首先我們可以明確下國務(wù)院《物業(yè)管理條例》進(jìn)行了界定，即“房屋的所有權(quán)人為業(yè)主”。如何認(rèn)定房屋的所有權(quán)人，房屋所有權(quán)的認(rèn)定是否僅以登記為準(zhǔn)，房屋所有權(quán)人是否等同于不動產(chǎn)登記簿登記的所有權(quán)人，是必須理清的一個問題。

?

由于法律法規(guī)對此沒有給出明確規(guī)定和統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，導(dǎo)致了理論認(rèn)識上的不同，這就是產(chǎn)生上述兩種不同觀點的根本原因。因此，首先要解決如何認(rèn)定房屋所有權(quán)人的問題，在此基礎(chǔ)上才能進(jìn)一步解決業(yè)主的身份認(rèn)定問題。

?

一、依法登記是認(rèn)定房屋所有權(quán)人的依據(jù)房屋所有權(quán)屬于不動產(chǎn)物權(quán)的范疇。

?

從我國物權(quán)相關(guān)法律規(guī)定看，不動產(chǎn)物權(quán)的取得必須以登記為生效要件。法律之所以將登記作為不動產(chǎn)物權(quán)取得的方式，是由于登記具有公信力，已經(jīng)登記的房屋對外權(quán)屬明確，不易產(chǎn)生爭議，物權(quán)歸屬清晰以便于確認(rèn)房屋所有權(quán)人。依法登記是取得房屋所有權(quán)的最主要途徑，但不是唯一途徑。一般而言，取得房屋所有權(quán)須進(jìn)行不動產(chǎn)權(quán)屬登記，但也存在“法律另有規(guī)定除外”的情況。從現(xiàn)有法律規(guī)定看，符合“法律另有規(guī)定除外”情形的，當(dāng)屬《物權(quán)法》第二章第三節(jié)規(guī)定的一些特殊情況，如因人民法院和仲裁委員會的法律文書、人民政府的征收決定、繼承或者受遺贈、合法建造等行為，未進(jìn)行登記也可以取得不動產(chǎn)物權(quán)。可見，取得房屋所有權(quán)的法定途徑有兩種:一是依法進(jìn)行登記，這是一般規(guī)則，是最主要方式;二是法律另有規(guī)定的其他情形，這是例外規(guī)則，屬于補充方式。

?

二、《婚姻法》中的共同共有人不等于房屋所有權(quán)人。

?

每一部法律都是對特定領(lǐng)域的規(guī)范，《婚姻法》是解決婚姻家庭關(guān)系的基本準(zhǔn)則，調(diào)整的是夫妻之間的人身、財產(chǎn)關(guān)系。法律規(guī)定的夫妻財產(chǎn)共同共有，是為處理婚姻家庭內(nèi)部的法律關(guān)系而設(shè)，如在解決離婚的財產(chǎn)分割問題時，需要明確雙方單獨所有和共同所有的財產(chǎn)，以理清債權(quán)債務(wù)關(guān)系。《物權(quán)法》是為了明確物的歸屬，發(fā)揮物的效用，其調(diào)整的是因物的歸屬和利用而產(chǎn)生的民事關(guān)系，從立法目的上看，所有權(quán)人的設(shè)立是為了解決對外的民事法律關(guān)系，房屋作為不動產(chǎn)，權(quán)利外觀體現(xiàn)為登記，登記人是處理對外法律關(guān)系的主體。

?

三、?認(rèn)定業(yè)主身份的特別規(guī)定。

?

《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第1條第二款規(guī)定:“基于與建設(shè)單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人，可以認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的業(yè)主。”這一業(yè)主身份認(rèn)定的特別規(guī)定，嚴(yán)格講超出了《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定，但這一規(guī)定有對于實踐中存在的問題有相當(dāng)重要的意義。最高人民法院民一庭負(fù)責(zé)人針對該司法解釋解答時提到了現(xiàn)實生活中存在的一些現(xiàn)象，購房人基于與建設(shè)單位的商品房買賣合同，在已經(jīng)依法占有并使用專有部分的情況下，仍然未辦理房屋所有權(quán)登記的情形并不罕見。此時，僅以是否已經(jīng)依法登記取得房屋所有權(quán)作為判定業(yè)主身份的標(biāo)準(zhǔn)，會導(dǎo)致相當(dāng)數(shù)量的人因此不能成為業(yè)主，而此類情況一旦持續(xù)，將會有很多小區(qū)的絕大部分住戶在一段時間內(nèi)不能行使業(yè)主權(quán)利，因此有必要對其業(yè)主身份的問題進(jìn)行特別規(guī)定，這樣的規(guī)定既可以有效地統(tǒng)一司法評價標(biāo)準(zhǔn)，也符合物權(quán)法的規(guī)定精神，適應(yīng)現(xiàn)實生活。

?

綜上所述，從認(rèn)定業(yè)主的一般規(guī)則到特別規(guī)定，都未發(fā)現(xiàn)夫妻共有房屋登記在一方名下，未登記的另一方可以獲得業(yè)主身份的法律依據(jù)。總之，認(rèn)定業(yè)主身份的基礎(chǔ)是確認(rèn)房屋所有權(quán)人，房屋所有權(quán)人的確定以登記為基本標(biāo)準(zhǔn)，輔之例外和特別規(guī)定。

?

以上內(nèi)容就是相關(guān)的回答，如果現(xiàn)實生活中您或您的家人朋友們在認(rèn)定業(yè)主身份時遇到困擾，可以直接找所在地人民法院或公安機關(guān)，或者在第一時間找律霸網(wǎng)律師在線圖文咨詢或電話咨詢。如果您還有其他法律問題的也可以咨詢律霸網(wǎng)相關(guān)律師。