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寧波
出租人在主張房屋租金時應證實其對房屋享有處分權
【基本案情】
1967年7月，陸某從蔣某處購得位于鐘樓區三堡街××號的兩間平房，房屋建筑面積為54.02㎡。1987年10月，因拓寬運河整治，陸某的房屋被列入拆遷范圍。常州市運河整治工程指揮部對原居住在該套房屋內的陸某、陸某之子凌某分別進行了安置，陸某、凌某各獲得一套安置房。1988年4月6日，陸某獲得常州市城市改造辦公室支付的房屋（裝修）收購款2222.05元。嗣后，位于鐘樓區三堡街××號的平房被拆除時，遺留一堵寬約1.5米、高2米的墻壁未拆除。1989年，居住在鐘樓區陳家弄××號的肖某利用該堵墻在三堡街××號舊址上建成房屋（建筑面積28㎡）后用于出租。肖某在建造房屋時亦未辦理規劃許可手續。房屋建成后，肖某先后按照每月50元、100元的標準向凌某支付租金。2013年，陸某去世。2016年3月29日，凌某與肖某簽訂《租房協議》，約定凌某將位于三堡街××號的房屋出租給肖某居住使用，租期自2016年3月1日-2017年3月1日，月租金為200元。此后，肖某未再與凌某簽訂書面合同，依然按照每月200元的標準向凌某支付租金直至2021年9月。2021年底，凌某要求將租金漲至500元/月，未獲肖某同意。本案遂成訟，凌某訴請：1.被告肖某搬離位于鐘樓區三堡街××號的房屋；2.被告肖某按200元/月的標準支付自2019年10月起至起訴之日的租金；3.被告肖某支付原告的損失16000元。
【審理經過】
受訴法院認為，原告凌某未有證據證明被告肖某占有使用的房屋系原告建造，原有房屋被拆除后雖留有一堵墻被被告使用，但該堵墻已納入拆遷安置范圍，原告對其并不享有所有權及使用權，更無權據此要求被告支付使用費。原、被告雙方于2016年3月29日簽訂的租房協議系雙方真實意思表示，且不存在法律規定的無效情形，被告在約定的期間內及超出約定的期間向原告支付相應租金系其自愿補償行為，但合同到期后雙方未繼續簽訂合同，雙方不存在合同關系，原告要求被告搬離房屋并支付自2021年10月起按200元/月計算的收益損失，該主張無請求權基礎。受訴法院于2022年12月20日判決駁回原告凌某的全部訴訟請求。
【律師分析】
從原告凌某所提訴訟請求來看，本案系一起房屋租賃合同糾紛。關于房屋的定義，《現代漢語詞典（第7版）》（商務印書館2022年6月第759次印刷，第370頁）認為，房屋即房子（總稱）。房子是指有墻、頂、門、窗，供人居住或做其他用途的建筑物。關于房屋的法律定義，經查閱財政部、稅務總局《關于房產稅和車船使用稅幾個業務問題的解釋與規定》（財稅地字〔1987〕3號）的相關規定可知，房屋是指有屋面和圍護結構（有墻或兩邊有柱），能夠遮風避雨，可供人們在其中生產、工作、學習、娛樂、居住或儲藏物資的場所。據此，位于鐘樓區三堡街××號的原有房屋經拆除后僅剩一堵墻，其物理形態、功能均已達不到房屋的標準。原告欠缺基于一堵墻而主張房屋租賃合同中權利的事實依據。
此外，從權利主體的角度看，《中華人民共和國民法典》第二百三十一條規定，因合法建造、拆除房屋等事實行為設立或者消滅物權的，自事實行為成就時發生效力。本案中，在陸某于2013年去世之前，位于鐘樓區三堡街××號的房屋即因拆除房屋這一事實行為而滅失，至此，陸某對該處房屋的所有權也隨之消滅。凌某作為陸某的繼承人，在陸某去世后自然也無法對已經滅失的房屋主張繼承權。
綜上，凌某因無證據證實其對在鐘樓區三堡街××號房屋被拆除后、在原址建造的房屋擁有處分權，而其訴訟請求亦無法獲得受訴法院支持。
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