我們常見的房貸還款方式有五種:一次還本付息法、等額本息還款法、等額本金還款法、寬限期還款法、其他還款方式(等比累進還款法等額累進還款法增本減息法)。但是我們常見的是等額本金還款法和等額本息還款法,主要是因為這兩種還款方法,在不同程度上減輕了貸款人的還款壓力和節(jié)約了還款利息。

一、等額本息還款的定義

等額本息還款,也稱定期付息,即借款人每月按相等的金額償還貸款本息,其中每月貸款利息按月初剩余貸款本金計算并逐月結(jié)清。把按揭貸款的本金總額與利息總額相加,然后平均分?jǐn)偟竭€款期限的每個月中。作為還款人,每個月還給銀行固定金額,但每月還款額中的本金比重逐月遞增、利息比重逐月遞減。

二、等額本息還款計算方法

每月還款額計算公式如下:[貸款本金×月利率×(1+月利率)^還款月數(shù)]÷[(1+月利率)^還款月數(shù)-1]

下面舉例說明:假定借款人從銀行獲得一筆20萬元的個人住房貸款,貸款期限20年,貸款月利率4.2‰,每月還本付息。按照上述公式計算,每月應(yīng)償還本息和為1324.33元。

上述結(jié)果只給出了每月應(yīng)付的本息和,因此需要對這個本息和進行分解。仍以上例為基礎(chǔ),一個月為一期,第一期貸款余額20萬元,應(yīng)支付利息

840.00元(200000×4.2‰),所以只能歸還本金484.33元,仍欠銀行貸款199515.67元;第二期應(yīng)支付利息837.97元(199515.67×4.2‰),歸還本金486.37元,仍欠銀行貸款199029.30元,以此類推。

三、等額本息與等額本金哪種更劃算

1、等額本息還款法的優(yōu)缺點

優(yōu)點:方便,還款壓力小。每月還款額相等,便于購房者計算和安排每期的資金支出。因為平均分?jǐn)偭诉€款金額,所以還款壓力也平均分?jǐn)?特別適合前期收入較低,經(jīng)濟壓力大,每月還款負(fù)擔(dān)較重的人士。

缺點:利息總支出高。在每期還款金額中,前期利息占比較大,后期本金還款占比逐漸增大。總體計算下來,利息總支出是所有還款方式中最高的。

2、等額本息還款和等額本金還款區(qū)別

在實際操作中,等額本息更利于客戶的掌握,方便客戶還款.事實上有很多客戶在進行比較后,還是愿意選擇了“等額還款方式”,該方法每月的還款額固定,可以有計劃地控制家庭收入的支出,也便于每個家庭根據(jù)自己的收入情況,確定還貸能力。因為這些客戶也同樣看到了因為時間使資金的使用價值產(chǎn)生了不同,簡單說就是等額本息還款法由于自己占用銀行的本金時間長,自然就要多付些利息;等額本金還款法隨著本金的遞減,自己占用銀行的本金時間短,利息也自然減少,并不存在自己吃虧,而銀行賺取更多利息的問題。

此種還款模式相對于等額本金還款法的劣勢在于支出利息較多,還款初期利息占每月供款的大部分,隨本金逐漸返還供款中本金比重增加。

3、等額本息還款法的適合人群

適合人群:家庭收入較為穩(wěn)定的人群,特別是暫時收入比較少,經(jīng)濟壓力比較大的人士。因為雖然每個月還款金額相同,但是所含本金和利息的比例不同,初期所還部分,利息占較大比例,而貸款本金所占的比例較低,不適合有提前還貸打算的人士。

四、貸款利息多少的決定因素

錢在銀行存一天就有一天的利息,存的錢越多,得到的利息就越多。同樣,對于貸款來說也一樣,銀行的貸款多用一天,就要多付一天的利息,貸款的金額越大,支付給銀行的利息也就越多。

銀行利息的計算公式是:利息=資金額×利率×占用時間。

因此,利息的多少,在利率不變的情況下,決定因素只能是資金的實際占用時間和占用金額的大小,而不是采用哪種還款方式。這是鐵定不變的道理!

以上可以看出不同的還款方式?jīng)]有哪個更劃算之說,不同的還款方式適合不同的人群,不管采用哪種方式銀行都不會做吃虧的買賣,客戶也不可能比銀行更加精明。所以選擇適合自己的就好。

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