所謂拆遷安置房是指因城市規(guī)劃、土地開發(fā)等原因進(jìn)行拆遷,而安置給被拆遷人或承租人居住使用的房屋。因?yàn)槠浒仓脤?duì)象是特定的動(dòng)遷安置戶,該類房屋的買賣除受法律、法規(guī)的規(guī)范之外,還受到當(dāng)?shù)卣嚓P(guān)的地方政策的約束。所以和一般的商品房交易有很大的不同。但大家不能忽略了在購(gòu)買安置房的時(shí)候也是會(huì)產(chǎn)生一定風(fēng)險(xiǎn)的,那到底買安置房的風(fēng)險(xiǎn)有哪些?請(qǐng)一起在下文中進(jìn)行了解。
一、安置房可否買賣轉(zhuǎn)讓
安置房主要有兩種,一種為城市房屋拆遷所安置的房屋,一種為農(nóng)村征地拆遷所安置的房屋,一般都是可以轉(zhuǎn)讓的,拆遷時(shí),依然會(huì)獲得補(bǔ)償。但政府為解決一部分收入較低的家庭的住房問題所安置的房屋,只要業(yè)主不具有所有權(quán),只具有使用權(quán)的話,則是不能轉(zhuǎn)讓的。
二、安置房買賣存在哪些風(fēng)險(xiǎn)
(一)政策因素導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)
根據(jù)相關(guān)法規(guī)及政策規(guī)定,拆遷安置房屋一般分為兩大類:一類是因重大市政工程動(dòng)遷而建造的配套商品房或配購(gòu)的中低價(jià)商品房。此類房屋產(chǎn)權(quán)雖屬于個(gè)人所有,但在取得所有權(quán)的一定期限內(nèi)不能上市交易。另一類是因房產(chǎn)開發(fā)等因素而動(dòng)拆遷,動(dòng)拆遷公司通過其他途徑安置或代為安置人購(gòu)買的中低價(jià)位商品房(與市場(chǎng)價(jià)比較而言)。該類商品房和一般的商品房相比沒有什么區(qū)別,屬于被安置人的私有財(cái)產(chǎn),沒有轉(zhuǎn)讓期限的限制,可以自由上市交易。
(二)價(jià)格因素導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)
目前拆遷安置房的買賣大多是在簽訂了拆遷安置協(xié)議但房子尚未交付的情況下轉(zhuǎn)讓買賣的。由于從訂立安置協(xié)議到房屋交付,中間間隔時(shí)間長(zhǎng)、變化大,特別是價(jià)格不斷上漲,到交房時(shí)的價(jià)格可能相差近千元,拆遷戶認(rèn)為自己的利益受到了損失,因此拒絕交房,要求漲價(jià),最終導(dǎo)致雙方的矛盾加劇,引起訴訟。
(三)人的因素導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)
“共有人”是拆遷安置房買賣風(fēng)險(xiǎn)的最大制造者。他們找合同的漏洞逃避法律責(zé)任追求己方利益,或?yàn)?a href='http://www.sdjlnm.com/contract/340.html' target='_blank' data-horse>合同的履行設(shè)置障礙。共有人會(huì)以《城市房地產(chǎn)管理法》第38條第4項(xiàng)“共有房地產(chǎn),未經(jīng)其他共有人書面同意的”及第6項(xiàng)“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的”房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓為由,請(qǐng)求確認(rèn)房屋買賣合同無(wú)效。
三、如何規(guī)避安置房買賣風(fēng)險(xiǎn)
為減少矛盾、避免糾紛,購(gòu)置拆遷安置房首先要查明安置房的性質(zhì),一般來說對(duì)已經(jīng)竣工的安置房可以到開發(fā)公司或房地產(chǎn)交易中心查詢房屋的產(chǎn)權(quán)資料、土地性質(zhì)等狀況,如房屋尚未建造或正在建造,買家非但要承擔(dān)極大的法律風(fēng)險(xiǎn),而且還要承擔(dān)安置房的具體結(jié)構(gòu)、朝向、小區(qū)環(huán)境改變等不確定的風(fēng)險(xiǎn)。其次是訂立協(xié)議時(shí)要出售方全體共有人簽名,以減少風(fēng)險(xiǎn)。
(一)買賣細(xì)節(jié)要注意購(gòu)買安置房一般需要考察賣房者的家庭成員情況、賣房者本人的經(jīng)濟(jì)情況,否則,容易起糾紛。
(二)小心一房數(shù)賣回遷房買賣無(wú)法辦理預(yù)告登記,這就為出賣人一房數(shù)賣留下漏洞可鉆,一旦房?jī)r(jià)高漲,違約成本過低,出賣人極有可能將房屋出售給他人。出賣人將商品房數(shù)次出賣所簽訂的合同,不違反法律的禁止性規(guī)定,均應(yīng)當(dāng)是有效的合同。在此情形下,先辦理商品房登記手續(xù)的買受人取得商品房的所有權(quán)。
(三)約定房產(chǎn)過戶和交房時(shí)間簽訂回遷房買賣協(xié)議時(shí),出賣人并沒有取得房產(chǎn)證,無(wú)法辦理過戶手續(xù)。一定要約定房產(chǎn)過戶的時(shí)間和具體的交房時(shí)間,實(shí)踐中雖然不能保證何時(shí)取得房產(chǎn)證,但要寫明自取得房產(chǎn)證多少之日起辦理房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移手續(xù)。
(四)要求賣方配偶簽名
實(shí)踐中,回遷房一般屬于夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財(cái)產(chǎn),根據(jù)婚姻法的有關(guān)規(guī)定,該房產(chǎn)應(yīng)屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)。一方處分應(yīng)當(dāng)?shù)玫搅硪环降耐?,否則可能產(chǎn)生兩類法律后果:一是若房?jī)r(jià)上漲,而配偶借口不同意出賣房屋,則有可能產(chǎn)生訴訟糾紛;二是若在過戶之前,賣方夫妻離婚,則涉及到共同財(cái)產(chǎn)的分割問題。以上兩種情況,只要賣方配偶簽名,并輔之以必要的條款,則基本上能夠預(yù)防。
其實(shí)現(xiàn)在不管是購(gòu)買怎樣的房產(chǎn)多少都是存在一些風(fēng)險(xiǎn)的,而購(gòu)房者要做的就是根據(jù)所產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn),采取必要的措施進(jìn)行應(yīng)對(duì),如有可能的話最好事先就作出應(yīng)對(duì),避免風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn),畢竟很多時(shí)候風(fēng)險(xiǎn)都是會(huì)給購(gòu)房者利益造成損失的。至于購(gòu)買安置房的風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)容,上文已經(jīng)作出了介紹,更多這方面的知識(shí),你可以上律霸網(wǎng)站進(jìn)行了解。
拆遷安置房過戶需要的手續(xù)和費(fèi)用有哪些?
2020年安置房可以上市買賣嗎?
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簡(jiǎn)介:
彭功平律師畢業(yè)于武漢理工大學(xué)法學(xué)系,于1999-2005年在武漢市公安局工作,2005年至2016年為專職律師,前北京盈科(武漢)律師事務(wù)所合伙人律師。 在公安機(jī)關(guān)任職期間已對(duì)刑事辯護(hù)進(jìn)行過系統(tǒng)化的研究,由于多年的警察工作經(jīng)歷和職業(yè)律師的辦案經(jīng)驗(yàn),在對(duì)無(wú)罪辯護(hù)方面有著獨(dú)特的見解,多次為被告人成功無(wú)罪辯護(hù)。
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