常見的商品房交付的法律風(fēng)險有哪些

所謂商品房的交付，即指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依據(jù)相應(yīng)法律規(guī)定以及相關(guān)商品房買賣合同或商品房預(yù)售合同的約定，將符合交付使用條件的房屋按期向商品房買受人交付，商品房買受人檢驗商品房并接受房屋的行為。

1、逾期型交房糾紛。雙方約定的交房期限屆滿，開發(fā)商卻因為自身的財務(wù)風(fēng)險控制及施工進(jìn)度控制失控等種種原因沒有將符合交付使用條件的房屋交付給買受人的行為。

如果出現(xiàn)了逾期交付的情形，出賣方可以以書面形式履行及時告知義務(wù)。若沒有對逾期交房的違約金作出明確約定的，就按同地段同類房屋租金的標(biāo)準(zhǔn)來計算買受人的實際損失。

2、不符合交付條件型交房糾紛。這類糾紛大都是因為所開發(fā)的房產(chǎn)不符合交付條件，而開發(fā)商為避免承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任而致。交付條件有兩種類型，即法定條件和約定條件兩種。

法定條件是法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，如有些地方會出臺管理辦法，規(guī)定商品房的交付不僅要取得商品房交付使用的備案文件，如竣工驗收備案表等，還要取得《商品房交付使用通知書》，另外是住宅的可能還要同時取得《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。這幾個條件是同時具備，而不是只具備其一即可。

3、設(shè)計變更型糾紛交房糾紛。設(shè)計變更是指設(shè)計部門對原施工圖紙和設(shè)計文件中所表達(dá)的設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)狀態(tài)的改變和修改。商品房買賣合同簽訂后變更規(guī)劃、設(shè)計，將導(dǎo)致變更后的商品房或周圍環(huán)境不符合當(dāng)初決定購房時的意愿，實質(zhì)上是對買受人權(quán)益的一種侵害。因此，對于規(guī)劃設(shè)計變更，買受人有知情權(quán)。

但是，并不是所有的規(guī)劃設(shè)計變更都要通知買受人，只有發(fā)生規(guī)劃設(shè)計變更導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、朝向變化以及出現(xiàn)合同當(dāng)事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或使用功能情形時，開發(fā)商才有義務(wù)通知買受人，而且只限定通知受到侵害的買受人。

4、未盡書面通知義務(wù)型交房糾紛。書面通知是一種要式行為，是以郵件或數(shù)據(jù)電文等可以有形地表現(xiàn)所載內(nèi)容的送達(dá)方式。采取書面的送達(dá)方式既有利于督促當(dāng)事人積極履約，也有利于在發(fā)生糾紛時有據(jù)可查。

書面通知的方式有郵寄送達(dá)、傳真送達(dá)及公告送達(dá)等。最有效的方式就是用特快專遞郵寄的方式向買受人發(fā)出《入伙通知書》或《交房通知書》。買受人持上述通知書要求的證件及其他相關(guān)資料，在交房期限內(nèi)到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)指定的地點辦理交房手續(xù)。

5、質(zhì)量問題型交房糾紛。商品房質(zhì)量問題是指開發(fā)商交付的商品房及其配套設(shè)備、設(shè)施或居住環(huán)境存在不符合法律規(guī)定或合同約定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)而產(chǎn)生的糾紛。

此時，驗收房屋顯得尤為必要。據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十二條“因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持?！钡谑龡l第一款“因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。”第二款：“交付使用的房屋存在質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修房責(zé)任;出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買受人可以自行或者委托他人修房。修復(fù)費用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承擔(dān)?！笨梢娭挥性诜课莸闹黧w結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格或因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用的情況下，買受人可以據(jù)此拒絕收房。

6、先交費后簽收的流程交房糾紛。而對于買房人來說，沒有看房驗房就先交錢，是絕對不合理的，由此就會發(fā)生糾紛。而制定先驗房后交費的流程，開發(fā)商將面對執(zhí)行難的問題，由此延長辦證的時間。因此，為避免此類糾紛的發(fā)生，開發(fā)商往往會對合同中的相關(guān)條款進(jìn)行修改，把先交錢后收房的交房流程作為房屋交付條件。但是如果已經(jīng)發(fā)生此類糾紛，開發(fā)商應(yīng)盡可能的取得買受人的理解和支持，不可強(qiáng)行實施交付行為。

7、虛假宣傳型交房糾紛。在現(xiàn)實生活中，開發(fā)商有時為了引起消費者的購買欲，會把宣傳資料制作的非常精美，讓消費者新馳神往。而實際建造的項目多多少少都會與廣告宣傳資料有點出入。因此，大家對于項目的宣傳一定要嚴(yán)格把關(guān)，防止夸大或不實的宣傳而引發(fā)相關(guān)的糾紛。

辦理房屋交付要注意什么問題?

1、臨近交房日期前，購房人可提醒出售人做好交房準(zhǔn)備

購房人在已經(jīng)履行了自己的大部分義務(wù)后，在臨近交房日期前，可以提醒出售人做好交房準(zhǔn)備，如真的遇到出售人提出推遲交房或拒絕交房時，應(yīng)主動了解具體原因、保留好相關(guān)證據(jù)(如短信、微信、通話錄音)，并積極與出售人、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行協(xié)商，尋求解決辦法。如協(xié)商不行，也可以考慮訴訟解決。

2、出售人應(yīng)移走自有物品，騰空房屋，但不得損壞房屋及附屬設(shè)施設(shè)備除合同約定的作價物品外，對于房屋內(nèi)的自有物品，出售人應(yīng)當(dāng)在交房之前移走、并騰空房屋，以便購房人驗收房屋。但騰房時，出售人不得損壞房屋及附屬設(shè)施設(shè)備，盡量保持房屋處于正常狀態(tài)。

3、仔細(xì)做好物業(yè)交割、驗收房屋、交接鑰匙

交付房屋時，出售人與購房人應(yīng)認(rèn)真做好物業(yè)交割，結(jié)清水、電、燃?xì)獾认嚓P(guān)費用，做好相關(guān)更名手續(xù)(如有線電視、物業(yè)服務(wù)合同等)，仔細(xì)查驗房屋及設(shè)施的狀況，并交接門卡、鑰匙，避免雙方因小事產(chǎn)生不必要的糾紛。必要時，可以讓經(jīng)紀(jì)人陪同辦理相關(guān)事宜。

以上就是律霸網(wǎng)小編為大家整理的有關(guān)商品房買賣合同風(fēng)險防范的相關(guān)資料。綜上所述，商品房在購買是應(yīng)該特別注意開發(fā)商的證件是否齊全以及有沒有應(yīng)該蓋的印章，還有校區(qū)的設(shè)計，景觀等等問題大多方面進(jìn)行了解。如還有其他疑問，歡迎在線咨詢。