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寧波
租賃房屋抵押—司考真題答案解析（2014-3-57）
A.王某、李某的借款之債消滅
B.李某的租賃權可對抗張某的抵押權
C.王某、李某修訂租賃合同行為無效
D.李某可向王某主張違約責任
【正確答案】ACD
【答案解析】選項A正確。《合同法》第一百條規定，當事人互負債務，標的物種類、品質不相同的，經雙方協商一致，也可以抵銷。本題中，王某將房屋租賃給李某，以租金抵償借款，李某向王某出具借款還清收據，該借款之債因抵銷而消滅。
選項B錯誤。《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二十條規定，租賃房屋在租賃期間發生所有權變動，承租人請求房屋受讓人繼續履行原租賃合同的，人民法院應予支持。但租賃房屋具有下列情形或者當事人另有約定的除外：（一）房屋在出租前已設立抵押權，因抵押權人實現抵押權發生所有權變動的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。本題中，張某抵押權成立在先，李某的租賃權設定在后，因此，李某的租賃權不能對抗張某的抵押權。
選項C正確。《合同法》第五十二條第（二）項規定，惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的，合同無效。本題中，王某、張某修訂租賃合同的行為將改變抵押合同與租賃合同的成立時間順序，損害抵押權人張某的利益，因此該修訂行為無效。
選項D正確。《合同法》第一百零七條規定，當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。本題中，因張某實現抵押權，要求李某搬離房屋，致使王某無法合理履行出租人義務，構成違約，應當承擔違約責任。
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