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在二手房買賣時(shí),基于房屋所有權(quán)的改變需要交一筆過戶費(fèi),這筆過戶費(fèi)一般而言包括9個(gè)方面的內(nèi)容,法律對于這9項(xiàng)費(fèi)用如何計(jì)算,分別由誰負(fù)擔(dān)都有相關(guān)的規(guī)定。但是由于各地稅收政策不同,各地房屋過戶費(fèi)的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)略微存在一些差別。本文將為您具體介紹一下買二手房過戶費(fèi)的問題。
一、買二手房過戶費(fèi)要多少
要知道買二手房過戶費(fèi)要多少,必須首先了解二手房的過戶費(fèi)用包括哪些內(nèi)容,每一項(xiàng)又是如何計(jì)算的。
1、二手房交易手續(xù)服務(wù)費(fèi):住宅6元/平方米(房改房、經(jīng)濟(jì)適用房、安居房減半,按3元/平方米收取);非住宅10/平方米。
2、二手房過戶登記費(fèi):普通二手房住宅類為80元/套,非普通二手住宅按評估值的0.4%收取。
3、二手房過戶土地收益金(代收):房改房、經(jīng)濟(jì)適用房、安居工程房買賣過戶時(shí)收取,按房屋正常成交價(jià)的2%計(jì)算征收。
4、二手房過戶核檔費(fèi):50元/宗。
5、二手房過戶契稅:一般各地稅率都為3% ,按交易成交價(jià)格計(jì)算征收,但個(gè)人購買自用普通住宅(各地對于普通住宅的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)不一,在確定契稅時(shí)必須根據(jù)當(dāng)?shù)氐姆ㄒ?guī)所定的標(biāo)準(zhǔn)確定住宅是否為普通住宅)契稅稅率減半,按 1.5%征收;拆遷居民因拆遷重新購置二手房的對相當(dāng)于拆遷補(bǔ)償款的部分免征契稅,成交價(jià)格超過拆遷補(bǔ)償款的,對超過部分征收契稅。
6、二手房過戶印花稅:稅率1‰,按正常交易成交價(jià)格計(jì)算征收。
7、二手房過戶營業(yè)稅及附加:房產(chǎn)證不到兩年時(shí)間過戶,營業(yè)稅不能享受優(yōu)惠減免,需要按轉(zhuǎn)讓收入減去購買住房原價(jià)的差額征收營業(yè)稅。轉(zhuǎn)讓的時(shí)間距離上次過戶超過兩年的,則不需要交營業(yè)稅。營業(yè)稅的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)為:普通住宅過戶不足2年轉(zhuǎn)賣=交易全額的5.55%,2年以上免征營業(yè)稅;非普通住宅不足2年轉(zhuǎn)賣=交易全額的5.55%,2年以上轉(zhuǎn)賣=差額的5.55%。
8、二手房過戶個(gè)人所得稅:所購房屋不滿五年上市交易或者該出賣房屋不是唯一住房時(shí)收取,有兩種方式:A稅率為20%,按財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得(本次交易價(jià)格-房屋原價(jià)-原繳納契稅-本次繳納營業(yè)稅-合理費(fèi)用)計(jì)算征收;B稅率為1%,因?yàn)樵彿堪l(fā)票丟失等原因不能提供原購房發(fā)票的,按已成交價(jià)格的1%征收。
9、評估費(fèi):按房屋評估價(jià)的0.5%收取。
二手房在買賣時(shí)除了契稅各地不同外其他費(fèi)用基本是全國統(tǒng)一的,在確定契稅時(shí),要查閱當(dāng)?shù)氐男姓ㄒ?guī),以當(dāng)?shù)匦姓ㄒ?guī)為準(zhǔn)。
二、二手房過戶費(fèi)如何分?jǐn)?/strong>
二手房過戶費(fèi)如何分?jǐn)傄彩琴I家和賣家非常關(guān)心的問題。對此,如果買家和賣家之間對于上述的9項(xiàng)費(fèi)用如何分?jǐn)傆屑s定則依雙方約定,如果沒有約定,則根據(jù)法律規(guī)定進(jìn)行分配。
1、買房負(fù)擔(dān):A二手房過戶登記費(fèi);B二手房過戶契稅;C二手房過戶核檔費(fèi)。
2、賣方負(fù)擔(dān):A二手房過戶土地收益金;B二手房過戶營業(yè)稅及附加;C二手房過戶個(gè)人所得稅;D評估費(fèi)。
3、買房和賣方一人一半:A二手房交易手續(xù)服務(wù)費(fèi);B二手房過戶印花稅。
二手房的買賣通常是通過中介完成的,因而這其中一般還有中介費(fèi),對于中介服務(wù)費(fèi)目前沒有統(tǒng)一規(guī)定,一般按照行業(yè)內(nèi)的習(xí)慣收取。一般中介費(fèi)為房屋成交價(jià)格的3%—5%。房屋買房和賣方各付一半中介費(fèi)。
現(xiàn)實(shí)中,除了契稅以外二手房的其他過戶費(fèi)用全國各地基本相同。在此提醒您注意以下幾點(diǎn):在交過戶費(fèi)時(shí)一定要明確過戶費(fèi)是如何計(jì)算的,哪些由買方來付,哪些由賣方來付;由于房屋的營業(yè)稅和個(gè)人所得稅根據(jù)一定的年限來計(jì)算,所以在賣房之前,也一定要比較在不同時(shí)間賣房子所需要繳納的費(fèi)用是否相同。
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