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寧波
以房抵債—司考真題答案解析（2014-3-54）
A.謝某可請求法院撤銷杜某、賴某的買賣合同
B.因房屋尚未過戶，杜某、賴某買賣合同無效
C.如謝某能舉證杜某、賴某構成惡意串通，則杜某、賴某買賣合同無效
D.因房屋尚未過戶，房屋仍屬杜某所有，謝某有權直接取得房屋的所有權以實現其債權
【正確答案】ABD
【答案解析】選項A說法錯誤。《合同法》第七十四條第一款規定，因債務人放棄其到期債權或者無償轉讓財產，對債權人造成損害的，債權人可以請求人民法院撤銷債務人的行為。債務人以明顯不合理的低價轉讓財產，對債權人造成損害，并且受讓人知道該情形的，債權人也可以請求人民法院撤銷債務人的行為。《合同法解釋（二）》第十九條第二款規定，轉讓價格達不到交易時交易地的指導價或者市場交易價百分之七十的，一般可以視為明顯不合理的低價；對轉讓價格高于當地指導價或者市場交易價百分之三十的，一般可以視為明顯不合理的高價。本案中，將其市值120萬元的房屋以90萬元賣給賴某，不屬于以明顯低價轉讓，且題干也未明示受讓人賴某對此知情。因此，謝某不能以此為由請求法院撤銷杜某與賴某之間的買賣合同。
選項B說法錯誤。《合同法》第四十四條規定，依法成立的合同，自成立時生效。法律、行政法規規定應當辦理批準、登記等手續生效的，依照其規定。《物權法》第十五條規定，當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。據此可知，房屋買賣合同的效力與房屋產權是否過戶無關。本題中，房屋買賣合同自雙方達成合意時成立并生效，并不以房屋過戶為生效要件。
選項C說法正確。《合同法》第五十二條第（二）項規定，惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的，合同無效。據此可知，如謝某能舉證杜某、賴某構成惡意串通，則杜某、賴某買賣合同無效。
選項D說法錯誤。本題中，房屋尚未過戶，房屋產權仍屬杜某所有，謝某與杜某間的債權債務關系可以通過協商、仲裁、起訴等方式進一步確認償還方式，但謝某無權直接取得房屋的所有權以實現其債權。
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