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以合法形式掩蓋非法目的房屋預(yù)售合同無效

來源: 律霸小編整理 · 2025-07-10 · 739人看過

案情簡(jiǎn)介

江林本是一名從業(yè)多年的健美教練。2007年8月,他認(rèn)識(shí)了某房產(chǎn)公司的股東周某。周某透露,公司打算啟動(dòng)一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目,但由于手頭樓盤剛剛開售,資金尚未回籠,資金鏈比較緊張,只要江林幫忙,雙方就能“共贏”。 江林忙不迭地答應(yīng)下來,后又說動(dòng)同事鄭某和曾某參與。幾天后,周某拿來十六份價(jià)額總計(jì)884萬余元的預(yù)售房屋買賣合同,要求江林三人在買方處簽字。 明明江林三人分毫未出,為什么就變成了買房人呢?原來,就在簽訂合同的當(dāng)天,公司以江林三人的名義將270萬元匯入公司專供房屋銷售的一個(gè)資金賬戶,再加上這十六份已有買方簽字的房屋買賣合同,足以制造一個(gè)江林三人向公司購買16套房產(chǎn)并已支付三成房屋首付款的假象。并且,憑著三人提供的身份材料和月入近兩萬的收入證明,公司就能夠代其向兩家銀行申請(qǐng)辦理還款期為三十年的房屋貸款手續(xù)。于是,同年九月底,公司順利拿到了兩家銀行陸續(xù)匯入的總計(jì)614萬余元的房屋尾款。 隨后兩年里,公司每個(gè)月都以江林三人的名義辦理還款手續(xù)。直到2009年8月,資金逐漸回籠后,為免夜長(zhǎng)夢(mèng)多,公司指派職員將尚欠的總計(jì)561萬余元銀行貸款先后匯入16個(gè)還款賬戶,結(jié)束了這徒有其名的房屋買賣關(guān)系。 然而,江林三人突然變卦,將賬戶內(nèi)的資金全部取走。去年12月,三人又訴至法院,要求公司依照合同交付房屋,辦理過戶手續(xù),并支付逾期交房違約金180萬余元。

辦案思路及心得

江林三人與公司間的房屋買賣關(guān)系并不存在真實(shí)的意思表示,而是通過簽訂預(yù)售合同這一合法形式,掩蓋了公司獲得銀行貸款資金的非法目的,雙方通過惡意串通的方式,損害了他人利益,該房屋買賣關(guān)系系無效民事法律行為。鑒于無效的合同自始沒有法律約束力,因該合同產(chǎn)生的權(quán)利義務(wù)應(yīng)恢復(fù)至原來狀態(tài),故江林三人應(yīng)將設(shè)定在房屋上的預(yù)告登記撤銷,而轉(zhuǎn)入公司賬戶內(nèi)的銀行貸款則視為江林三人支付的房款,公司應(yīng)予以返還,但其已委派職員代為還款的數(shù)額已超過了其收到的貸款金額,故法院認(rèn)為公司無須再返還房款。 同時(shí),雙方貸款合同的目的也已無法實(shí)現(xiàn),故該貸款合同應(yīng)一并予以解除,江林三人應(yīng)一次性歸還剩余貸款及利息。雖銀行在不知曉該房屋買賣真實(shí)目的情況下,善意取得了抵押權(quán),但銀行表示愿意配合辦理解除抵押權(quán),法院予以支持。

裁判結(jié)果

審理過程中,法官發(fā)現(xiàn),江林在兩家銀行提供的收入證明中,一個(gè)為月收入1.8萬元,一個(gè)為2萬元,內(nèi)容不一致,存在虛假性。而一般貸款買房者必有的首付款支付證明、購房發(fā)票原件以及還貸銀行卡,江林三人均不能提供,卻一直由公司持有,顯然有違常理。雖三人表示首付款系現(xiàn)金支付,但對(duì)如此大筆金額,他們卻無法說明任何支付細(xì)節(jié)。至于三人提出的與公司間的債權(quán)債務(wù)關(guān)系,也無法提供證據(jù)證明。此外,房屋早在2008年已完工,但時(shí)隔兩年,江林等從未要求交付,一直任由公司控制,也不符常理。最終,法院認(rèn)定雙方合同無效,應(yīng)予解除,貸款合同應(yīng)一并予以解除,江林三人應(yīng)一次性歸還剩余貸款及利息。

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律師,中國(guó)政法大學(xué)畢業(yè),法學(xué)學(xué)士,現(xiàn)執(zhí)業(yè)于安徽安泰達(dá)(宣城)律師事務(wù)所。

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