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　　湘潭市城區住宅專項維修資金管理辦法

　　湘潭市人民政府令

　　第 1 號

　　《湘潭市城區住宅專項維修資金管理辦法》已經2013年5月19日市人民政府第5次常務會議通過，現予發布，自2013年7月1日起施行。

　　市 長

　　2013年5月21日

　　湘潭市城區住宅專項維修資金管理辦法

　　第一章 總 則

　　第一條 為進一步加強住宅專項維修資金管理，保障住宅共用部位、共用設施設備的正常使用，維護住宅專項維修資金所有權人合法權益，根據《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》(國務院令第504號，2007年)、《住宅專項維修資金管理辦法》(建設部、財政部令第165號，2007年)等法律、法規、規章的規定，結合實際，制定本辦法。

　　第二條 市城區范圍內商品住宅、售后公有住房住宅專項維修資金的交存、使用、管理和監督，適用本辦法。

　　第三條 本辦法所稱住宅專項維修資金，是指專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修、更新和改造的資金。

　　本辦法所稱住宅共用部位，是根據法律、法規和房屋買賣合同，由單幢住宅內業主或者單幢住宅內業主及與之結構相連的非住宅業主共有的部位，一般包括房屋的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂和戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。

　　本辦法所稱共用設施設備，是根據法律、法規和房屋買賣合同，由住宅業主或者住宅業主及有關非住宅業主共有的附屬設施設備，一般包括圍墻、電梯、單元門、監控設備、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。

　　第四條 住宅專項維修資金管理實行專戶存儲、專款專用、所有權人決策、政府監督的原則。

　　第五條 市房產管理局會同市財政局負責市城區住宅專項維修資金的指導和監督工作。

　　市物業專項維修資金管理中心具體負責市城區住宅專項維修資金的交存、使用等日常管理工作。

　　第二章 交 存

　　第六條 下列物業的業主應當按照本辦法的規定交存住宅專項維修資金：

　　(一)住宅(含商品住房、經濟適用住房、安置房等)，但一個業主所有且與其他物業不具有共用部位、共用設施設備的除外;

　　(二)住宅小區內的非住宅(含商業用房、獨立產權會所、寫字樓、儲物間、車庫、車位等);

　　(三)住宅小區外與單幢住宅結構相連的非住宅。

　　前款所列物業屬于公有住房的，售房單位應當按照本辦法的規定交存住宅專項維修資金。

　　第七條 業主交存的住宅專項維修資金屬于業主所有，從公有住房售房款中提取的住宅專項維修資金屬于公有住房售房單位所有。

　　第八條 業主應當按照《湘潭市人民政府辦公室關于明確全市首期住宅專項維修資金交存比例和標準的通知》(潭政辦發〔2012〕63號)規定的比例和標準交存住宅專項維修資金。

　　第九條 開發建設單位出售物業時，應在售樓處公示交存住宅專項維修資金的時間、地點、標準、范圍，并在房屋買賣合同中進行約定。

　　第十條 業主應當在辦理房屋入住手續前，商品房銷售合同網上登記備案時，將首期住宅專項維修資金存入維修資金專用賬戶。

　　開發建設單位、物業服務企業不得擅自代收住宅專項維修資金。

　　未按本辦法規定交存首期住宅專項維修資金的，開發建設單位或者公有住房售房單位不得將房屋交付購房人。

　　第十一條 開發建設單位在辦理房屋初始登記時，應將擬出售但尚未售出和自留房屋的首期住宅專項維修資金全額交存到住宅專項維修資金專用賬戶，房屋出售后應辦理住宅專項維修資金交存更名手續。

　　公有住房售房單位應當在辦理房屋登記手續時，將住宅專項維修資金存入公有住房住宅專項維修資金專用賬戶。

　　第十二條 業主大會成立前，住宅專項維修資金代管由市物業專項維修資金管理中心具體負責。

　　業主大會成立后，物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意將住宅專項維修資金移交業主大會管理的，按照《住宅專項維修資金管理辦法》(建設部、財政部令第165號，2007年)的規定進行移交。

　　第十三條 市物業專項維修資金管理中心代管的住宅專項維修資金，按照安全、公平、便民的要求，委托商業銀行(以下簡稱受托銀行)辦理住宅專項維修資金存儲業務。

　　第十四條 業主分戶賬面住宅專項維修資金余額不足首期交存額30%的，應當及時續交。業主續交后的分戶賬面余額原則上不低于首期交存的數額。

　　成立業主大會的，續交方案由業主大會決定;未成立業主大會的，續交方案由市房產管理局會同市財政局制定。

　　第十五條 本辦法實施前，物業已經出售但未交存住宅專項維修資金的，應當補交。

　　已代收住宅專項維修資金但尚未交存至住宅專項維修資金專用賬戶的，代收單位應在本辦法實施之日起30日內全額交存。

　　第十六條 利用住宅共用部位、共用設施設備進行經營所得的凈收益屬于全體業主共有，經業主大會決定后可用于補充住宅專項維修資金。

　　第三章 使 用

　　第十七條 住宅專項維修資金應當專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修、更新和改造，不得挪作他用。

　　住宅專項維修資金的存儲利息和利用住宅專項維修資金購買國債的增值收益等，除管理所需費用外，應當全部轉入住宅專項維修資金滾存使用。

　　第十八條 住宅專項維修資金的使用應在確保資金安全的前提下，遵循方便快捷、公開透明、受益人和負擔人相一致的原則。

　　第十九條 住宅共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造費用，按下列規定分攤：

　　(一)商品住宅之間或者商品住宅與非住宅之間共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造費用，由相關業主按照各自擁有物業建筑面積的比例分攤。

　　(二)售后公有住房之間共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造費用，由相關業主和公有住房售房單位按照所交存住宅專項維修資金的比例分攤;其中，應由業主承擔的，再由相關業主按照各自擁有物業建筑面積的比例分攤。

　　(三)售后公有住房與商品住宅或者非住宅之間共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造費用，先按照建筑面積比例分攤到各相關物業。其中，售后公有住房應分攤的費用，再由相關業主和公有住房售房單位按照所交存住宅專項維修資金的比例分攤。

　　第二十條 住宅共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造，涉及尚未出售的商品住宅、非住宅或者公有住房，并且未按規定交存住宅專項維修資金的，開發建設單位或者公有住房單位應當按照尚未售出商品住宅或者公有住房的建筑面積，分攤維修、更新和改造費用。

　　第二十一條 住宅專項維修資金劃轉業主大會管理前，需要申請使用的，由物業服務企業根據維修、更新和改造項目提出使用建議;沒有物業服務企業的，由相關業主提出使用建議。使用建議包括：維修、更新和改造內容、工程預算、涉及業主和組織方式等。

　　使用建議經住宅專項維修資金列支范圍內專有部分占建筑總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意，物業服務企業或者相關業主持有關資料，向市物業專項維修資金管理中心提出申請。

　　第二十二條 住宅專項維修資金劃轉業主大會管理前，審核、撥付住宅專項維修資金，按以下規定辦理：

　　(一)申請資料齊全的，市物業專項維修資金管理中心應在3個工作日內對使用項目進行現場查勘，審查是否符合使用條件。對不符合條件的，應書面出具不同意使用的理由和依據。

　　(二)申請使用住宅專項維修資金1萬元以下的，須經市房產管理局審核，待工程竣工驗收后，由市物業專項維修資金管理中心一次性撥付。申請使用住宅專項維修資金1萬元以上的，經市房產管理局、市財政局審核后3個工作日內，由市物業專項維修資金管理中心撥付50%的預算資金;工程竣工驗收后，撥付剩余資金。使用住宅專項維修資金數額較大的，可根據工程進度分期撥付。

　　(三)住宅專項維修資金的使用實行工程預算審核制度，申請使用住宅專項維修資金3萬元(含3萬元)以上的，按公開、公平、公正的原則，由業主代表選定相關中介機構進行評審，相關評審費用列入工程成本。

　　市物業專項維修資金管理中心應在住宅小區內公示住宅專項維修資金受益業主使用分攤數額。

　　第二十三條 住宅專項維修資金劃轉業主大會管理后，需要使用住宅專項維修資金的，按照以下程序辦理：

　　(一)物業服務企業提出使用方案，使用方案應當包括擬維修、更新和改造的項目、費用預算、列支范圍以及其他需要臨時使用住宅專項維修資金的情況的處置辦法等;

　　(二)業主大會依法通過使用方案;

　　(三)物業服務企業持有關材料向業主委員會提出列支住宅專項維修資金;其中動用公有住房維修資金的，向負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門申請列支;

　　(四)業主委員會審核;

　　(五)業主委員會報市房產管理局備案;

　　(六)住宅專項維修資金受托銀行憑市房產管理局備案證和業主委員會的通知撥付資金。

　　第二十四條 對符合下列條件的物業維修、更新和改造項目，可以采取一次性表決的方式使用住宅專項維修資金：

　　(一)同一物業管理區域內全體業主受益。

　　(二)單項物業維修、更新和改造項目費用在5萬元以下。

　　一次性表決使用住宅專項維修資金的，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。

　　一次性表決方式使用住宅專項維修資金的期限不得超過5年，且期限內使用總金額不得超過本物業管理區域住宅專項維修資金交存總額的5%。

　　屬于一次性表決范圍內的物業維修、更新和改造項目，使用住宅專項維修資金時，不需要業主再次表決。

　　第二十五條 發生下列緊急情形之一，需要立即對住宅共用部位、共用設施設備進行維修、更新和改造的，維修費用可以直接從受益業主住宅專項維修資金中列支：

　　(一)電梯故障危及人身安全的;

　　(二)消防、電力、供水、供氣系統出現功能障礙或者設備損壞嚴重等重大安全隱患或者緊急情況的;

　　(三)屋面、外墻損壞、滲漏嚴重的;

　　(四)樓體外墻飾面脫落，玻璃幕墻炸裂等危及人身安全的;

　　(五)發生危及人身安全和房屋使用安全的其他緊急情況。

　　第二十六條 住宅專項維修資金劃轉業主大會管理前，緊急使用住宅專項維修資金的，按照以下程序辦理：

　　(一)申請。申請人向市物業專項維修資金管理中心提出緊急使用住宅專項維修資金書面申請。物業小區成立了業主委員會的，由業主委員會或委托的物業服務企業申請;未成立業主委員會的，經社區居民委員會確認，由受益業主或委托的物業服務企業申請。

　　(二)外勘。市物業專項維修資金管理中心會同街道辦事處、社區居民委員會、業主委員會、物業服務企業在24小時內進行外勘(特種設施設備需經相關單位鑒定并出具鑒定結果)。

　　(三)審核。市房產管理局和市財政局在48小時內完成審核和預付工程款工作。預付工程款按審核預算資金的50%支付。

　　(四)驗收。維修工程竣工后，經業主委員會或受益業主驗收并出具竣工驗收證明。申請人持竣工驗收證明、發票等資料到市物業專項維修資金管理中心辦理結算手續。

　　緊急使用住宅專項維修資金信息在小區和湘潭市政府門戶網(www.xiangtan.gov.cn)進行公示。

　　第二十七條 下列費用不得從住宅專項維修資金中列支：

　　(一)依法應當由建設單位或者施工單位承擔的房屋共用部位、共用設施設備維修、更新和改造費用;

　　(二)依法應當由相關單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設施設備的維修、養護費用;

　　(三)按有關規定應當由當事人承擔的因人為損壞房屋共用部位、共用設施設備所需的修復費用;

　　(四)根據物業服務合同約定，應當由物業服務企業承擔的房屋共用部位、共用設施設備的維修、養護費用。

　　第四章 監督管理

　　第二十八條 市房產管理局應當會同市財政局組織相關單位定期對住宅專項維修資金交存和使用情況進行檢查，以切實規范和完善住宅專項維修資金的使用和管理。

　　市物業專項維修資金管理中心應當加強住宅專項維修資金管理，管理所需費用，報同級人民政府財政部門核準后，在住宅專項維修資金的增值收益中解決。

　　住宅專項維修資金的管理和使用，應當接受審計部門、監察機關的監督，并接受人大、政協和廣大業主的監督。

　　第二十九條 住宅專項維修資金自存入住宅專項維修資金專用賬戶之日起，按照國家規定的利率，在每年規定的時間為業主計息。

　　第三十條 房屋所有權轉讓時，住宅專項維修資金余額隨著房屋所有權同時過戶。原業主交存的住宅專項維修資金剩余款，由物業受讓人向原業主支付，少于首期交存住宅專項維修資金數額部分，由受讓人補交。當事人另有約定的從其約定。

　　房屋滅失的，房屋分戶賬中結余的住宅專項維修資金返還業主。業主可持本人身份證件、房屋滅失證明等材料，到市物業專項維修資金管理中心辦理個人賬戶注銷手續，并提取余款。

　　第三十一條 市物業專項維修資金管理中心與受托銀行每年應定期核對住宅專項維修資金賬目，并按規定向業主、公有住房售房單位公布下列情況：

　　(一)住宅專項維修資金交存、使用、增值收益和結存的總額;

　　(二)發生列支的項目、費用和分攤情況;

　　(三)業主、公有住房售房單位分戶賬中，住宅專項維修資金交存、使用、增值收益和結存的金額;

　　(四)其他有關住宅專項維修資金使用和管理的情況。

　　業主大會管理住宅專項維修資金的，由業主委員會負責核對并公布。

　　第三十二條 市物業專項維修資金管理中心應當建立健全住宅專項維修資金網上公示、查詢制度，方便業主隨時對其分戶賬中住宅專項維修資金的交存、使用、增值收益和賬面余額進行查詢。

　　業主可在湘潭市政府門戶網(www.xiangtan.gov.cn)查詢。查詢后，如有異議，可向市物業專項維修資金管理中心申請復核，市物業專項維修資金管理中心應在5個工作日內予以答復。

　　第三十三條 交存住宅專項維修資金的，市物業專項維修資金管理中心應當出具財政部門統一監制的專用票據。

　　市物業專項維修資金管理中心的財務管理和會計核算應當執行財政部門的有關規定。

　　第五章 法律責任

　　第三十四條 違反規定，挪用住宅專項維修資金的，由市房產管理局依法追回挪用的住宅專項維修資金，并沒收違法所得，同時可視情并處挪用金額2倍以下的罰款;構成犯罪的，依法追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的刑事責任。

　　物業服務企業挪用住宅專項維修資金，情節嚴重的，除按前款規定依法予以處罰外，還應由頒發資質證書的部門吊銷其資質證書。

　　第三十五條 相關行政主管部門挪用住宅專項維修資金的，由上一級行政主管部門追回挪用的住宅專項維修資金，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分;構成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　第三十六條 相關行政主管部門及其工作人員利用職務的便利，收受他人財物或者其他好處，不依法履行監督管理職責，或者發現違法行為不予查處的，依法給予處分;構成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　第六章 附 則

　　第三十七條 湘潭縣、湘鄉市、韶山市的住宅專項維修資金管理參照本辦法執行。

　　第三十八條 本辦法自2013年7月1日起施行。《湘潭市物業專項維修資金管理辦法》(市人民政府令第13號，2007年)同時廢止。