廣東省江門市中級人民法院

民 事 判 決 書

　?。?001）江中法房初字第1號

　　原告：江門市北郊新城開發(fā)公司里村分公司，住所地：江門市建設(shè)二路里村工業(yè)大廈地下。

　　法定代表人：盧耀明，該公司經(jīng)理。

　　委托代理人：陳登嘉，廣東華南律師事務(wù)所律師。

　　被告：江門國際金融大廈，住所地：江門市港口路22號。

　　法定代表人：李健兒，該金融大廈董事長。

　　委托代理人：戴斌、王沛，廣東華法律師事務(wù)所江門分所律師。

　　原告江門市北郊新城開發(fā)公司里村分公司訴被告江門國際金融大廈商品房購銷合同糾紛一案，本院于2000年12月27日受理后，依法組成合議庭，于2001 年2月15日召集各方當(dāng)事人進(jìn)行庭前交換證據(jù)，并于2001年3月9日、5月22日公開開庭進(jìn)行了審理。原告委托代理人陳登嘉、被告委托代理人王沛、戴斌到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

　　原告訴稱：1993年4月23日，原告與江門市金濤貿(mào)易公司（以下簡稱金濤公司）簽訂《購買房屋協(xié)議書》一份，約定：被告購買原告座落于江門市迎賓路八號 1―15層全幢商住樓，總面積12894.37O，總價款21，920，429元，材料補(bǔ)差、裝飾、增加工程另行補(bǔ)充協(xié)議，各項(xiàng)配套費(fèi)用按實(shí)際發(fā)生結(jié)算均由購方負(fù)責(zé)；1995年10月31日交樓；付款時間在簽訂合同5日內(nèi)付20%，基礎(chǔ)完成付200萬元，主體完成按進(jìn)度付款500萬元，裝飾期間分期付 500萬元，交樓前1個月付清全部房款，如不按期付款，按月息10厘計(jì)算。當(dāng)天雙方還簽訂材料補(bǔ)差協(xié)議書，約定：按實(shí)際面積補(bǔ)差360元/O，合共補(bǔ)差 4，641，973.2元，在簽約5天內(nèi)付150萬元，3個月內(nèi)付150萬元，1993年12月前付清。該商住樓在施工過程中，金濤公司要求增加工程，雙方又簽訂《增補(bǔ)工程合同》，約定：增加工程共六項(xiàng)，以大包干形式300萬元由施工單位承包。

　　原告忠實(shí)履行合同及有關(guān)協(xié)議，上述商住樓于1995年5月18日正式通過驗(yàn)收合格，并辦理了1700O的產(chǎn)權(quán)確認(rèn)書。至1998年1月21日金濤公司尚欠 7，000，425.42元及違約金利息。1999年1月2日，雙方對已付的款項(xiàng)進(jìn)行對帳，金濤公司至今未兌現(xiàn)全部付清款項(xiàng)。請求判令金濤公司支付購房款 7，000，425元、違約金976.29萬元、逾期利息1098.88萬元，及承擔(dān)本案訴訟費(fèi)用。

　　原告對其陳述事實(shí)在舉證期限內(nèi)提供的證據(jù)有：證據(jù)1，雙方簽訂的《購買房屋協(xié)議》，證明原告與金濤公司買賣江門市迎賓路八號1至15層商住樓約定的權(quán)利、義務(wù)。證據(jù)2，名為購買樓房協(xié)議書，實(shí)際是《樓價補(bǔ)差合同》，證明原告委托江門市二建公司第二分公司第三施工隊(duì)（以下簡稱第三施工隊(duì)）以原告名義與金濤公司簽訂原告售給金濤公司上述樓房的差價320元/O，樓價差432萬元應(yīng)由金濤公司給付原告。證據(jù)3，《增補(bǔ)工程合同》，證明原告委托第三施工隊(duì)與金濤金公司達(dá)成就金濤公司要求增加六項(xiàng)工程，由施工單位以300萬元實(shí)行大包干，由施工單位以購材料發(fā)票、建安發(fā)票給金濤公司，據(jù)以付款。證據(jù)4，《工程交工驗(yàn)收證書》，證明原告開發(fā)建設(shè)的上述樓房在1995年5月18日通過工程質(zhì)量驗(yàn)收，可以交付使用。證據(jù)5，《商品房屋產(chǎn)權(quán)權(quán)屬證明書》，證明經(jīng)確權(quán)單位認(rèn)可產(chǎn)權(quán)面積12888O，地址江門市迎賓三路八座。證據(jù)6，原告在1993年4月23日出具的委托書，證明原告委托第三施工隊(duì)與金濤公司簽訂的材料補(bǔ)差、工程更改、裝飾等合同原告均予認(rèn)可。證據(jù)7，金濤公司發(fā)給原告、第三施工隊(duì)的函，證明金濤公司對其所要購買的樓房（迎賓三路8號）外墻、外墻窗全部指定采用棕色玻璃。證據(jù)8，金濤公司指定購“廣日牌”電梯而發(fā)給原告的函件，證明原告的施工是按金濤公司的要求進(jìn)行施工。證據(jù)9，金濤公司在1995年2月13日寫給原告函，證明金濤公司要求原告同意其轉(zhuǎn)賣樓房（即更改購房協(xié)議），轉(zhuǎn)賣合同在原來基礎(chǔ)上延長一年，即至1996年11月止，原告同意金濤公司的要求并蓋章。證據(jù)12至14，是原告催收款項(xiàng)通知書。證據(jù)11，是金濤公司收到原告催收通知書的收據(jù)，證據(jù)原告樓房已經(jīng)驗(yàn)收，并交付后通知金濤公司依合同付款，金濤公司沒有提出異議。證據(jù)10，金濤公司95年10月10日寄給原告的函，按照規(guī)定應(yīng)扣除款項(xiàng)，證明金濤公司已接收標(biāo)的物。證據(jù)15，江門市德昌投資有限公司（以下簡稱德昌公司）代金濤公司與原告于1996年7月9日簽訂的《還款協(xié)議書》，證明雙方當(dāng)事人就付款問題作出約定。證據(jù)16，金濤公司付款對帳單，證明履行合同是金濤公司及德昌公司。證據(jù)17，原告1997年5月10日催金濤公司付款通知書。證據(jù)18、19，是江門市府文件和原告關(guān)于小區(qū)衛(wèi)生費(fèi)的說明，證明購房合同中，所征收的各項(xiàng)費(fèi)用是有根據(jù)的。證據(jù)20，原告委托施工單位與金濤公司簽訂補(bǔ)充合同的說明。證據(jù)21，原告催金濤公司付款的通知，證明金濤公司對原告的通知沒有異議。證據(jù)22，原告開具給中農(nóng)信江門公司的發(fā)票，證明金濤公司轉(zhuǎn)賣該樓2至6層時，委托原告開具，原告支付了應(yīng)由金濤公司支付的稅款。證據(jù)23，防雷工程預(yù)算、結(jié)算書、付款發(fā)票，證明防雷工程的費(fèi)用開支。證據(jù)24至34，分別是江門市蓬江區(qū)政府關(guān)于整頓房地產(chǎn)的有關(guān)通知，蓬江區(qū)工商局出具原告名稱變更證明，原告申報的《江門市郊區(qū)建筑工程施工審批表》，原告領(lǐng)取的《城市建設(shè)建筑許可證》，用地單位為原告的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，原告送審的《城市建設(shè)管理建筑設(shè)計(jì)報建送審單》、《預(yù)售商品房許可證》，原告企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照，設(shè)計(jì)圖紙會審情況記錄，防設(shè)備合格證，防雷設(shè)施檢測報告，上述證據(jù)證明原告具有法人資格的開發(fā)企業(yè)，經(jīng)過合法的審批程序，獲得批準(zhǔn)，項(xiàng)目是原告所有的。證據(jù)35，金濤公司于1995年10月12日發(fā)給原告關(guān)于迎賓三路8號綜合樓（金濤商業(yè)大廈）檢驗(yàn)需返工的函，證明金濤公司對該幢樓房已進(jìn)行驗(yàn)收，所有問題已經(jīng)解決，金濤公司以后再沒有提出任何異議。證據(jù) 36至39，是蓬江區(qū)建筑工程質(zhì)量安全監(jiān)督站的函，證明市政公共配套費(fèi)是按照有關(guān)規(guī)定征收（在證據(jù)18已提到）；原告匯款給監(jiān)督站的轉(zhuǎn)帳支票，建委開出行政事業(yè)性收費(fèi)單據(jù)，證明原告已繳納了建設(shè)費(fèi)，按合同約定應(yīng)由金濤公司承擔(dān)。證據(jù)39、40，是原告代金濤公司繳納的增值稅依據(jù)和發(fā)票，證明房產(chǎn)局共收 3.6%的增值稅，原告已代繳，按約定應(yīng)由金濤公司承擔(dān)。證據(jù)41，原告代交小區(qū)衛(wèi)生費(fèi)單據(jù)，按約定應(yīng)由金濤公司承擔(dān)。

　　被告江門國際金融大廈答辯：①金濤公司現(xiàn)已注銷，其債權(quán)債務(wù)由被告承擔(dān)。②金濤公司分別與原告、第三施工隊(duì)簽訂的所有合同均無效，且內(nèi)容顯失公平。理由 a、原告無房地產(chǎn)開發(fā)資格，又無代理房地產(chǎn)銷售資格證書，迎賓三路8號綜合樓不是原告的，其沒有取得商品房預(yù)售許可；b、第三施工隊(duì)不具民事行為能力，既不是施工單位，也非開發(fā)商，其無權(quán)與金濤公司簽訂任何協(xié)議；c、迎賓三路8號綜合樓不屬原告，原告授權(quán)第三施工隊(duì)與金濤公司簽訂合同無效；d、第三施工隊(duì)與金濤公司簽訂的合同原告只享有權(quán)利，不承擔(dān)義務(wù)，原告就迎賓三路8號樓預(yù)售與金濤公司簽訂購樓合同，原告在同一時間又委托第三施工隊(duì)與金濤公司簽訂增補(bǔ)工程協(xié)議、增加費(fèi)用等協(xié)議，顯屬虛假合同；e、金濤公司為購迎賓三路8號樓支付合同金額2772萬元，而該項(xiàng)目占地為612O，按原告提供資料，其投入成本781.2萬元，即從中獲利1989.8萬元，屬非法暴利，另原告訴稱迎賓三路8號樓購房款為32808157.22元，而建筑面積12000O，單價達(dá)2734元/O，在93年可謂天價，這顯然是不公平。③假設(shè)上述合同有效，違約的不在金濤公司，而是原告。a、按約定，迎賓三路8號樓應(yīng)于93年4月 31日試樁，而原告開發(fā)該項(xiàng)目時，延到93年9月10日；b、按迎賓三路8號樓報建資料，施工單位是省第七建筑工程公司，但實(shí)際施工是第三施工隊(duì)；c、原告將整幢樓售給金濤公司后，又將幢樓房部分以1300元/O的價格售給中農(nóng)信江門分公司，且金濤公司多支付幾百萬元房款，原告至今未合法移交給金濤公司。 ④原告訴稱購房款達(dá)32，808，157.22沒有事實(shí)依據(jù)，在合同無效的情況下，實(shí)際交易數(shù)額應(yīng)以雙方所簽訂合同做參考，結(jié)合當(dāng)時房地產(chǎn)正常交易市值確定，該迎賓三路8號樓市值絕不超過2040萬元。⑤原告訴稱之各項(xiàng)配套費(fèi)用3，245，755.02元屬于巧立名目，亂攤派，若發(fā)生該項(xiàng)費(fèi)用，依常理已包含在購房款中，且應(yīng)由原告承擔(dān)。⑥原告所稱迎賓三路8號樓建筑面積達(dá)12894.37O，與實(shí)際建筑面積嚴(yán)重不符。從原告提供各種報批、報建等資料顯示，面積均為12000O或12888O，矛盾重重，占地612O，平均每層859.62O，即每層超占地面積247.62O，此部分是懸空的，是無可能的。 ⑦金濤公司未委托德昌公司與原告簽訂還款協(xié)議，德昌公司與原告簽訂《還款協(xié)議書》無效。⑧金濤公司最后一次付款是1998年1月，原告現(xiàn)起訴，已過二年訴訟時效。

　　被告江門國際金融大廈為其辯解提供證據(jù)有：證據(jù)1、2、14，證明被告有法人資格。金濤公司已被注銷，債權(quán)債務(wù)由被告承擔(dān)。證據(jù)3，金濤公司與原告簽訂《購買樓房協(xié)議書》（影印件），證明此份協(xié)議書與原告提供給法庭的協(xié)議書不一樣。證據(jù)4，金濤公司與原告簽訂的《購買樓房協(xié)議書》，實(shí)際是材料補(bǔ)差、裝飾、增加工程款協(xié)議。證據(jù)5，第三施工隊(duì)與金濤公司簽訂《增補(bǔ)工程合同》。證據(jù)6，原告的章程，證明原告的經(jīng)營范圍。證明7，委托書，證明原告是受其上級委托代理承擔(dān)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，但是無效的。證據(jù)8，工程交工驗(yàn)收證書，證明迎賓三路8號綜合樓于1995年5月28日驗(yàn)收合格。證據(jù)9、10，是工程預(yù)（結(jié)）算書影印件，證明預(yù)（結(jié)）算與原告預(yù)售價款相差甚遠(yuǎn)。證據(jù)11，被告就原告1995年7月11日來函的答復(fù)意見，證明被告就原告建設(shè)的樓房提出幾個意見。證據(jù)12，是被告通知原告核對付購樓款的通知書影印件。證據(jù)13，是原告于1994年8月26日去函被告同意被告要求變更項(xiàng)目。證據(jù)14，金濤貿(mào)易公司注銷的申請報告及工商部核準(zhǔn)注銷登記通知書。證據(jù)15，是原告與中農(nóng)信江門公司簽訂迎賓三路8幢辦公樓1―6層的《購買房屋協(xié)議書》，證明原告一樓多賣。證據(jù)16，房屋移交單，證明原告將1―6層辦公樓移交給中農(nóng)信江門公司。證據(jù)17、18，是判決書、裁定書，是中國銀行江門分行訴中農(nóng)信江門公司判決及判決后中農(nóng)信江門公司無法履行而裁定以1―6層抵債。

　　經(jīng)開庭質(zhì)證，被告對原告提供的證據(jù)及陳述有如下意見：對證據(jù)1―3，被告認(rèn)為是真實(shí)的，但證據(jù)1、2因主體不適格，應(yīng)確認(rèn)無效；證據(jù)3，實(shí)際沒有反映出有增補(bǔ)，且《增補(bǔ)工程合同》明確工程費(fèi)用應(yīng)由原告和施工單位負(fù)擔(dān)。對證據(jù)4，被告沒有異議。對證據(jù)5，被告認(rèn)為是真實(shí)的，但僅能證明迎賓三路8號綜合樓的產(chǎn)權(quán)屬誰，但面積不確認(rèn)。對證據(jù)6、7，被告無發(fā)表意見。對證據(jù)8―17，被告認(rèn)為是真實(shí)，但原告對證據(jù)9的解釋不真實(shí)。對證據(jù)18―23，被告認(rèn)為沒有原件，不能質(zhì)證，但在原告提供原件核對后，第二次開庭，被告無發(fā)表意見。對證據(jù)24，被告無發(fā)表意見。對證據(jù)25―33，被告認(rèn)為是真實(shí)的。對證據(jù)34，被告無發(fā)表意見。對原告補(bǔ)充提交證據(jù)35―41，被告認(rèn)為不符合庭前交換證據(jù)的規(guī)定，不予質(zhì)證和認(rèn)證。

　　原告對被告提供的證據(jù)及陳述有如下意見：對證據(jù)1、2，原告予以確認(rèn)。對證據(jù)3，原告認(rèn)為被告僅提供購樓房協(xié)議的影印件，且內(nèi)容與原告提供不一樣，被告提供僅是影印件，原件已銷毀，不予確認(rèn)。對證據(jù)4―7，原告予以確認(rèn)。對證據(jù)8、9，原告認(rèn)為被告在第一次開庭撤回，不予討論。對證據(jù)10、11，原告予以確認(rèn)。對證據(jù)12―14，原告無發(fā)表意見。對被告補(bǔ)充提供證據(jù)15―18，原告認(rèn)為是真實(shí)的，但轉(zhuǎn)賣1―6層樓房不是原告，而是被告。

　　本院依原告申請，依法調(diào)查取證4份證據(jù)，并經(jīng)當(dāng)庭出示：證據(jù)1，蓬江區(qū)建設(shè)局復(fù)函（2001）22號，證明原告開發(fā)迎賓三路8號是經(jīng)該局及蓬江區(qū)政府同意。證據(jù)2，本院（1999）江中法經(jīng)初字第36號民事判決書及有關(guān)材料，證明中農(nóng)信江門公司以迎賓三路德昌商業(yè)大廈1―6層抵押給中國銀行江門分行借款 1000萬元，因無償還借款，中國銀行江門分行訴至本院，本院作出還本付息判決，在執(zhí)行期間，本院以（1999）江中法執(zhí)字第141-2號民事裁定書裁定以上述大廈1―6層抵債802萬元給中國銀行江門分行。證據(jù)3，本院調(diào)查金濤公司原經(jīng)理（后調(diào)到江門市德昌投資有限公司任經(jīng)理）吳偉祥，證明金濤公司在與原告簽訂購樓合同后，因德昌公司也向原告付款，故將上述大廈1―6層過數(shù)給德昌公司，而德昌公司將上述1―6層賣給中農(nóng)信江門公司，由原告直接開出發(fā)票及移交書給中農(nóng)信江門公司。證據(jù)4，德昌公司與中農(nóng)信江門公司簽訂的《購買“德昌商業(yè)大廈”寫字樓合同書》，證明德昌公司將上述大廈1―6層賣給中農(nóng)信江門公司。

　　原告對本院調(diào)查取得的證據(jù)無異議。被告則認(rèn)為：證據(jù)1，說明原告沒有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，情況真實(shí)。證據(jù)2，是真實(shí)的。證據(jù)3，吳偉祥的身份是自稱的，沒有證據(jù)證實(shí)，內(nèi)容是其回憶的，有許多不確定，不足以采信。證據(jù)4，與本案沒有關(guān)聯(lián)性。

　　本院認(rèn)為，原告提供的證據(jù)1―3、8―23、25―33，被告認(rèn)為真實(shí)，本院予以確認(rèn)其真實(shí)性及關(guān)聯(lián)性；對證據(jù)4―7、24、34，被告雖無發(fā)表意見，但無舉出相反的證據(jù)，聯(lián)系本案其他證據(jù)，應(yīng)予認(rèn)定；對證據(jù)35―41，被告雖提出原告舉證不符合舉證規(guī)則，但原告舉證是在本院允許雙方在第一次開庭后雙方同時補(bǔ)充交換證據(jù)時提交的，在第二次開庭時，被告無法舉出相反的證據(jù)，故上述證據(jù)應(yīng)予確認(rèn)。被告提供的證據(jù)1―2、4―7、10―11、15―18，原告認(rèn)為是真實(shí)的，對其真實(shí)性、關(guān)聯(lián)性應(yīng)予確認(rèn)；對證據(jù)3，原告認(rèn)為被告僅提供影印件，且該購樓房協(xié)議內(nèi)容與原告提供的協(xié)議內(nèi)容不一致，本院不予確認(rèn)；對證據(jù)8 ―9，被告在第一次庭審中撤回，本院不予確認(rèn)；對證據(jù)12―14，原告雖未發(fā)表意見，但舉不出相反證據(jù)，對其真實(shí)性、關(guān)聯(lián)性應(yīng)予確認(rèn)。本院依法調(diào)查的證據(jù) 1―4，原告認(rèn)為均真實(shí)，被告認(rèn)為證據(jù)3是吳偉祥回憶，吳的身份是其自稱，不應(yīng)采信，但其又無法提供相反證據(jù)，聯(lián)系證據(jù)4及其他證據(jù)，證據(jù)1―4均予確認(rèn)。

　　綜合上述證據(jù)，本院查明：1993年4月23日，原告與金濤公司簽訂《購買房屋協(xié)議》一份。該協(xié)議書約定：①金濤公司購買原告位于江門市北郊新城西四區(qū)（即迎賓三路）8號綜合樓壹幢，15層，建筑面積約12000O，單價1700元/O，總價款2040萬元，水、電安裝費(fèi)、防盜門、入戶手續(xù)費(fèi)、城市衛(wèi)生設(shè)施費(fèi)、城市建設(shè)配套費(fèi)等按實(shí)際發(fā)生結(jié)算，均由金濤公司負(fù)擔(dān)。②金濤公司付款時間，簽約一個月內(nèi)付20%（400萬元），基礎(chǔ)完成后付款200萬元，主體工程期間按進(jìn)度分期分批付款500萬，裝飾期間分期分批付款500萬元，交樓前一個月內(nèi)付清全部樓房款項(xiàng)。③單位購買房屋建筑稅金應(yīng)按27元/O收取，由金濤公司負(fù)擔(dān)，如有變動，按規(guī)定執(zhí)行。④1993年4月31日試樁，30個月即1995年10月底內(nèi)交付使用。⑤凡窗用古銅色茶色玻璃。⑥室內(nèi)地面用原色水磨石米（如購方不磨水磨石，可按規(guī)定還款給購方）。⑦首層門安裝卷閘。⑧凡該樓的電器設(shè)備、水電安裝、環(huán)衛(wèi)、消防、領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證書一切費(fèi)用（包括房產(chǎn)交易所收取的手續(xù)費(fèi)、增值費(fèi)）由購房方負(fù)責(zé)。⑨如不按期付款，按月息10厘計(jì)算。⑩任何一方違反合同，按總金額30%及計(jì)息補(bǔ)償給守約方。上述協(xié)議書原告及金濤公司均簽章。

　　在簽訂上述協(xié)議的同一天，原告委托第三施工隊(duì)以原告名義與金濤公司簽訂一份《購買樓房協(xié)議書》（該協(xié)議實(shí)為材料補(bǔ)差協(xié)議）。約定：①銷售給金濤公司的北郊新城西四區(qū)8號綜合樓1―15層，建筑面積約12000O，單價360元/O，合共432萬元。②簽約5天內(nèi)付150萬元，1993年12月前付150萬元，1994年12月前付132萬元。③此款是材料補(bǔ)差、裝飾、增補(bǔ)工程款，如購方不按進(jìn)度付款，按月息10厘計(jì)付。以上協(xié)議書第三施工隊(duì)及金濤公司簽章。在1994年8月26日，第三施工隊(duì)受原告委托又與金濤公司簽訂《增補(bǔ)工程合同》，約定：迎賓三路8號15層綜合樓增加工程以大包干形式300萬元，由施工單位承包，施工單位負(fù)責(zé)以下工程項(xiàng)目：①后立面的原圖紙幕墻取消，改回窗墻，按設(shè)計(jì)單位要求施工；②三個立面的圖紙幕墻改回白鋁鋼化玻璃，凡窗均采用鍍幕玻璃（顏色由金濤公司公司定）；③正面采用正品反光磚，兩側(cè)面及后立面全部采用灰白色正品水彩油磚；④正立面首層的墻采用國產(chǎn)花崗巖石（具體由金濤定）；⑤增加一輛電梯井口工程，按設(shè)計(jì)單位要求施工；⑥凡本樓的室內(nèi)地面采用水坭砂漿，取消原圖紙的原色水磨石工程。以上工程費(fèi)用均由施工單位負(fù)責(zé)，施工單位可以用購材料發(fā)票沖減，余下的要開建安發(fā)票。

　　在上述協(xié)議書簽訂后，原告即進(jìn)場試樁，約20個月后的，1995年5月28日，進(jìn)行工程交工驗(yàn)收，《工程交工驗(yàn)收證書》明確：該工程是原告興建，江門市設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)，省七建負(fù)責(zé)施工，采用管樁基礎(chǔ)，主體為鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，外墻灰黑色花崗石、彩釉磚，鍍幕玻璃裝飾，造型雄偉，屬優(yōu)質(zhì)工程，江門市蓬江區(qū)建委質(zhì)量安全監(jiān)督站評定為驗(yàn)收合格，有關(guān)單位也簽名。1995年11月6日江門市北郊新城開發(fā)公司領(lǐng)取由江門市房產(chǎn)住宅局房屋產(chǎn)權(quán)監(jiān)理所發(fā)出的《商品房屋產(chǎn)權(quán)證明書》，確認(rèn)迎賓三路8號產(chǎn)權(quán)人為江門市北郊新城開發(fā)公司，建筑面積12888O.

　　上述樓房施工過程中，金濤公司于1993年11月18日去函原告選定“廣日牌”電梯。1994年8月30日去函原告，對外墻及外墻窗全部采用茶色玻璃，并先定型號。1995年2月13日，金濤公司去函原告，請求將購房協(xié)議有關(guān)更改問題一事延長至1996年11月，原告同意金濤公司的請求，雙方在函中簽章。同年6月10日、6月30日，原告分別發(fā)函通知金濤公司、德昌公司付款。同年7月10日，原告又發(fā)函通知金濤公司稱：1995年6月5日按合同及有關(guān)部門規(guī)定完成該樓的土建工程，交付貴公司使用，貴司按合同所欠我司各項(xiàng)款項(xiàng)請?jiān)?5天內(nèi)分期付清，望貴司速復(fù)。附表結(jié)算總價款為 33，284，341.44元。金濤公司經(jīng)辦人鄺德榮收到通知后寫下收據(jù)。同年7月13日，金濤公司復(fù)函原告稱：①首層增加面積107.1O，單價1萬元 /O不當(dāng)；②雙方應(yīng)一起到場移交；③計(jì)算城市配套費(fèi)的總面積不能將首層上述增加面積107.1O計(jì)算在內(nèi)；④增改工程費(fèi)用應(yīng)核對；⑤防雷工程沒有說明誰負(fù)責(zé)，應(yīng)磋商；⑥衛(wèi)生設(shè)施費(fèi)，每戶80O只要交1350元，而不是1600元，且107.1O不應(yīng)計(jì)入。同年10月10日金濤公司去函原告要求原告對首層的圍結(jié)構(gòu)及內(nèi)外墻裝修按圖施工。同月12日，金濤公司派人檢查，要求返工部份工程共17項(xiàng)，大部分為幕墻爛玻璃，有的鋁窗被角碼固死，有的不銹鋼破爛等情況。爾后，原告進(jìn)行了返工。

　　1995年6月1日，德昌公司與中農(nóng)信江門公司簽訂《購買“德昌商業(yè)大廈”寫字樓合同書》，約定中農(nóng)信江門公司購買德昌公司位于江門市迎賓三路8號“德昌商業(yè)大廈”1―6樓，1―3樓單價5000元/O，4―6樓2400元/O，共價款18160060元等條款。合同簽訂后，中農(nóng)信江門公司已分期付款給德昌公司。1996年6月28日，原告受金濤公司、德昌公司委托將上述樓房1―6層移交給中農(nóng)信公司，并開出發(fā)票。爾后，本院在處理原告中國銀行江門分行訴被告中農(nóng)信江門公司借款合同糾紛一案的執(zhí)行中，將上述1―6樓拍賣抵債給了中國銀行江門分行。1996年7月9日，原告草擬《還款協(xié)議書》一份，明確：迎賓三路8號樓款及其它費(fèi)用約3500萬元（具體數(shù)字待雙方財(cái)務(wù)對清后確認(rèn)），現(xiàn)尚欠約900萬元；金濤公司在一年內(nèi)即1997年6月30日前分期支付，第一期6個月內(nèi)結(jié)清，到期未支付的款項(xiàng)按月息23%計(jì)息。該協(xié)議書原告簽字，德昌公司代金濤公司簽字，并且注明：待金濤公司與原告簽訂還款協(xié)議書后，本協(xié)議書無效。

　　1998年1月8日金濤公司去函原告，請?jiān)娲_認(rèn)其已付款27007731.8元，其中金濤公司分14次付款1450萬元，德昌公司分18次代付12507731.8元。1998年1月21日，金濤公司又付30萬元給原告。

　　另查明，原告在1985年成立，原告名稱為江門市蓬江區(qū)城市建設(shè)綜合開發(fā)總公司里村分公司，具有法人資格，在1998年10月29日變更為現(xiàn)名稱，同樣具有法人資格。對江門市迎賓三路8號綜合樓的建設(shè)，原告于1992年9月已取得江門市郊區(qū)有關(guān)規(guī)劃、環(huán)保、消防、建委等部門同意的建筑施工審批，及《城市建設(shè)建筑許可證》，1993年4月10日領(lǐng)取江門市建委檢發(fā)的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，1993年8月23日，原告以江門市北郊新城開發(fā)公司名義領(lǐng)取《預(yù)售商品房許可證》，且得到當(dāng)時江門市郊區(qū)建委、江門市郊區(qū)政府的同意才興建及銷售房屋。金濤公司于1992年12月成立，上級主管為現(xiàn)在的被告，該司于2000年11月經(jīng)被告同意向江門市工商局申請注銷，債權(quán)債務(wù)由被告承擔(dān)。江門市工商局同月25日批復(fù)同意金濤公司注銷，并于同年12月26日向有關(guān)單位發(fā)出《企業(yè)法人注銷登記核準(zhǔn)通知書》。

　　經(jīng)計(jì)算，雙方當(dāng)事人買賣的江門市迎賓三路8號綜合樓的樓價款：①合同價12888O×1700元/O=21909600元；②補(bǔ)差價12888 O×360元/O=4639680元；③增補(bǔ)工程費(fèi)300萬元。合共29549280元。其他實(shí)際發(fā)生稅費(fèi)：①城市公共設(shè)施配套費(fèi)120萬；②防雷設(shè)備費(fèi) 247379.15元；③衛(wèi)生設(shè)施費(fèi)12888O÷80O/戶×1350元/戶=217485元；④增值稅237347.4元。合共1902211.55 元。延付購房款及實(shí)際發(fā)生費(fèi)用利息均按月息10厘計(jì)至2001年9月21日止為4949589.9元。按購房協(xié)議書計(jì)算違約金為8864784元。

　　本院認(rèn)為：原告里村分公司系一家于1988年1月19日成立的，主營商品房業(yè)務(wù)的具有法人資格的企業(yè)。對于江門市迎賓三路8號商住綜合樓的開發(fā)，原告于1992年9月前被批準(zhǔn)立項(xiàng)，且已委托江門市建筑設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)，并與廣東省第七建筑工程公司簽訂施工合同，同年9月進(jìn)行報建，蓬江區(qū)建設(shè)局（即江門市郊區(qū)建設(shè)委員會）于9月25日同意原告按規(guī)劃審批方案及設(shè)計(jì)圖興建；同時，原告就該幢綜合樓辦理了工程施工審批，建筑許可證；1993年4月10日原告領(lǐng)取由江門市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會簽發(fā)的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。原告雖未取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，但經(jīng)原告申請，蓬江區(qū)建設(shè)局及蓬江區(qū)人民政府同意原告對上述迎賓三路8號綜合樓完成開發(fā)建設(shè)及直接銷售，并以江門市北郊新城開發(fā)公司名義于1993年8月23日取得《預(yù)售商品房許可證》。綜合上述，本著對《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及《廣東省房地產(chǎn)經(jīng)營條例》施行前的行為實(shí)行適度從寬原則，原告對迎賓三路8號綜合樓的開發(fā)，應(yīng)確認(rèn)具有主體資格的，其行為是合法的。

　　原告與金濤公司經(jīng)過充分協(xié)商，簽訂《購買樓房協(xié)議書》，原告委托第三施工隊(duì)與金濤公司簽訂的材料補(bǔ)差協(xié)議及增補(bǔ)工程合同，均是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示?！顿徺I樓房協(xié)議書》除雙方約定價格1700元/O外，還約定費(fèi)用按實(shí)際發(fā)生數(shù)由購房方負(fù)擔(dān)，此稅費(fèi)負(fù)擔(dān)的約定并無違反有關(guān)房地產(chǎn)增值費(fèi)、公用設(shè)施配套費(fèi)等稅費(fèi)征收管理的規(guī)定，因?yàn)槎愘M(fèi)的征收是由受益者或經(jīng)營者繳納，但繳納后，有關(guān)的行政法規(guī)并沒有規(guī)范不準(zhǔn)就已繳納的稅費(fèi)在當(dāng)事人之間買賣樓房的當(dāng)事人之間約定分擔(dān)，這一約定體現(xiàn)雙方當(dāng)事人的意思自治，故原告與金濤公司約定稅費(fèi)負(fù)擔(dān)應(yīng)予確認(rèn)。原告委托第三施工隊(duì)與金濤公司簽訂360元/O材料補(bǔ)差協(xié)議，增補(bǔ)工程300萬的合同，反映材料補(bǔ)差是由于材料價格上升而引起的補(bǔ)差款；增補(bǔ)工程合同中約定由施工單位負(fù)責(zé)的項(xiàng)目在原《購買房屋協(xié)議書》中沒有規(guī)定的，新增加的工程項(xiàng)目理應(yīng)由購方金濤公司負(fù)擔(dān)此費(fèi)用，不構(gòu)成欺詐、顯失公平。故上述協(xié)議，合同內(nèi)容明確，表達(dá)亦清晰，內(nèi)容無違法。

　　綜上所述，原告在與金濤公司簽訂《購買房屋協(xié)議書》之前，對買賣的江門市迎賓三路8號綜合樓，已辦理立項(xiàng)審批，進(jìn)行征地、三通一平，圖紙?jiān)O(shè)計(jì)，用地許可（土地使用證）、報建施工審批等一系列試工前的準(zhǔn)備工作，也就是說，已投入一定的開發(fā)建設(shè)資金；在簽訂協(xié)議書后，原告因未取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，經(jīng)江門市蓬江區(qū)建設(shè)局、江門市蓬江區(qū)政府許可，由原告繼續(xù)完成開發(fā)及直銷，故原告于1993年8月（即在一審訴訟前）補(bǔ)辦預(yù)售商品房許可證。依照最高人民法院《關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營案件若干問題的解答》第25條規(guī)定，應(yīng)確認(rèn)原告及原告所委托的第三施工隊(duì)分別與金濤公司簽訂的協(xié)議、合同有效。

　　原告與金濤公司簽訂售房協(xié)議后，即投入資金按金濤公司要求施工，于1995年5月28日（合同約定交樓日期1995年10月底）通過工程交工驗(yàn)收。原告在交工驗(yàn)收合格后，不斷去函催促金濤公司付款及收樓，時至協(xié)議約定交樓日止，金濤公司仍欠原告854.15萬元。顯然，金濤公司的行為顯屬違約，理應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。金濤公司在交樓期過后仍繼續(xù)付款，時至付最后一筆（1998年1月21日）款，金濤公司仍欠購房款本金2241548.2元及其他稅費(fèi) 1902211.55元。經(jīng)計(jì)算：因金濤公司延期付款造成原告利息損失為4949589.9元；按協(xié)議約定任何一方違約按總金額按30%計(jì)付違約金為 8864784元。依上述最高人民法院的解答第39條規(guī)定“約定違約金數(shù)額一般以不超過合同未履行部分價金總額為限”及第40條“合同一方違反合同給對方造成損失，支付違約金不足以賠償?shù)?，還應(yīng)賠償造成的損失與違約金的差額部分”的規(guī)定，即金濤公司應(yīng)按原告實(shí)際利息損失4949589.9（計(jì)至2001年 9月21日止），賠償給原告?，F(xiàn)金濤公司被注銷，其債權(quán)債務(wù)由金融大廈享有和承擔(dān)，故金融大廈應(yīng)承擔(dān)上述支付余下購房款及賠償責(zé)任。

　　與本案有關(guān)的其他問題。①原、被告買賣迎賓三路8號綜合樓面積，原告雖然在報建、竣工驗(yàn)收申報等填寫為12000O，但因在建，均不能反映已建好樓房的真實(shí)面積，故該綜合樓的面積應(yīng)以江門市房產(chǎn)住宅局房屋產(chǎn)權(quán)監(jiān)理所核發(fā)的《商品房屋產(chǎn)權(quán)權(quán)屬證明書》登記的12888O為準(zhǔn)。②時效問題，雙方當(dāng)事人簽訂《購買房屋協(xié)議書》約定交付樓房為1995年10月底，支付款項(xiàng)為交付樓房前一個月，但金濤公司在超過上述付款期間仍繼續(xù)付款，原告也催促金濤公司付款，金濤公司最后一次付款為1998年1月21日，原告最后一次催款為2000年11月2日，原告向本院提起訴訟時間為2000年12月26日，且因原告與金濤公司就房款、費(fèi)用等尚未結(jié)數(shù)，故訴訟時效未過，被告認(rèn)為原告起訴已逾二年，喪失勝訴權(quán)，理據(jù)不充分。③關(guān)于迎賓三路8號綜合樓1―6層轉(zhuǎn)讓問題。原告與金濤公司簽訂購房協(xié)議后，因德昌公司代金濤公司支付購房款，金濤公司將迎賓三路8號綜合樓1―6層“過數(shù)”給德昌公司，德昌公司于1995年6月1 日與中農(nóng)信江門公司簽訂賣房協(xié)議，將上述8號綜合樓以18160060元賣給中農(nóng)信江門公司，在樓房交付時受金濤公司委托，原告直接交付和開出發(fā)票給中農(nóng)信江門公司，后因中農(nóng)信江門公司欠中國銀行江門分行貸款，經(jīng)本院另案處理抵債給中國銀行江門分行。被告辯稱原告擅自低價轉(zhuǎn)賣給第三人，屬一房二賣損害被告利益，被告辯稱理據(jù)不充分，本院不予采納。

　　原告在訴狀中多計(jì)購房款，將未發(fā)生的實(shí)際費(fèi)用及沒有證據(jù)的費(fèi)用均計(jì)入購房款中，均不應(yīng)支持。同時，在訴狀中計(jì)算逾期利息按利率23厘計(jì)，沒有依據(jù)，應(yīng)按雙方在購房協(xié)議中約定延期付款月息10厘計(jì)算較為合理。另原告在請求被告支付實(shí)際利息的同時又請求被告支付違約金，違反有關(guān)法律、司法解釋的規(guī)定，本院不予采納。

　　依照最高人民法院《關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營案件若干問題的解答》第26條、第39條、第40條規(guī)定，判決如下：

　　一、被告江門市國際金融大廈應(yīng)于本判決發(fā)生法律效力十天內(nèi)支付尚欠購房款及實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用共4，143，759.75元，及支付至2001年9 月21日前的利息損失949，589.9元給原告江門市北郊新城開發(fā)公司里村分公司。尚欠款項(xiàng)及實(shí)際發(fā)生費(fèi)用從2001年9月22日以后的利息仍按月息 10厘計(jì)至付清上述款項(xiàng)為止。

　　二、駁回原告其他訴訟請求；

　　本案受理費(fèi)148，771.07元，原告負(fù)擔(dān)100，525.07元，被告負(fù)擔(dān)48，246元。原告已向本院墊支6萬元，原告仍應(yīng)向本院交納40，525.07元，被告應(yīng)向本院交納48，246元。

　　如不服本判決可在判決書送達(dá)之日起15天內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于廣東省高級人民法院。

　　審 判 長 李 均 成

　　審 判 員 趙 志 實(shí)

　　代理審判員 曹 富 榮

　　二○○一年九月二十一日

　　書 記 員 尹 煥 好