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關(guān)于拆遷中的二手房交易的風(fēng)險(xiǎn)
在購(gòu)買(mǎi)二手房時(shí)，對(duì)房屋周邊環(huán)境的觀察是必不可少的，因?yàn)榉课菟幍牡囟魏臀恢弥苯記Q定了房屋的主要用途和市場(chǎng)前景。比如說(shuō)，有些房屋地處較偏因而幽靜，適合個(gè)人居住；有些房屋臨近街道或鬧市區(qū)，適合做點(diǎn)生意、經(jīng)營(yíng)餐飲和便利店之類(lèi)。然而，有些投資者在沒(méi)有對(duì)房屋進(jìn)行過(guò)充分的調(diào)查和考慮之前，就急忙購(gòu)買(mǎi)了城市中心區(qū)或者居民集中的鬧市區(qū)的商鋪，其目的是通過(guò)對(duì)舊房屋的裝修來(lái)提高原有房屋的市場(chǎng)價(jià)值；通常而言，這類(lèi)房屋一旦翻新，價(jià)格走勢(shì)是較快的。可是，在目前我國(guó)國(guó)內(nèi)城市化建設(shè)的浪潮中，舊區(qū)的改造勢(shì)在必行，而為了改善市民的居住條件，原有的居民區(qū)或者鬧市區(qū)是規(guī)劃和改造的重點(diǎn)。這就容易出現(xiàn)這么一種情況，當(dāng)投資者購(gòu)買(mǎi)房屋之后，對(duì)房屋也裝好了，新的商鋪正準(zhǔn)備經(jīng)營(yíng)或者剛剛經(jīng)營(yíng)，政府的行政通知就張貼出來(lái)了，某開(kāi)發(fā)商已獲準(zhǔn)在此處開(kāi)發(fā)建設(shè)商品房住宅區(qū)。這時(shí)候，投資者就會(huì)發(fā)現(xiàn)不但投資目的實(shí)現(xiàn)不了，拆遷的補(bǔ)償金也可能低于原來(lái)的購(gòu)房款和新的裝修費(fèi)用，前段時(shí)間就等于白忙活了。而開(kāi)發(fā)商也不會(huì)因?yàn)檫@位投資人的全盤(pán)翻新房屋而給與更多的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。
這種拆遷區(qū)的購(gòu)買(mǎi)二手房的投資風(fēng)險(xiǎn)，是值得投資者重視的。一方面，需要有自我防范意識(shí)，在購(gòu)買(mǎi)房屋之前要對(duì)房屋所處區(qū)域的發(fā)展情況有個(gè)清晰的了解和清醒的判斷。另一方面，某些投資的購(gòu)房人并不是房屋所在區(qū)域的當(dāng)?shù)厝耍虼速?gòu)房人有權(quán)要求賣(mài)方告知的房屋及區(qū)域的基本消息；而買(mǎi)房本著誠(chéng)實(shí)信用的原則有義務(wù)告知購(gòu)房人可能存在的風(fēng)險(xiǎn)，如果明知而不告知或者故意隱瞞，就有欺詐的嫌疑，該房屋買(mǎi)賣(mài)合同也可能處于被撤銷(xiāo)之列。還有一方面，購(gòu)房人可以通過(guò)訂立合同買(mǎi)賣(mài)合同中的風(fēng)險(xiǎn)條款，來(lái)讓合同雙方適當(dāng)分擔(dān)買(mǎi)賣(mài)風(fēng)險(xiǎn)，規(guī)定在某一段內(nèi)一旦出現(xiàn)拆遷的情況，如何處理。
在實(shí)際發(fā)生的案例中，還存在一種上述所說(shuō)的完全相反的情況，房屋買(mǎi)賣(mài)合同雙方已簽訂好了合同，交付了房屋，只是沒(méi)有辦理房產(chǎn)證的登記手續(xù)。政府的拆遷令就下了，而開(kāi)發(fā)商的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償費(fèi)竟大大高于原有房屋買(mǎi)賣(mài)的價(jià)款，這個(gè)時(shí)候買(mǎi)房人就不干了，想反悔，想以承擔(dān)違約金的方式替代轉(zhuǎn)移房屋，那么購(gòu)房人是否有權(quán)要求買(mǎi)方繼續(xù)履行合同、辦理登記手續(xù)？按照現(xiàn)行我國(guó)法院通行的做法，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定房屋買(mǎi)賣(mài)合同已經(jīng)生效，只是房屋的所有權(quán)沒(méi)有發(fā)生轉(zhuǎn)移，并且合同履行存在可能性。因此，購(gòu)房人有權(quán)要求買(mǎi)房辦理過(guò)戶(hù)登記手續(xù)。這與“一房二賣(mài)”的情況有所不同，賣(mài)方將房屋賣(mài)給第二人并辦理登記手續(xù)，前面的買(mǎi)方要求賣(mài)方履行合同已經(jīng)不存在現(xiàn)實(shí)的可能性，也只能要求支付違約金了。而在拆遷這種情況中，房屋拆遷前還是可以辦理過(guò)戶(hù)登記的，所以賣(mài)房人的交付房屋、辦理登記的義務(wù)仍然要履行，不能以支付違約金的方式替代履行合同。（轉(zhuǎn)自二手房法律網(wǎng)）
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