廣東省江門市中級人民法院

民 事 判 決 書

　　（2001）江中法房初字第1號

　　原告：江門市北郊新城開發公司里村分公司，住所地：江門市建設二路里村工業大廈地下。

　　法定代表人：盧耀明，該公司經理。

　　委托代理人：陳登嘉，廣東華南律師事務所律師。

　　被告：江門國際金融大廈，住所地：江門市港口路22號。

　　法定代表人：李健兒，該金融大廈董事長。

　　委托代理人：戴斌、王沛，廣東華法律師事務所江門分所律師。

　　原告江門市北郊新城開發公司里村分公司訴被告江門國際金融大廈商品房購銷合同糾紛一案，本院于2000年12月27日受理后，依法組成合議庭，于2001 年2月15日召集各方當事人進行庭前交換證據，并于2001年3月9日、5月22日公開開庭進行了審理。原告委托代理人陳登嘉、被告委托代理人王沛、戴斌到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

　　原告訴稱：1993年4月23日，原告與江門市金濤貿易公司（以下簡稱金濤公司）簽訂《購買房屋協議書》一份，約定：被告購買原告座落于江門市迎賓路八號 1―15層全幢商住樓，總面積12894.37O，總價款21，920，429元，材料補差、裝飾、增加工程另行補充協議，各項配套費用按實際發生結算均由購方負責；1995年10月31日交樓；付款時間在簽訂合同5日內付20%，基礎完成付200萬元，主體完成按進度付款500萬元，裝飾期間分期付 500萬元，交樓前1個月付清全部房款，如不按期付款，按月息10厘計算。當天雙方還簽訂材料補差協議書，約定：按實際面積補差360元/O，合共補差 4，641，973.2元，在簽約5天內付150萬元，3個月內付150萬元，1993年12月前付清。該商住樓在施工過程中，金濤公司要求增加工程，雙方又簽訂《增補工程合同》，約定：增加工程共六項，以大包干形式300萬元由施工單位承包。

　　原告忠實履行合同及有關協議，上述商住樓于1995年5月18日正式通過驗收合格，并辦理了1700O的產權確認書。至1998年1月21日金濤公司尚欠 7，000，425.42元及違約金利息。1999年1月2日，雙方對已付的款項進行對帳，金濤公司至今未兌現全部付清款項。請求判令金濤公司支付購房款 7，000，425元、違約金976.29萬元、逾期利息1098.88萬元，及承擔本案訴訟費用。

　　原告對其陳述事實在舉證期限內提供的證據有：證據1，雙方簽訂的《購買房屋協議》，證明原告與金濤公司買賣江門市迎賓路八號1至15層商住樓約定的權利、義務。證據2，名為購買樓房協議書，實際是《樓價補差合同》，證明原告委托江門市二建公司第二分公司第三施工隊（以下簡稱第三施工隊）以原告名義與金濤公司簽訂原告售給金濤公司上述樓房的差價320元/O，樓價差432萬元應由金濤公司給付原告。證據3，《增補工程合同》，證明原告委托第三施工隊與金濤金公司達成就金濤公司要求增加六項工程，由施工單位以300萬元實行大包干，由施工單位以購材料發票、建安發票給金濤公司，據以付款。證據4，《工程交工驗收證書》，證明原告開發建設的上述樓房在1995年5月18日通過工程質量驗收，可以交付使用。證據5，《商品房屋產權權屬證明書》，證明經確權單位認可產權面積12888O，地址江門市迎賓三路八座。證據6，原告在1993年4月23日出具的委托書，證明原告委托第三施工隊與金濤公司簽訂的材料補差、工程更改、裝飾等合同原告均予認可。證據7，金濤公司發給原告、第三施工隊的函，證明金濤公司對其所要購買的樓房（迎賓三路8號）外墻、外墻窗全部指定采用棕色玻璃。證據8，金濤公司指定購“廣日牌”電梯而發給原告的函件，證明原告的施工是按金濤公司的要求進行施工。證據9，金濤公司在1995年2月13日寫給原告函，證明金濤公司要求原告同意其轉賣樓房（即更改購房協議），轉賣合同在原來基礎上延長一年，即至1996年11月止，原告同意金濤公司的要求并蓋章。證據12至14，是原告催收款項通知書。證據11，是金濤公司收到原告催收通知書的收據，證據原告樓房已經驗收，并交付后通知金濤公司依合同付款，金濤公司沒有提出異議。證據10，金濤公司95年10月10日寄給原告的函，按照規定應扣除款項，證明金濤公司已接收標的物。證據15，江門市德昌投資有限公司（以下簡稱德昌公司）代金濤公司與原告于1996年7月9日簽訂的《還款協議書》，證明雙方當事人就付款問題作出約定。證據16，金濤公司付款對帳單，證明履行合同是金濤公司及德昌公司。證據17，原告1997年5月10日催金濤公司付款通知書。證據18、19，是江門市府文件和原告關于小區衛生費的說明，證明購房合同中，所征收的各項費用是有根據的。證據20，原告委托施工單位與金濤公司簽訂補充合同的說明。證據21，原告催金濤公司付款的通知，證明金濤公司對原告的通知沒有異議。證據22，原告開具給中農信江門公司的發票，證明金濤公司轉賣該樓2至6層時，委托原告開具，原告支付了應由金濤公司支付的稅款。證據23，防雷工程預算、結算書、付款發票，證明防雷工程的費用開支。證據24至34，分別是江門市蓬江區政府關于整頓房地產的有關通知，蓬江區工商局出具原告名稱變更證明，原告申報的《江門市郊區建筑工程施工審批表》，原告領取的《城市建設建筑許可證》，用地單位為原告的《建設用地規劃許可證》，原告送審的《城市建設管理建筑設計報建送審單》、《預售商品房許可證》，原告企業法人營業執照，設計圖紙會審情況記錄，防設備合格證，防雷設施檢測報告，上述證據證明原告具有法人資格的開發企業，經過合法的審批程序，獲得批準，項目是原告所有的。證據35，金濤公司于1995年10月12日發給原告關于迎賓三路8號綜合樓（金濤商業大廈）檢驗需返工的函，證明金濤公司對該幢樓房已進行驗收，所有問題已經解決，金濤公司以后再沒有提出任何異議。證據 36至39，是蓬江區建筑工程質量安全監督站的函，證明市政公共配套費是按照有關規定征收（在證據18已提到）；原告匯款給監督站的轉帳支票，建委開出行政事業性收費單據，證明原告已繳納了建設費，按合同約定應由金濤公司承擔。證據39、40，是原告代金濤公司繳納的增值稅依據和發票，證明房產局共收 3.6%的增值稅，原告已代繳，按約定應由金濤公司承擔。證據41，原告代交小區衛生費單據，按約定應由金濤公司承擔。

　　被告江門國際金融大廈答辯：①金濤公司現已注銷，其債權債務由被告承擔。②金濤公司分別與原告、第三施工隊簽訂的所有合同均無效，且內容顯失公平。理由 a、原告無房地產開發資格，又無代理房地產銷售資格證書，迎賓三路8號綜合樓不是原告的，其沒有取得商品房預售許可；b、第三施工隊不具民事行為能力，既不是施工單位，也非開發商，其無權與金濤公司簽訂任何協議；c、迎賓三路8號綜合樓不屬原告，原告授權第三施工隊與金濤公司簽訂合同無效；d、第三施工隊與金濤公司簽訂的合同原告只享有權利，不承擔義務，原告就迎賓三路8號樓預售與金濤公司簽訂購樓合同，原告在同一時間又委托第三施工隊與金濤公司簽訂增補工程協議、增加費用等協議，顯屬虛假合同；e、金濤公司為購迎賓三路8號樓支付合同金額2772萬元，而該項目占地為612O，按原告提供資料，其投入成本781.2萬元，即從中獲利1989.8萬元，屬非法暴利，另原告訴稱迎賓三路8號樓購房款為32808157.22元，而建筑面積12000O，單價達2734元/O，在93年可謂天價，這顯然是不公平。③假設上述合同有效，違約的不在金濤公司，而是原告。a、按約定，迎賓三路8號樓應于93年4月 31日試樁，而原告開發該項目時，延到93年9月10日；b、按迎賓三路8號樓報建資料，施工單位是省第七建筑工程公司，但實際施工是第三施工隊；c、原告將整幢樓售給金濤公司后，又將幢樓房部分以1300元/O的價格售給中農信江門分公司，且金濤公司多支付幾百萬元房款，原告至今未合法移交給金濤公司。 ④原告訴稱購房款達32，808，157.22沒有事實依據，在合同無效的情況下，實際交易數額應以雙方所簽訂合同做參考，結合當時房地產正常交易市值確定，該迎賓三路8號樓市值絕不超過2040萬元。⑤原告訴稱之各項配套費用3，245，755.02元屬于巧立名目，亂攤派，若發生該項費用，依常理已包含在購房款中，且應由原告承擔。⑥原告所稱迎賓三路8號樓建筑面積達12894.37O，與實際建筑面積嚴重不符。從原告提供各種報批、報建等資料顯示，面積均為12000O或12888O，矛盾重重，占地612O，平均每層859.62O，即每層超占地面積247.62O，此部分是懸空的，是無可能的。 ⑦金濤公司未委托德昌公司與原告簽訂還款協議，德昌公司與原告簽訂《還款協議書》無效。⑧金濤公司最后一次付款是1998年1月，原告現起訴，已過二年訴訟時效。

　　被告江門國際金融大廈為其辯解提供證據有：證據1、2、14，證明被告有法人資格。金濤公司已被注銷，債權債務由被告承擔。證據3，金濤公司與原告簽訂《購買樓房協議書》（影印件），證明此份協議書與原告提供給法庭的協議書不一樣。證據4，金濤公司與原告簽訂的《購買樓房協議書》，實際是材料補差、裝飾、增加工程款協議。證據5，第三施工隊與金濤公司簽訂《增補工程合同》。證據6，原告的章程，證明原告的經營范圍。證明7，委托書，證明原告是受其上級委托代理承擔房地產開發業務，但是無效的。證據8，工程交工驗收證書，證明迎賓三路8號綜合樓于1995年5月28日驗收合格。證據9、10，是工程預（結）算書影印件，證明預（結）算與原告預售價款相差甚遠。證據11，被告就原告1995年7月11日來函的答復意見，證明被告就原告建設的樓房提出幾個意見。證據12，是被告通知原告核對付購樓款的通知書影印件。證據13，是原告于1994年8月26日去函被告同意被告要求變更項目。證據14，金濤貿易公司注銷的申請報告及工商部核準注銷登記通知書。證據15，是原告與中農信江門公司簽訂迎賓三路8幢辦公樓1―6層的《購買房屋協議書》，證明原告一樓多賣。證據16，房屋移交單，證明原告將1―6層辦公樓移交給中農信江門公司。證據17、18，是判決書、裁定書，是中國銀行江門分行訴中農信江門公司判決及判決后中農信江門公司無法履行而裁定以1―6層抵債。

　　經開庭質證，被告對原告提供的證據及陳述有如下意見：對證據1―3，被告認為是真實的，但證據1、2因主體不適格，應確認無效；證據3，實際沒有反映出有增補，且《增補工程合同》明確工程費用應由原告和施工單位負擔。對證據4，被告沒有異議。對證據5，被告認為是真實的，但僅能證明迎賓三路8號綜合樓的產權屬誰，但面積不確認。對證據6、7，被告無發表意見。對證據8―17，被告認為是真實，但原告對證據9的解釋不真實。對證據18―23，被告認為沒有原件，不能質證，但在原告提供原件核對后，第二次開庭，被告無發表意見。對證據24，被告無發表意見。對證據25―33，被告認為是真實的。對證據34，被告無發表意見。對原告補充提交證據35―41，被告認為不符合庭前交換證據的規定，不予質證和認證。

　　原告對被告提供的證據及陳述有如下意見：對證據1、2，原告予以確認。對證據3，原告認為被告僅提供購樓房協議的影印件，且內容與原告提供不一樣，被告提供僅是影印件，原件已銷毀，不予確認。對證據4―7，原告予以確認。對證據8、9，原告認為被告在第一次開庭撤回，不予討論。對證據10、11，原告予以確認。對證據12―14，原告無發表意見。對被告補充提供證據15―18，原告認為是真實的，但轉賣1―6層樓房不是原告，而是被告。

　　本院依原告申請，依法調查取證4份證據，并經當庭出示：證據1，蓬江區建設局復函（2001）22號，證明原告開發迎賓三路8號是經該局及蓬江區政府同意。證據2，本院（1999）江中法經初字第36號民事判決書及有關材料，證明中農信江門公司以迎賓三路德昌商業大廈1―6層抵押給中國銀行江門分行借款 1000萬元，因無償還借款，中國銀行江門分行訴至本院，本院作出還本付息判決，在執行期間，本院以（1999）江中法執字第141-2號民事裁定書裁定以上述大廈1―6層抵債802萬元給中國銀行江門分行。證據3，本院調查金濤公司原經理（后調到江門市德昌投資有限公司任經理）吳偉祥，證明金濤公司在與原告簽訂購樓合同后，因德昌公司也向原告付款，故將上述大廈1―6層過數給德昌公司，而德昌公司將上述1―6層賣給中農信江門公司，由原告直接開出發票及移交書給中農信江門公司。證據4，德昌公司與中農信江門公司簽訂的《購買“德昌商業大廈”寫字樓合同書》，證明德昌公司將上述大廈1―6層賣給中農信江門公司。

　　原告對本院調查取得的證據無異議。被告則認為：證據1，說明原告沒有房地產開發資質，情況真實。證據2，是真實的。證據3，吳偉祥的身份是自稱的，沒有證據證實，內容是其回憶的，有許多不確定，不足以采信。證據4，與本案沒有關聯性。

　　本院認為，原告提供的證據1―3、8―23、25―33，被告認為真實，本院予以確認其真實性及關聯性；對證據4―7、24、34，被告雖無發表意見，但無舉出相反的證據，聯系本案其他證據，應予認定；對證據35―41，被告雖提出原告舉證不符合舉證規則，但原告舉證是在本院允許雙方在第一次開庭后雙方同時補充交換證據時提交的，在第二次開庭時，被告無法舉出相反的證據，故上述證據應予確認。被告提供的證據1―2、4―7、10―11、15―18，原告認為是真實的，對其真實性、關聯性應予確認；對證據3，原告認為被告僅提供影印件，且該購樓房協議內容與原告提供的協議內容不一致，本院不予確認；對證據8 ―9，被告在第一次庭審中撤回，本院不予確認；對證據12―14，原告雖未發表意見，但舉不出相反證據，對其真實性、關聯性應予確認。本院依法調查的證據 1―4，原告認為均真實，被告認為證據3是吳偉祥回憶，吳的身份是其自稱，不應采信，但其又無法提供相反證據，聯系證據4及其他證據，證據1―4均予確認。

　　綜合上述證據，本院查明：1993年4月23日，原告與金濤公司簽訂《購買房屋協議》一份。該協議書約定：①金濤公司購買原告位于江門市北郊新城西四區（即迎賓三路）8號綜合樓壹幢，15層，建筑面積約12000O，單價1700元/O，總價款2040萬元，水、電安裝費、防盜門、入戶手續費、城市衛生設施費、城市建設配套費等按實際發生結算，均由金濤公司負擔。②金濤公司付款時間，簽約一個月內付20%（400萬元），基礎完成后付款200萬元，主體工程期間按進度分期分批付款500萬，裝飾期間分期分批付款500萬元，交樓前一個月內付清全部樓房款項。③單位購買房屋建筑稅金應按27元/O收取，由金濤公司負擔，如有變動，按規定執行。④1993年4月31日試樁，30個月即1995年10月底內交付使用。⑤凡窗用古銅色茶色玻璃。⑥室內地面用原色水磨石米（如購方不磨水磨石，可按規定還款給購方）。⑦首層門安裝卷閘。⑧凡該樓的電器設備、水電安裝、環衛、消防、領取產權證書一切費用（包括房產交易所收取的手續費、增值費）由購房方負責。⑨如不按期付款，按月息10厘計算。⑩任何一方違反合同，按總金額30%及計息補償給守約方。上述協議書原告及金濤公司均簽章。

　　在簽訂上述協議的同一天，原告委托第三施工隊以原告名義與金濤公司簽訂一份《購買樓房協議書》（該協議實為材料補差協議）。約定：①銷售給金濤公司的北郊新城西四區8號綜合樓1―15層，建筑面積約12000O，單價360元/O，合共432萬元。②簽約5天內付150萬元，1993年12月前付150萬元，1994年12月前付132萬元。③此款是材料補差、裝飾、增補工程款，如購方不按進度付款，按月息10厘計付。以上協議書第三施工隊及金濤公司簽章。在1994年8月26日，第三施工隊受原告委托又與金濤公司簽訂《增補工程合同》，約定：迎賓三路8號15層綜合樓增加工程以大包干形式300萬元，由施工單位承包，施工單位負責以下工程項目：①后立面的原圖紙幕墻取消，改回窗墻，按設計單位要求施工；②三個立面的圖紙幕墻改回白鋁鋼化玻璃，凡窗均采用鍍幕玻璃（顏色由金濤公司公司定）；③正面采用正品反光磚，兩側面及后立面全部采用灰白色正品水彩油磚；④正立面首層的墻采用國產花崗巖石（具體由金濤定）；⑤增加一輛電梯井口工程，按設計單位要求施工；⑥凡本樓的室內地面采用水坭砂漿，取消原圖紙的原色水磨石工程。以上工程費用均由施工單位負責，施工單位可以用購材料發票沖減，余下的要開建安發票。

　　在上述協議書簽訂后，原告即進場試樁，約20個月后的，1995年5月28日，進行工程交工驗收，《工程交工驗收證書》明確：該工程是原告興建，江門市設計院設計，省七建負責施工，采用管樁基礎，主體為鋼筋混凝土框架結構，外墻灰黑色花崗石、彩釉磚，鍍幕玻璃裝飾，造型雄偉，屬優質工程，江門市蓬江區建委質量安全監督站評定為驗收合格，有關單位也簽名。1995年11月6日江門市北郊新城開發公司領取由江門市房產住宅局房屋產權監理所發出的《商品房屋產權證明書》，確認迎賓三路8號產權人為江門市北郊新城開發公司，建筑面積12888O.

　　上述樓房施工過程中，金濤公司于1993年11月18日去函原告選定“廣日牌”電梯。1994年8月30日去函原告，對外墻及外墻窗全部采用茶色玻璃，并先定型號。1995年2月13日，金濤公司去函原告，請求將購房協議有關更改問題一事延長至1996年11月，原告同意金濤公司的請求，雙方在函中簽章。同年6月10日、6月30日，原告分別發函通知金濤公司、德昌公司付款。同年7月10日，原告又發函通知金濤公司稱：1995年6月5日按合同及有關部門規定完成該樓的土建工程，交付貴公司使用，貴司按合同所欠我司各項款項請在15天內分期付清，望貴司速復。附表結算總價款為 33，284，341.44元。金濤公司經辦人鄺德榮收到通知后寫下收據。同年7月13日，金濤公司復函原告稱：①首層增加面積107.1O，單價1萬元 /O不當；②雙方應一起到場移交；③計算城市配套費的總面積不能將首層上述增加面積107.1O計算在內；④增改工程費用應核對；⑤防雷工程沒有說明誰負責，應磋商；⑥衛生設施費，每戶80O只要交1350元，而不是1600元，且107.1O不應計入。同年10月10日金濤公司去函原告要求原告對首層的圍結構及內外墻裝修按圖施工。同月12日，金濤公司派人檢查，要求返工部份工程共17項，大部分為幕墻爛玻璃，有的鋁窗被角碼固死，有的不銹鋼破爛等情況。爾后，原告進行了返工。

　　1995年6月1日，德昌公司與中農信江門公司簽訂《購買“德昌商業大廈”寫字樓合同書》，約定中農信江門公司購買德昌公司位于江門市迎賓三路8號“德昌商業大廈”1―6樓，1―3樓單價5000元/O，4―6樓2400元/O，共價款18160060元等條款。合同簽訂后，中農信江門公司已分期付款給德昌公司。1996年6月28日，原告受金濤公司、德昌公司委托將上述樓房1―6層移交給中農信公司，并開出發票。爾后，本院在處理原告中國銀行江門分行訴被告中農信江門公司借款合同糾紛一案的執行中，將上述1―6樓拍賣抵債給了中國銀行江門分行。1996年7月9日，原告草擬《還款協議書》一份，明確：迎賓三路8號樓款及其它費用約3500萬元（具體數字待雙方財務對清后確認），現尚欠約900萬元；金濤公司在一年內即1997年6月30日前分期支付，第一期6個月內結清，到期未支付的款項按月息23%計息。該協議書原告簽字，德昌公司代金濤公司簽字，并且注明：待金濤公司與原告簽訂還款協議書后，本協議書無效。

　　1998年1月8日金濤公司去函原告，請原告確認其已付款27007731.8元，其中金濤公司分14次付款1450萬元，德昌公司分18次代付12507731.8元。1998年1月21日，金濤公司又付30萬元給原告。

　　另查明，原告在1985年成立，原告名稱為江門市蓬江區城市建設綜合開發總公司里村分公司，具有法人資格，在1998年10月29日變更為現名稱，同樣具有法人資格。對江門市迎賓三路8號綜合樓的建設，原告于1992年9月已取得江門市郊區有關規劃、環保、消防、建委等部門同意的建筑施工審批，及《城市建設建筑許可證》，1993年4月10日領取江門市建委檢發的《建設用地規劃許可證》，1993年8月23日，原告以江門市北郊新城開發公司名義領取《預售商品房許可證》，且得到當時江門市郊區建委、江門市郊區政府的同意才興建及銷售房屋。金濤公司于1992年12月成立，上級主管為現在的被告，該司于2000年11月經被告同意向江門市工商局申請注銷，債權債務由被告承擔。江門市工商局同月25日批復同意金濤公司注銷，并于同年12月26日向有關單位發出《企業法人注銷登記核準通知書》。

　　經計算，雙方當事人買賣的江門市迎賓三路8號綜合樓的樓價款：①合同價12888O×1700元/O=21909600元；②補差價12888 O×360元/O=4639680元；③增補工程費300萬元。合共29549280元。其他實際發生稅費：①城市公共設施配套費120萬；②防雷設備費 247379.15元；③衛生設施費12888O÷80O/戶×1350元/戶=217485元；④增值稅237347.4元。合共1902211.55 元。延付購房款及實際發生費用利息均按月息10厘計至2001年9月21日止為4949589.9元。按購房協議書計算違約金為8864784元。

　　本院認為：原告里村分公司系一家于1988年1月19日成立的，主營商品房業務的具有法人資格的企業。對于江門市迎賓三路8號商住綜合樓的開發，原告于1992年9月前被批準立項，且已委托江門市建筑設計院設計，并與廣東省第七建筑工程公司簽訂施工合同，同年9月進行報建，蓬江區建設局（即江門市郊區建設委員會）于9月25日同意原告按規劃審批方案及設計圖興建；同時，原告就該幢綜合樓辦理了工程施工審批，建筑許可證；1993年4月10日原告領取由江門市城鄉建設委員會簽發的《建設用地規劃許可證》。原告雖未取得房地產開發資質，但經原告申請，蓬江區建設局及蓬江區人民政府同意原告對上述迎賓三路8號綜合樓完成開發建設及直接銷售，并以江門市北郊新城開發公司名義于1993年8月23日取得《預售商品房許可證》。綜合上述，本著對《中華人民共和國城市房地產管理法》及《廣東省房地產經營條例》施行前的行為實行適度從寬原則，原告對迎賓三路8號綜合樓的開發，應確認具有主體資格的，其行為是合法的。

　　原告與金濤公司經過充分協商，簽訂《購買樓房協議書》，原告委托第三施工隊與金濤公司簽訂的材料補差協議及增補工程合同，均是雙方當事人的真實意思表示。《購買樓房協議書》除雙方約定價格1700元/O外，還約定費用按實際發生數由購房方負擔，此稅費負擔的約定并無違反有關房地產增值費、公用設施配套費等稅費征收管理的規定，因為稅費的征收是由受益者或經營者繳納，但繳納后，有關的行政法規并沒有規范不準就已繳納的稅費在當事人之間買賣樓房的當事人之間約定分擔，這一約定體現雙方當事人的意思自治，故原告與金濤公司約定稅費負擔應予確認。原告委托第三施工隊與金濤公司簽訂360元/O材料補差協議，增補工程300萬的合同，反映材料補差是由于材料價格上升而引起的補差款；增補工程合同中約定由施工單位負責的項目在原《購買房屋協議書》中沒有規定的，新增加的工程項目理應由購方金濤公司負擔此費用，不構成欺詐、顯失公平。故上述協議，合同內容明確，表達亦清晰，內容無違法。

　　綜上所述，原告在與金濤公司簽訂《購買房屋協議書》之前，對買賣的江門市迎賓三路8號綜合樓，已辦理立項審批，進行征地、三通一平，圖紙設計，用地許可（土地使用證）、報建施工審批等一系列試工前的準備工作，也就是說，已投入一定的開發建設資金；在簽訂協議書后，原告因未取得房地產開發資質，經江門市蓬江區建設局、江門市蓬江區政府許可，由原告繼續完成開發及直銷，故原告于1993年8月（即在一審訴訟前）補辦預售商品房許可證。依照最高人民法院《關于審理房地產管理法施行前房地產開發經營案件若干問題的解答》第25條規定，應確認原告及原告所委托的第三施工隊分別與金濤公司簽訂的協議、合同有效。

　　原告與金濤公司簽訂售房協議后，即投入資金按金濤公司要求施工，于1995年5月28日（合同約定交樓日期1995年10月底）通過工程交工驗收。原告在交工驗收合格后，不斷去函催促金濤公司付款及收樓，時至協議約定交樓日止，金濤公司仍欠原告854.15萬元。顯然，金濤公司的行為顯屬違約，理應承擔違約責任。金濤公司在交樓期過后仍繼續付款，時至付最后一筆（1998年1月21日）款，金濤公司仍欠購房款本金2241548.2元及其他稅費 1902211.55元。經計算：因金濤公司延期付款造成原告利息損失為4949589.9元；按協議約定任何一方違約按總金額按30%計付違約金為 8864784元。依上述最高人民法院的解答第39條規定“約定違約金數額一般以不超過合同未履行部分價金總額為限”及第40條“合同一方違反合同給對方造成損失，支付違約金不足以賠償的，還應賠償造成的損失與違約金的差額部分”的規定，即金濤公司應按原告實際利息損失4949589.9（計至2001年 9月21日止），賠償給原告。現金濤公司被注銷，其債權債務由金融大廈享有和承擔，故金融大廈應承擔上述支付余下購房款及賠償責任。

　　與本案有關的其他問題。①原、被告買賣迎賓三路8號綜合樓面積，原告雖然在報建、竣工驗收申報等填寫為12000O，但因在建，均不能反映已建好樓房的真實面積，故該綜合樓的面積應以江門市房產住宅局房屋產權監理所核發的《商品房屋產權權屬證明書》登記的12888O為準。②時效問題，雙方當事人簽訂《購買房屋協議書》約定交付樓房為1995年10月底，支付款項為交付樓房前一個月，但金濤公司在超過上述付款期間仍繼續付款，原告也催促金濤公司付款，金濤公司最后一次付款為1998年1月21日，原告最后一次催款為2000年11月2日，原告向本院提起訴訟時間為2000年12月26日，且因原告與金濤公司就房款、費用等尚未結數，故訴訟時效未過，被告認為原告起訴已逾二年，喪失勝訴權，理據不充分。③關于迎賓三路8號綜合樓1―6層轉讓問題。原告與金濤公司簽訂購房協議后，因德昌公司代金濤公司支付購房款，金濤公司將迎賓三路8號綜合樓1―6層“過數”給德昌公司，德昌公司于1995年6月1 日與中農信江門公司簽訂賣房協議，將上述8號綜合樓以18160060元賣給中農信江門公司，在樓房交付時受金濤公司委托，原告直接交付和開出發票給中農信江門公司，后因中農信江門公司欠中國銀行江門分行貸款，經本院另案處理抵債給中國銀行江門分行。被告辯稱原告擅自低價轉賣給第三人，屬一房二賣損害被告利益，被告辯稱理據不充分，本院不予采納。

　　原告在訴狀中多計購房款，將未發生的實際費用及沒有證據的費用均計入購房款中，均不應支持。同時，在訴狀中計算逾期利息按利率23厘計，沒有依據，應按雙方在購房協議中約定延期付款月息10厘計算較為合理。另原告在請求被告支付實際利息的同時又請求被告支付違約金，違反有關法律、司法解釋的規定，本院不予采納。

　　依照最高人民法院《關于審理房地產管理法施行前房地產開發經營案件若干問題的解答》第26條、第39條、第40條規定，判決如下：

　　一、被告江門市國際金融大廈應于本判決發生法律效力十天內支付尚欠購房款及實際發生的費用共4，143，759.75元，及支付至2001年9 月21日前的利息損失949，589.9元給原告江門市北郊新城開發公司里村分公司。尚欠款項及實際發生費用從2001年9月22日以后的利息仍按月息 10厘計至付清上述款項為止。

　　二、駁回原告其他訴訟請求；

　　本案受理費148，771.07元，原告負擔100，525.07元，被告負擔48，246元。原告已向本院墊支6萬元，原告仍應向本院交納40，525.07元，被告應向本院交納48，246元。

　　如不服本判決可在判決書送達之日起15天內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于廣東省高級人民法院。

　　審 判 長 李 均 成

　　審 判 員 趙 志 實

　　代理審判員 曹 富 榮

　　二○○一年九月二十一日

　　書 記 員 尹 煥 好