二手房的交易過程中的價格
1、合同價
是指雙方在合同中約定好的價格,也就是看房過程中業(yè)主的報價。通常來說,這個價格就是房主的凈得價,是不包含各種稅費、中介費的。官方一點的說法是,賣方在正確的履行完合同義務后,買方應該支付給賣方的價格。在合同中,這個價格一般分為兩個部分,一是房屋總價,也即網(wǎng)簽價;還有一部分是裝修款和其他費用房屋內設施的費用。
2、評估價
主要用于銀行貸款使用。二手房交易貸款時,銀行是不會按照雙方的網(wǎng)簽價做貸款的,它是根據(jù)專業(yè)的評估公司對房屋進行估價,這個用來貸款的價格就是評估價。一般評估價都會低于合同價。
3、指導價
指導價全稱二手房最低過戶指導價,是指在二手房交易中繳稅的基準成交價,即二手商品住房交易最低計稅價格。
二手房在交易過程中,網(wǎng)簽價一般不低于“最低過戶指導價”。如果網(wǎng)簽價低于“過戶指導價”則地稅局也將按照“過戶指導價”進行計稅。簡單說,就是如果交易的價格低于指導價,稅務可能會認為在偷稅漏稅,所以網(wǎng)簽價格要高于指導價。
不同區(qū)域的過戶指導價、同區(qū)域不同小區(qū)的過戶指導價、同小區(qū)不同樓層的最低過戶指導價都不一樣。
4、網(wǎng)簽價
網(wǎng)簽就是網(wǎng)上簽約的簡稱,“網(wǎng)簽”是房地產(chǎn)管理部門的強制要求,為的是防止“一房兩賣”的現(xiàn)象,一旦“網(wǎng)簽”成功,同一套房源無法再次生成買賣合同,也就無法再售他人。而網(wǎng)簽價就是“網(wǎng)上簽合同”時約定的房屋價格。
網(wǎng)簽價還有一個作用,就是綜合銀行的評估價和稅務的指導價,在這其中找到一個平衡點,既滿足銀行的評估價(小于等于評估價),又滿足稅務的指導價(大于等于指導價),最終無論是銀行貸款,還是稅務繳稅都用一個統(tǒng)一的價格進行,這個價格就是“網(wǎng)簽價”。不然銀行用一個價格貸款、稅務用一個價格繳稅,就亂套了。
網(wǎng)簽價是政府認定的房屋交易價格,所以稅款和其他費用是按照“網(wǎng)簽價”征收的,銀行的批貸金額也是按照“網(wǎng)簽價”計算的。
弄清楚交易過程中的幾個價格問題,防止在買房的環(huán)節(jié)出現(xiàn)差錯,讓自己蒙受不白的損失。如果在買房方面還有什么疑問,或者遇到的問題較為復雜,可以向律霸網(wǎng)進行在線法律咨詢。
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