等額本金和等額本息的區(qū)別
1、等額本息還款:
人群:適合收入穩(wěn)定的群體銀行目前辦理得最多的還款方式就是等額本息還款方式。這種還款方式就是按按揭貸款的本金總額與利息總額相加,然后平均分攤到還款期限的每個月中。作為還款人,每個月還給銀行固定金額,但每月還款額中的本金比重逐月遞增、利息比重逐月遞減。
舉例來說,假設(shè)需要向銀行借款20萬元,還款年限為20年,按照目前大部分銀行的利率,選擇等額本息法,每個月大約還1376.9元。還款總額為33萬元,其中支付利息款金額為13萬。
對此,以等額本息還款方式還房貸,借款人每月承擔(dān)相同的款項也方便安排收支。等額本息還款方式尤其適合收入處于穩(wěn)定狀態(tài)的人群,以及買房自住,經(jīng)濟條件不允許前期投入過大。
2、等額本金還款:
人群:適合目前收入較高的人群除了等額本息還款法外,等額本金還款也是一種比較常見的還房貸的方法,借款人可隨還貸年份增加逐漸減輕負擔(dān)。這種還款方式將本金分攤到每個月內(nèi),同時付清上一還款日至本次還款日之間的利息。
舉例來說,假設(shè)需要向銀行借款20萬元,還款年限為20年,按照目前大部分銀行的利率,選擇等額本金法,在還款初期,第一年每月還款額在1700元左右;最后一年的月均還款在800元左右。等額本金法的還款總額為31萬元,其中支付利息款金額為11萬。
使用等額本金還款的特點是,借款人在開始還貸時,每月負擔(dān)比等額本息要重。但是,隨著時間推移,還款負擔(dān)便會逐漸減輕。這種還款方式相對同樣期限的等額本息法,總的利息支出較低。如果當(dāng)房貸利率進入到加息周期后,等額本金還款法也會更具優(yōu)勢。
按照現(xiàn)在大部分銀行的規(guī)定,部分提前還貸只能一年一次。如借款人打算提前還款,等額本金還款法也不失為一個不錯的選擇。
3、等額遞增(減):
靈活性強等額遞增還款方式和等額遞減還款方式,是指投資者在人住房商業(yè)貸款業(yè)務(wù)時,與銀行商定還款遞增或遞減的間隔期和額度;在初始時期,按固定額度還款;此后每月根據(jù)間隔期和相應(yīng)遞增或遞減額度進行還款的操作辦法。其中,間隔期最少為1個月。它把還款年限進行了細化分割,每個分割單位中,還款方式等同于等額本息。區(qū)別在于,每個時間分割單位的還款數(shù)額可能是等額增加或者等額遞減。
以貸款10萬元、期限10年為例,如果選擇等額遞增還款,假設(shè)把10年時間分成等分的5個階段,那么第一個兩年內(nèi)可能每個月只要還700多元,第二個兩年每月還款額增加到900多元,第三個兩年每月還款額增加到1100多元,依此類推。等額遞減恰恰相反,第一個兩年每月需要還1300多元,隨后,每兩年遞減200元,直到最后一個兩年減至每個月還700多元。固定利率貸款是不劃算的。
人群:等額遞增方式適合目前還款能力較弱,但是已經(jīng)預(yù)期到未來會逐步增加的人群。相反,如果預(yù)計到收入將減少,或者目前經(jīng)濟很寬裕,可以選擇等額遞減。
4、按期付息還本:
人群:適合房產(chǎn)投資客“按期付息還本”就是借款人通過和銀行協(xié)商,為貸款本金和利息歸還制訂不同還款時間單位。即自主決定按月、季度或年等時間間隔還款。實際上,就是借款人按照不同財務(wù)狀況,把每個月要還的錢湊成幾個月一起還。
據(jù)悉,目前采取按期付息還本的還款方式的銀行是招商銀行。本金歸還計劃借款人經(jīng)過與銀行協(xié)商,每次本金還款不少于1萬元,兩次還款間隔不超過12個月,利息可以按月或按季度歸還。
舉例來說,20萬元貸款,10年期,借款人可以把利息和本金分開還,利息仍然按月和季度還款,數(shù)目遞減。按照規(guī)定,借款人最少一次要還6個月的本金,為10000元,下一次還本金不能超過一年時限。
據(jù)銀行介紹,按期付息還本方式適用于收入不穩(wěn)定人群,以及個體經(jīng)營工商業(yè)者。在當(dāng)前中小企業(yè)融資較為困難情況下,以住房抵押從銀行借到一筆資金比通過企業(yè)本身向銀行申請流動資金貸款容易得多。因此,一些本來購房有足夠一次性付款的人仍選擇按揭。不過,據(jù)了解,目前很多年輕購房者也有選擇按期付息還本方式的傾向。當(dāng)然,住房公積金貸款利息才是最低的!
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