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地產私募基金可以被認為是一種投資者在其自身基金和管理能力不夠的的房地產經營活動所進行的一種投資。由此可見在該項投資之中，投資者因其自身的原因處于先天的弱勢，為了保護投資者的利益，是權力義務對等，地產私募基金的募集必須遵循相應的原則。下面我們對地產私募基金募集原則進行相應了解。

地產私募基金募集原則

1、 多固定收益，少浮動收益

與傳統的Pre-IPO類的私募股權基金不同，房地產私募基金極少采用純浮動收益結構。相反的，房地產私募基金的發起人(主要是融資方)會通過基金架構和交易結構的設計，或多或少地給予投資人固定收益的承諾。

事實上，出于現階段房地產行業波動明顯的特征，一般的房地產私募基金如不采用固定收益模式就很難排除投資人的風險顧慮，進而對基金募集造成很大障礙。反之，對房企而言，如房地產行業反彈后持續走好，固定收益的基金模式將確保其取得項目開發的大部分利潤。

2、多優先、劣后結構，少同股同權結構

作為給予投資人固定收益承諾的一種方式，房地產私募基金一般會借鑒信托的“優先、劣后”結構。簡單而言，房地產私募基金的投資人一般均為“優先級合伙人”，在優先級合伙人出資總額的基礎上，房企本身或基金管理公司或其關聯企業將“配比”20%-30%的資金作為“劣后級合伙人”;在優先級合伙人全部收回其投資本金和按固定收益計算的投資回報前，劣后級合伙人將不得取回其出資，也不得分配任何收益。上述表述原則上都會在房地產私募基金的《合伙協議》中有所體現，相當于有融資需要的房企在基金架構內給投資人做了一定程度的擔保。值得關注的是，部分房地產私募基金已逐步開始向社會募集劣后級合伙人。如這種模式得以推廣，則不僅房企的資金和擔保壓力將大大降低，房地產私募基金的受眾面也將得以擴大，從而更好地符合不同收益需要和不同風險承擔能力的投資者的需要。

3、 多夾層投資，少股權投資

房地產私募基金業目前主流的投資模式都是采用“股權 債務”的“夾層投資”的方式，即通過股權轉讓等方式持有房地產項目公司股權后，再以股東身份向項目公司做股東借款。由此導致的退出方式是：債權部分，還本付息;股權部分，由開發商回購。原則上，雙方會簽訂一個固定的回購協議，比如約定一年之后以什么樣的價格回購股權。

綜上所述，地產私募基金募集原則貫穿在整個地產私募基金募集過程當中，對整個地產私募基金的募集活動起宏觀的指導作用。有利于維護地產私募基金的募集活動的正常進行和地產私募基金市場的穩定。該原則也是地產私募基金投資者和募集人的行為準側，有利于規范相關人員的行為，同時也有利于維護雙方的利益。

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