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寧波
房屋買賣中的居間合同糾紛
隨著二手房市場的回暖，房屋買賣中客戶與中介之間因合同引發的糾紛也時有發生。近日，閘北法院審理了兩起房屋買賣中的居間合同糾紛。
購房跳開中介客戶構成違約
去年7月，某經營二手房買賣的中介公司與客戶任桂芳簽訂了《房地產出售居間協議》，任桂芳委托中介公司居間出售本市西藏北路一小區住房，去年9月，客戶鄭曉玲與中介公司就該住房簽訂《房地產求購確認書》，并實地查看了該住房的有關情況。但事后鄭曉玲未經過中介公司同意私下與該住房的業主任桂芳完成了房屋買賣。中介公司認為鄭曉玲的行為已違反雙方的約定，損害了中介公司的合法權益。請求法院依法判令鄭曉玲支付違約金9000元。
鄭曉玲辯解道，和中介公司簽訂的是《房地產求購確認書》，非居間協議。中介公司帶鄭曉玲去實地看了一次房屋，由于對方掛牌價格太高，所以明確告知中介公司的經辦人不購買該房屋。之后鄭曉玲丈夫在小區保安處又得知了該房屋出售的信息，并得知該業主任桂芳的開價僅為915000元，遠遠低于中介公司報出的價格980000元，因此自行與該業主任桂芳簽訂了合同實現了房屋買賣。
法院認為，依法成立的合同，受法律保護。鄭曉玲在中介公司經辦人的陪同下驗看了西藏北路一小區住房，然后，鄭曉玲與該房屋的業主簽訂了《上海市房地產買賣合同》，應當推定鄭曉玲的買賣行為是建立在中介公司與鄭曉玲簽訂的《房地產求購確認書》信息的基礎之上，鄭曉玲的抗辯理由違背了合同約定亦違背了誠實信用原則，因此，法院判決，鄭曉玲應給付中介公司違約金9000元。
合同簽后反悔雙倍返還定金
去年4月，客戶謝潔與徐娟經房屋買賣中介公司居間介紹下，就購買徐娟的本市共和新路一小區房屋簽訂了《房地產買賣居間協議》，根據協議約定，謝潔將2萬元意向金匯入中介公司的帳戶上，后又將8萬元匯入中介公司的帳戶上。由于徐娟的丈夫外出旅游未能確認同意，是中介公司要求徐娟代為簽名，等徐娟丈夫回滬后，不同意徐娟轉讓房屋，并拒絕簽訂《上海市房地產買賣合同》，同年5月，中介公司將收取謝潔的10萬元退還謝潔，謝潔認為，中介公司和客戶徐娟的行為顯然違反《房地產買賣居間協議》的有關規定，中介公司徐娟理應雙倍返還謝潔定金20萬元，要求支付謝潔違約金10萬元。
中介公司認為，定金的約定是買賣雙方形成的，與中介公司無關。徐娟則辯稱，謝潔支付的定金是2萬元，而非10萬元，且徐娟已經將收取的2萬元定金退還給了謝潔。只同意支付給原告2萬元三天的活期存款利息作為賠償。
法院認為，協議中關于2萬元意向金，由于徐娟已經確認意向金轉為定金，又由于徐娟在未得到產權共有人同意的情況下擅自與謝潔、中介公司簽訂了協議，現由于兩被告的原因，致協議不能履行，該不利后果應當由徐娟承擔，因此，徐娟應當承擔2萬元的違約責任。根據協議第三條約定，謝潔應在簽訂協議后3日內補足定金至10萬元，由徐娟簽收后交由中介公司暫為保管。現該款徐娟并未簽收，8萬元轉為定金的條件并未成就，因此，謝潔要求兩被告承擔8萬元的違約責任，依據不足。法院判決，徐娟應給付謝潔違約金20000元。
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