二手房的交易過程中的價(jià)格
1、合同價(jià)
是指雙方在合同中約定好的價(jià)格,也就是看房過程中業(yè)主的報(bào)價(jià)。通常來說,這個(gè)價(jià)格就是房主的凈得價(jià),是不包含各種稅費(fèi)、中介費(fèi)的。官方一點(diǎn)的說法是,賣方在正確的履行完合同義務(wù)后,買方應(yīng)該支付給賣方的價(jià)格。在合同中,這個(gè)價(jià)格一般分為兩個(gè)部分,一是房屋總價(jià),也即網(wǎng)簽價(jià);還有一部分是裝修款和其他費(fèi)用房屋內(nèi)設(shè)施的費(fèi)用。
2、評(píng)估價(jià)
主要用于銀行貸款使用。二手房交易貸款時(shí),銀行是不會(huì)按照雙方的網(wǎng)簽價(jià)做貸款的,它是根據(jù)專業(yè)的評(píng)估公司對(duì)房屋進(jìn)行估價(jià),這個(gè)用來貸款的價(jià)格就是評(píng)估價(jià)。一般評(píng)估價(jià)都會(huì)低于合同價(jià)。
3、指導(dǎo)價(jià)
指導(dǎo)價(jià)全稱二手房最低過戶指導(dǎo)價(jià),是指在二手房交易中繳稅的基準(zhǔn)成交價(jià),即二手商品住房交易最低計(jì)稅價(jià)格。
二手房在交易過程中,網(wǎng)簽價(jià)一般不低于“最低過戶指導(dǎo)價(jià)”。如果網(wǎng)簽價(jià)低于“過戶指導(dǎo)價(jià)”則地稅局也將按照“過戶指導(dǎo)價(jià)”進(jìn)行計(jì)稅。簡(jiǎn)單說,就是如果交易的價(jià)格低于指導(dǎo)價(jià),稅務(wù)可能會(huì)認(rèn)為在偷稅漏稅,所以網(wǎng)簽價(jià)格要高于指導(dǎo)價(jià)。
不同區(qū)域的過戶指導(dǎo)價(jià)、同區(qū)域不同小區(qū)的過戶指導(dǎo)價(jià)、同小區(qū)不同樓層的最低過戶指導(dǎo)價(jià)都不一樣。
4、網(wǎng)簽價(jià)
網(wǎng)簽就是網(wǎng)上簽約的簡(jiǎn)稱,“網(wǎng)簽”是房地產(chǎn)管理部門的強(qiáng)制要求,為的是防止“一房?jī)少u”的現(xiàn)象,一旦“網(wǎng)簽”成功,同一套房源無法再次生成買賣合同,也就無法再售他人。而網(wǎng)簽價(jià)就是“網(wǎng)上簽合同”時(shí)約定的房屋價(jià)格。
網(wǎng)簽價(jià)還有一個(gè)作用,就是綜合銀行的評(píng)估價(jià)和稅務(wù)的指導(dǎo)價(jià),在這其中找到一個(gè)平衡點(diǎn),既滿足銀行的評(píng)估價(jià)(小于等于評(píng)估價(jià)),又滿足稅務(wù)的指導(dǎo)價(jià)(大于等于指導(dǎo)價(jià)),最終無論是銀行貸款,還是稅務(wù)繳稅都用一個(gè)統(tǒng)一的價(jià)格進(jìn)行,這個(gè)價(jià)格就是“網(wǎng)簽價(jià)”。不然銀行用一個(gè)價(jià)格貸款、稅務(wù)用一個(gè)價(jià)格繳稅,就亂套了。
網(wǎng)簽價(jià)是政府認(rèn)定的房屋交易價(jià)格,所以稅款和其他費(fèi)用是按照“網(wǎng)簽價(jià)”征收的,銀行的批貸金額也是按照“網(wǎng)簽價(jià)”計(jì)算的。
弄清楚交易過程中的幾個(gè)價(jià)格問題,防止在買房的環(huán)節(jié)出現(xiàn)差錯(cuò),讓自己蒙受不白的損失。如果在買房方面還有什么疑問,或者遇到的問題較為復(fù)雜,可以向律霸網(wǎng)進(jìn)行在線法律咨詢。
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