所謂拆遷安置房是指因城市規(guī)劃、土地開(kāi)發(fā)等原因進(jìn)行拆遷，而安置給被拆遷人或承租人居住使用的房屋。因?yàn)槠浒仓脤?duì)象是特定的動(dòng)遷安置戶(hù)，該類(lèi)房屋的買(mǎi)賣(mài)除受法律、法規(guī)的規(guī)范之外，還受到當(dāng)?shù)卣嚓P(guān)的地方政策的約束。所以和一般的商品房交易有很大的不同。但大家不能忽略了在購(gòu)買(mǎi)安置房的時(shí)候也是會(huì)產(chǎn)生一定風(fēng)險(xiǎn)的，那到底買(mǎi)安置房的風(fēng)險(xiǎn)有哪些?請(qǐng)一起在下文中進(jìn)行了解。

一、安置房可否買(mǎi)賣(mài)轉(zhuǎn)讓

安置房主要有兩種，一種為城市房屋拆遷所安置的房屋，一種為農(nóng)村征地拆遷所安置的房屋，一般都是可以轉(zhuǎn)讓的，拆遷時(shí)，依然會(huì)獲得補(bǔ)償。但政府為解決一部分收入較低的家庭的住房問(wèn)題所安置的房屋，只要業(yè)主不具有所有權(quán)，只具有使用權(quán)的話(huà)，則是不能轉(zhuǎn)讓的。

二、安置房買(mǎi)賣(mài)存在哪些風(fēng)險(xiǎn)

(一)政策因素導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)

根據(jù)相關(guān)法規(guī)及政策規(guī)定，拆遷安置房屋一般分為兩大類(lèi)：一類(lèi)是因重大市政工程動(dòng)遷而建造的配套商品房或配購(gòu)的中低價(jià)商品房。此類(lèi)房屋產(chǎn)權(quán)雖屬于個(gè)人所有，但在取得所有權(quán)的一定期限內(nèi)不能上市交易。另一類(lèi)是因房產(chǎn)開(kāi)發(fā)等因素而動(dòng)拆遷，動(dòng)拆遷公司通過(guò)其他途徑安置或代為安置人購(gòu)買(mǎi)的中低價(jià)位商品房(與市場(chǎng)價(jià)比較而言)。該類(lèi)商品房和一般的商品房相比沒(méi)有什么區(qū)別，屬于被安置人的私有財(cái)產(chǎn)，沒(méi)有轉(zhuǎn)讓期限的限制，可以自由上市交易。

(二)價(jià)格因素導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)

目前拆遷安置房的買(mǎi)賣(mài)大多是在簽訂了拆遷安置協(xié)議但房子尚未交付的情況下轉(zhuǎn)讓買(mǎi)賣(mài)的。由于從訂立安置協(xié)議到房屋交付，中間間隔時(shí)間長(zhǎng)、變化大，特別是價(jià)格不斷上漲，到交房時(shí)的價(jià)格可能相差近千元，拆遷戶(hù)認(rèn)為自己的利益受到了損失，因此拒絕交房，要求漲價(jià)，最終導(dǎo)致雙方的矛盾加劇，引起訴訟。

(三)人的因素導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)

“共有人”是拆遷安置房買(mǎi)賣(mài)風(fēng)險(xiǎn)的最大制造者。他們找合同的漏洞逃避法律責(zé)任追求己方利益，或?yàn)?a href='http://www.sdjlnm.com/contract/340.html' target='_blank' data-horse>合同的履行設(shè)置障礙。共有人會(huì)以《城市房地產(chǎn)管理法》第38條第4項(xiàng)“共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書(shū)面同意的”及第6項(xiàng)“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的”房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓為由，請(qǐng)求確認(rèn)房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。

三、如何規(guī)避安置房買(mǎi)賣(mài)風(fēng)險(xiǎn)

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為減少矛盾、避免糾紛，購(gòu)置拆遷安置房首先要查明安置房的性質(zhì)，一般來(lái)說(shuō)對(duì)已經(jīng)竣工的安置房可以到開(kāi)發(fā)公司或房地產(chǎn)交易中心查詢(xún)房屋的產(chǎn)權(quán)資料、土地性質(zhì)等狀況，如房屋尚未建造或正在建造，買(mǎi)家非但要承擔(dān)極大的法律風(fēng)險(xiǎn)，而且還要承擔(dān)安置房的具體結(jié)構(gòu)、朝向、小區(qū)環(huán)境改變等不確定的風(fēng)險(xiǎn)。其次是訂立協(xié)議時(shí)要出售方全體共有人簽名，以減少風(fēng)險(xiǎn)。

(一)買(mǎi)賣(mài)細(xì)節(jié)要注意購(gòu)買(mǎi)安置房一般需要考察賣(mài)房者的家庭成員情況、賣(mài)房者本人的經(jīng)濟(jì)情況，否則，容易起糾紛。

(二)小心一房數(shù)賣(mài)回遷房買(mǎi)賣(mài)無(wú)法辦理預(yù)告登記，這就為出賣(mài)人一房數(shù)賣(mài)留下漏洞可鉆，一旦房?jī)r(jià)高漲，違約成本過(guò)低，出賣(mài)人極有可能將房屋出售給他人。出賣(mài)人將商品房數(shù)次出賣(mài)所簽訂的合同，不違反法律的禁止性規(guī)定，均應(yīng)當(dāng)是有效的合同。在此情形下，先辦理商品房登記手續(xù)的買(mǎi)受人取得商品房的所有權(quán)。

(三)約定房產(chǎn)過(guò)戶(hù)和交房時(shí)間簽訂回遷房買(mǎi)賣(mài)協(xié)議時(shí)，出賣(mài)人并沒(méi)有取得房產(chǎn)證，無(wú)法辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)。一定要約定房產(chǎn)過(guò)戶(hù)的時(shí)間和具體的交房時(shí)間，實(shí)踐中雖然不能保證何時(shí)取得房產(chǎn)證，但要寫(xiě)明自取得房產(chǎn)證多少之日起辦理房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移手續(xù)。

(四)要求賣(mài)方配偶簽名

實(shí)踐中，回遷房一般屬于夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財(cái)產(chǎn)，根據(jù)婚姻法的有關(guān)規(guī)定，該房產(chǎn)應(yīng)屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)。一方處分應(yīng)當(dāng)?shù)玫搅硪环降耐?，否則可能產(chǎn)生兩類(lèi)法律后果：一是若房?jī)r(jià)上漲，而配偶借口不同意出賣(mài)房屋，則有可能產(chǎn)生訴訟糾紛;二是若在過(guò)戶(hù)之前，賣(mài)方夫妻離婚，則涉及到共同財(cái)產(chǎn)的分割問(wèn)題。以上兩種情況，只要賣(mài)方配偶簽名，并輔之以必要的條款，則基本上能夠預(yù)防。

其實(shí)現(xiàn)在不管是購(gòu)買(mǎi)怎樣的房產(chǎn)多少都是存在一些風(fēng)險(xiǎn)的，而購(gòu)房者要做的就是根據(jù)所產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，采取必要的措施進(jìn)行應(yīng)對(duì)，如有可能的話(huà)最好事先就作出應(yīng)對(duì)，避免風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)，畢竟很多時(shí)候風(fēng)險(xiǎn)都是會(huì)給購(gòu)房者利益造成損失的。至于購(gòu)買(mǎi)安置房的風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)容，上文已經(jīng)作出了介紹，更多這方面的知識(shí)，你可以上律霸網(wǎng)站進(jìn)行了解。

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