主要材料2000年12月市場造價信息一份（證實熱鍍鋅鋼管并非比PE-X成本便宜）；

　　十一、天津市建委建材（2001）716號文件（證實通達新苑的工程項目系2001年10月1日前，熱鍍鋅鋼管未列入該文件規定的淘汰產品之中）；

　　十二、天津市新建住宅商品房準許使用證一張（證實通達新苑工程已通過主管部門天津市建委的驗收，完全具備使用條件）。

　　被告陳玉林辯稱，被告對雙方約定的面積差異處理的客觀事實無異議。但被告認為，雙方雖有合同約定，可是原告在簽約時未能明確告知被告以下事實：本樓的一樓底商用戶不走樓道，不應分攤公攤面積。原告實際是按底商用戶分攤部分公攤面積后計算的房款，以原告的專業性優勢地位而言，其侵犯了被告的知情權，故該差價損失應由原告自行承擔。另被告認為原告未按合同附件四約定的“上下水管道：PEX及PVC管材”履行，屬于違約，應依法采取補救措施，現被告反訴請求如下：一、原告應將被告家中上水管更換為PE-X（交聯聚乙烯）管材；二、反訴案件受理費由原告承擔。

　　被告提交的證據目錄及其想要證明的內容：

　　一、津建質檢字（2004G）第048號檢測報告一份（證實通達新苑1號樓、2號樓的自來水上水管道外壁不是交聯聚乙烯（PE-X）管材）；

　　二、訟爭房買賣合同原面積與產權處核準面積對比說明一張（證實原告向被告在內的眾多業主下發過此類文件）；

　　三、天津建材信息一張（證實冷、熱鍍鋅鋼管均系落后且應淘汰的產品，不得用作給水管）；

　　四、天津市建委建材（2001）716號文件一份（同原告證據十一，證實本市建委已明確指出熱鍍鋅鋼管在住宅建設中屬于落后且應淘汰的產品）；

　　五、建設部建住房（1999）295號文件一份（證實自2000年6月1日起，建設部明令在城鎮新建住宅中禁止使用冷鍍鋅管用于室內給水管道，并根據當地實際情況逐步限時禁止使用熱鍍鋅鋼管，推廣（PE-X）管等新型建材，有條件的地方也可推廣應用銅管）；

　　六、原、被告簽定的《天津市商品房買賣合同》附件四一張（證實雙方簽定的合同中明確標明上水為PE-X）。

　　針對被告的反訴，原告建苑公司辯稱，原告認為，一、被告的反訴請求與原告的訴訟請求非屬同一訴訟標的；二、被告在驗收房屋時已明確對熱鍍鋅鋼管無異議，現其反訴請求已超過訴訟時效；三、原設計圖紙迄今為止均標明的是上水采用熱鍍鋅鋼管而非PE-X管材，通達新苑的部分業主（包含被告）的購房合同附件四中所有的“上下水管道：PEX及PVC管材”字樣屬于原告文字印刷錯誤，并非合同違約。綜上，原告答辯請求如下：請求貴院依法駁回被告的反訴請求。

　　經審理查明，雙方無爭議的事實如下：

　　一、原、被告系商品房買賣關系。2000 年10月30日，原、被告簽定了《天津市商品房買賣合同》（以下簡稱合同），被告（為乙方）購買了原告（為甲方）開發建設的河北區革新道4號通達新苑1號樓2門202號商品住宅一套（即訟爭房）。該房銷售建筑面積 85.54O.其中，雙方在合同第六條[乙方逾期付款的處理]中約定：“如乙方未按本合同第四條約定日期付款，逾期在10日內的，甲方有權追究乙方逾期付款及其利息。利息自合同約定之日次日起至實際付款之日止，按銀行同期貸款利率計算。如超過上述約定期限的，甲方有權按照下述的第一種約定追究乙方的違約責任：合同繼續履行，乙方應支付逾期付款及其利息，利息自合同約定之日次日起至實際付款之日止，按銀行同期貸款利率計算。此外，乙方還應每日按商品房價款的萬分之二向甲方支付違約金”。第七條[商品房建筑面積與銷售建筑面積差異的處理]則約定：“商品房建筑面積以房屋所有權證記載面積為法定依據，商品房建筑面積與甲方銷售建筑面積差異不超過±3%（包括±3%）的，每平方米價格保持不變，商品房價款按商品房建筑面積與銷售建筑面積的差異多退少補。面積差異超過±3%的，合同繼續履行，按合同成交價多退少補”。

　　二、2001 年下半年，天津市建委向原告核發了《天津市新建住宅商品房準許使用證》。2001年10月25日，被告自原告處辦理了入住手續。2003年5月29日，訟爭房經河北區房地產管理局核發產權證（目前載于原告名下），建筑面積為87.58O.2004年2月9日，原告根據合同約定，向被告發出掛號信函，要求被告補交面積差價款4293元，被告對該面積差價無異議，但以當初原告在簽定合同時未告知其面積差異的詳情而侵犯其知情權，該差價損失應由原告承擔為由予以拒絕。

　　三、雙方在合同附件四中，圍繞上水管材一節，約定“上下水管道：PEX 及PVC管材”。目前被告家中上水管材為熱鍍鋅鋼管，非PE-X管材。訴訟期間，2004年8月11日，四方律師事務所委托天津市建筑工程質量檢測中心及天津市質量監督檢驗站第二十四站對通達新苑1號樓、2號樓的自來水上水管道外壁材質做了檢驗，檢測結論：通達新苑1號樓、2號樓的自來水上水管道外壁不是交聯聚乙烯（PE-X）管材。

　　雙方有爭議的事實（焦點）如下：

　　一、原告收取面積差價款是否合理，其是否負有向被告的解釋義務？原告舉出己方證據一、七、八，認為按合同約定，被告就應補交差價款。被告對此證據無異議，但舉出己方證據二，認為原告未盡充分的解釋義務，損失應自負。原告認為，被告舉出的證據二僅是一張說明而已，因無己方蓋章，不屬己方的法人行為，不具有任何法律效力。況且己方對產權證確認的內容也無權解釋，故己方不承擔任何解釋義務，被告有疑問只能向房屋主管部門質詢。

　　二、原告主張的逾期利息及違約金是否存在合理依據？原告舉出己方證據一，認為己方是按面積售房，面積差價款也屬于房款范圍，故按合同第六條[乙方逾期付款的處理]規定，被告應支付逾期利息及違約金。被告認為，雙方未在合同第七條約定面積差價款的利息及違約金問題，況且該第六條指向的是全部房款而非差價款，與面積差異問題無關，故面積差價款一節不能適用此條款解決。

　　三、被告能否針對原告的訴訟請求主張先履行抗辯權？被告舉出己方證據一，認為原告未按合同約定采用PE -X，屬于違約在先，己方在補交面積差價款前，有權行使先履行抗辯權即原告先更換上水管材。原告認為，被告提及的上述問題與己方的訴訟請求屬于不同性質的兩個問題，根本不存在所謂“先后履行”一說，即使涉及履行問題也應該同時履行，何況己方并未違約，也談不上同時履行一說（具體理由見焦點六）。

　　四、被告反訴請求是否與原告訴訟請求屬于同一訴訟標的，能否合并審理？原告認為，被告的反訴與本案非屬同一訴訟標的，不應合并審理。被告認為，二者均屬于商品房買賣法律關系，且存在原告先履行一說，應合并審理。

　　五、被告的反訴請求即實體權利是否超過訴訟時效？原告舉出己方證據六，認為被告在驗收訟爭房時已明確知曉上水管材為熱鍍鋅鋼管而非PE -X這種塑料管材，并已簽字驗收入住，現在提出訴訟請求已超過訴訟時效，不應支持。被告對原告的證據六無異議，但舉出己方證據一，認為該驗收單并不代表被告發現且認可熱鍍鋅鋼管，因該項涉及的專業性極強，被告作為一個普通買受人，不可能立即發現自身的權利受到侵犯，直至2004年8月間的檢測結果出來后方才知曉，故未超過訴訟時效。

　　六、圍繞PE -X一節，本案是否系原告所述的文字印刷錯誤而非被告主張的原告合同違約？原告舉出己方證據二、三、四、五、九、十、十一、十二，認為己方完全按照設計單位的設計圖紙施工，且經過有關部門驗收，包括熱鍍鋅鋼管在內的各項設施均符合天津市設計規范，完全可以證明上水按設計規范應該且事實上一直就是熱鍍鋅鋼管，己方系文字印刷錯誤才印成“上下水管道：PEX及PVC管材”，而被告舉出的檢測報告純屬多此一舉。被告舉出己方證據三、四、五及反引用原告的證據十一，認為熱鍍鋅鋼管屬于國家明令禁止采用的產品，又認為既然合同載明“上下水管道：PEX及PVC管材”，原告卻未及時行使撤銷權，說明原告一直未將此視為文字印刷錯誤。

　　七、圍繞著“室內給水管道”中的“管道”概念，此處是否包括戶內水表之前的部分管材？原告舉出己方證據四、五、九、十、十一，認為PE-X管材按建設部文件及應用實踐情況來看，應僅適用于室內給水支管，具體到被告室內應理解為水表之后的管材即支管部分而非水表之前的干管、立管部分。被告認為，建設部的文件并無水表前后之分，應理解為適用于室內所有的給水管道。

　　本院判決的理由如下：

　　本案的焦點即上述幾個爭議的事實。

　　關于焦點一，本院認為，因上述原告的證據一即合同，雙方均未持有異議。本院應認定合同真實有效，在原告無先合同履行義務的情形下，本著公平及誠實信用原則，原告有權按合同第七條的約定向被告收取訟爭房面積差價款。關于被告上述所謂知情權一說，過分地加重了原告的責任，亦缺乏法律依據，故對被告的觀點，本院不予支持。

　　關于焦點二，本院認為，基于合同的真實有效，雙方雖于第七條中未約定利息損失及違約金，但考慮該款的性質仍屬于房款范圍，且經原告催告，被告仍拒絕給付，本著公平原則，本院應考慮由被告承擔逾期付款的違約責任一節，即被告應依法向原告支付逾期付款違約金。至于原告提出的利息一節，因本院已在逾期付款違約金中予以考慮，故不再重復適用。關于原告主張的按訟爭房全部價款計算利息及違約金的觀點，因有失公平，本院不予支持，只在差價款4293元的基礎上計算逾期付款違約金即可。值得指出的是，原告該項主張仍應以原告無先合同履行義務為前提。

　　關于焦點三，本院認為，關于被告主張的先履行抗辯權一節，因原告對被告的證據一無異議，應認定該證據真實有效，故從程序而言，原則上被告憑此證據可以提出抗辯，但應憑借反訴程序加以對抗，否則無法對抗原告的訴訟請求。同時，本著公平原則，本院已切實地保障了被告該種程序救濟權即依法受理了被告的反訴。而從實體來看，該權利能否對抗原告的訴訟請求則屬于本院以下重點論述的內容。

　　關于焦點四，本院認為，就原、被告兩種訴訟請求的內容來看，二者均屬于商品房買賣法律關系即同一訴訟標的中的權利義務事項，而且彼此之間互有牽連性，本院既已受理被告的反訴，即應合并審理。

　　關于焦點五，本院認為，被告反訴請求能否成立的重點即在于被告在驗收訟爭房時是否知道或應當知道“上水非PE -X”。就原告的證據六及被告的證據一而言，均屬真實有效，只是針對雙方觀點分歧的證明力各異。通過比較上述證據的證明力，可以發現，雙方爭議的并非上水管道質量而是上水管道選材一節，且不論熱鍍鋅鋼管與PE-X管材的物理特性及外觀的明顯差異，單以PE-X的名稱而言，本著基本的日常生活經驗、常識，被告在驗收訟爭房時即應發現上水管材存在的問題并提出質疑，但此后直至2004年8月間，此期間被告未提出任何異議且主張相應的權利，故應認定上述證據六的證明力大于證據一，即足以認定被告反訴請求業已超過訴訟時效。

　　關于焦點六，本院認為，雖以原告自身的專業優勢而言，合同附件四中“上下水管道：PEX及PVC管材”的記載尚不能構成原告行使撤銷權的法定事由，但鑒于被告的反訴請求已超過訴訟時效，故對雙方上述證據的證明力及原告所謂“文字印刷錯誤”一說，本院已無必要置議。

　　關于焦點七，本院認為，此焦點亦因上述訴訟時效一節而不予置議。

　　概括以上內容，本院認為，因被告的反訴請求業已超過訴訟時效，故本院對其持有的先履行抗辯權事由及主張不予支持。鑒于此，對原告的訴訟請求，本院應予大部分支持。

　　綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第 六十一條、第一百五十九條、《中華人民共和國民法通則》第一百三十五條的規定，判決如下：

　　一、被告陳玉林給付原告建苑公司訟爭房面積差價款4293元，并自2004年3月1日起按同期中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利率的標準向原告支付逾期付款違約金；

　　二、駁回被告的反訴請求。

　　案件受理費322元，由被告承擔。反訴案件受理費250元，亦由被告承擔。

　　如不服本判決，可于判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于天津市第一中級人民法院。

　　代理審判員 張學東

　　二00四年九月十六日

　　書 記 員 張 瑩