一、商品房面積糾紛怎么處理

(一)約定以“套(單元)”計價，對商品房面積誤差糾紛的處理

《商品房銷售管理辦法》第十九條規(guī)定：“按套(單元)計價的現(xiàn)售房屋，當事人對現(xiàn)售房屋實地勘察后可以在合同中直接約定總價款。按套(單元)計價的預(yù)售房屋，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當在合同中附所售房屋的平面圖。平面圖應(yīng)當標明詳細尺寸，并約定誤差范圍。房屋交付時，套型與設(shè)計圖紙一致，相關(guān)尺寸也在約定的誤差范圍內(nèi)，維持總價款不變;套型與設(shè)計圖紙不一致或者相關(guān)尺寸超出約定的誤差范圍，合同中未約定處理方式的，買受人可以退房或者與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)重新約定總價款。買受人退房的，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔違約責任。”

也就是說，在商品房現(xiàn)房銷售情況下，由于買受人可直接查看實物，故以“套(單元)”作為一種計價單位，使交易簡潔明快。引起面積誤差糾紛的，一般應(yīng)當尊重當事人在合同訂立時對按套計價方式的合意。

在商品房預(yù)售的情況下，以“套(單元)”作為一種計價單位，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當在合同中附所售商品房的平面圖。商品房交付時，套型與設(shè)計圖紙一致，相關(guān)尺寸也在約定的誤差范圍內(nèi)，維持總價款不變;超出約定的誤差范圍，合同中沒有約定處理方式的，買受人可以退房或者與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)重新約定總價款。買受人退房的，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔違約責任。

(二)約定以商品房面積計價，對面積誤差的處理

根據(jù)最高人民法院《商品房買賣合同糾紛解釋》第十四條規(guī)定：“出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理;合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：

1、面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)(含3%)，按照合同約定的價格據(jù)實結(jié)算，買受人請求解除合同的，不予支持;

2、面積誤差比絕對值超出3%，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應(yīng)予支持。買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價款由買受人按照約定的價格補足，面積誤差比超出3%部分的房價款由出賣人承擔，所有權(quán)歸買受人;房屋實際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。

(三)非商品房面積糾紛的處理

由于大量的非商品房均非新建，故一般情況下商品房出賣人應(yīng)持有證明其享有商品房所有權(quán)的證明文書，商品房面積的大小當然載人房屋所有權(quán)證。依交易習慣，一方面買受人可以查閱房屋產(chǎn)權(quán)證書獲知商品房的面積大小，另一方面買受人會到實地了解商品房的面積，對此也應(yīng)有感性的認識。所以，一般情況下，非商品房買賣的面積糾紛較少。實踐中值得討論的是，產(chǎn)權(quán)部門對商品房面積進行誤登的情形的處理。

二、房屋面積有誤差怎么辦

(一)在我國因房地產(chǎn)開發(fā)起步較晚，房地產(chǎn)市場尚未發(fā)育成熟，沒有形成統(tǒng)一的商品房買賣規(guī)則，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營風險與購房者的消費風險并存。目前，就商品房買賣合同中面積誤差如何約定問題，是合同中最重要的條款之一。因為我國商品房實行預(yù)售許可證制度，所以預(yù)售面積與實際面積出現(xiàn)誤差是難免的。

房屋面積與房屋價款是密切相關(guān)的，也是購房者和開發(fā)商最關(guān)注的問題之一，由于開發(fā)商的特定地位及經(jīng)營目的，房屋面積約定不明確往往會給購房者造成損害，例如：建筑面積沒變，而套內(nèi)建筑面積縮小，購房者支付了相同的房價款卻沒有得到應(yīng)當?shù)玫降氖褂妹娣e;或者套內(nèi)建筑面積雖然沒變，但分攤的共有建筑面積增加了，購房者要多支付房價款;如果上述兩種情況并存，那么對購房者的損害就更大。

(二)測量規(guī)則標準不同造成面積誤差的認定處理

由于商品房預(yù)售時雙方在合同中約定的面積，一般都是賣方依據(jù)商品房項目施工設(shè)計圖紙自行測算或委托測繪單位測算的預(yù)測面積。預(yù)測和實測適用的測量規(guī)則標準有時不同，主要是公攤面積的計算方法不一樣，有的開發(fā)商將建設(shè)部《商品房銷售計算及公用建筑面積分攤規(guī)則》中不屬于公攤或沒有規(guī)定作為公攤的面積計算為公攤面積，如將外墻、騎樓、人防工程的地下室、高層建筑的結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層等面積計入公攤面積。土地房產(chǎn)管理部門在審核實測面積時，沒有把該公攤面積予以確認為房屋建筑面積，故造成面積誤差。

對于測量規(guī)則標準不同造成的面積誤差，法院應(yīng)根據(jù)原預(yù)測面積的測量規(guī)則標準審查預(yù)測面積與實測面積認定是否存在誤差，對于適用預(yù)測的測量規(guī)則標準作為公攤的，而實測面積適用的測量規(guī)則標準又不作為公攤的面積誤差，由于是測量規(guī)則標準不同造成的，并非買賣雙方的原因，因此不予認定實際面積誤差。雙方可對合同中的銷售面積作調(diào)整，但應(yīng)維持原合同約定的總價款不變。一方以此面積誤差要求補交或退還房款的，不予支持。對于已適用同一測量規(guī)則標準測繪后的實測誤差，應(yīng)認定為實際面積誤差，依合同約定或司法解釋的規(guī)定處理。

綜合以上介紹，商品房面積有誤應(yīng)該糾正，可以通過相關(guān)途徑解決。相信大家看了上面介紹后，對于房屋面積有誤的法律知識有了一定的了解，如果你還有關(guān)于這方面的法律問題，請咨詢律霸網(wǎng)律師，他們會為你進行專業(yè)的解答。