人們?cè)谫徺I商品房時(shí)要嚴(yán)格按照有關(guān)商品房的買賣程序進(jìn)行，比如簽訂房屋買賣合同、收房驗(yàn)房等等。具體來講，購買商品房經(jīng)過的程序是怎樣的呢?由于商品房的價(jià)格非常高，因此購房者要謹(jǐn)防可能會(huì)發(fā)生的各種陷阱，避免遭受損失。那么，購房者購買商品房要注意哪些陷阱?本文將詳細(xì)為您解答。

一、購買商品房經(jīng)過的程序是怎樣的

購買商品房一般經(jīng)過下列程序：

1、簽訂認(rèn)購書，并按開發(fā)商要求交納定金或預(yù)付款。

簽訂認(rèn)購書不是必經(jīng)程序，但很多開發(fā)商要求購房者先簽訂認(rèn)購書。商品房認(rèn)購書，是開發(fā)商與準(zhǔn)買受人之間確認(rèn)準(zhǔn)買受人在將來可確定時(shí)間與開發(fā)商洽談購房合同的約定。通過商品房認(rèn)購書，確定買賣雙方有洽談購房合同的義務(wù)。

2、簽訂正式的商品房買賣契約，按契約約定交付房價(jià)款。

這是最關(guān)鍵的一步，在簽訂契約前應(yīng)全面了解房屋是否符合銷售條件、是否存在不應(yīng)有的風(fēng)險(xiǎn)、應(yīng)對(duì)合同條款仔細(xì)研究。

3、辦理商品房抵押貸款的，應(yīng)與銀行簽訂《個(gè)人住房貸款借款合同》、《抵押合同》，并辦理抵押登記，有的銀行還要求購房者對(duì)抵押的房屋進(jìn)行投財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)，從而還需與保險(xiǎn)公司簽訂保險(xiǎn)合同。

4、對(duì)于商品房預(yù)售，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)自簽約之日起30日內(nèi)，向房地產(chǎn)管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)。

5、購房者與開發(fā)商辦理入住手續(xù)。

6、購房者按照與開發(fā)商協(xié)議在入往前或入住后與有關(guān)物業(yè)管理公司簽訂有關(guān)物業(yè)管理公約及其有關(guān)附件。

7、辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，購房者領(lǐng)取房屋產(chǎn)權(quán)證。

預(yù)售的商品房交付使用之日起90日內(nèi)，承購人應(yīng)當(dāng)依法到房地產(chǎn)管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理權(quán)屬登記手續(xù)。開發(fā)商應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助，并提供必要的證明文件。由于開發(fā)商的原因，承購人未能在房屋交付使用之日起90日內(nèi)取得房屋權(quán)屬證書的，除開發(fā)商和承購人有特殊約定外，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

二、購買商品房要注意哪些陷阱

1、廣告陷阱。

為了賣掉房子，開發(fā)商往往會(huì)在售樓廣告中(包括沙盤、售樓書等)對(duì)綠化、會(huì)館、學(xué)校、幼兒園、游泳池、健身房、車位、超市、容積率、樓房間距等配套設(shè)施做美好的描述，但對(duì)于這種承諾又不寫在合同里。結(jié)果當(dāng)出現(xiàn)規(guī)劃變更、綠地變停車場(chǎng)、房屋底下有大水泵、道路開通遙遙無期等情況，買房人要求有一個(gè)說法時(shí)，開發(fā)商卻以規(guī)劃變更已經(jīng)通過規(guī)劃部門批準(zhǔn)為由推卸責(zé)任，或以合同約定不清搪塞，消費(fèi)者一般很難得到補(bǔ)償。房地產(chǎn)開發(fā)商或代理商就是利用購房者想當(dāng)然地以為廣告內(nèi)容都會(huì)寫入合同的心理，瞞天過海。

2、銷售陷阱，內(nèi)部認(rèn)購，加大買房者風(fēng)險(xiǎn)。

正當(dāng)買房人認(rèn)為自己得到了便宜之時(shí)，開發(fā)商其實(shí)也借此機(jī)會(huì)籌到了資金。更糟糕的是，內(nèi)部認(rèn)購的商品房是在開發(fā)商未取得《商品房預(yù)售許可證》的情況下銷售的，其銷售行為是不合法的，因此，一旦出了問題，購房者的合法權(quán)益往往無法受到法律的充分保障。

3、制造假象，在房子數(shù)量、戶型、朝向等推出和價(jià)格的制定上做文章。

剛開始銷售(開盤)時(shí)，開發(fā)商往往會(huì)把價(jià)格定得低一些，以所謂的“最低價(jià)”(通常是該樓盤樓層、朝向最差的一間)來吸引客戶，而一旦有客戶來購房，那個(gè)“最低價(jià)”也就不翼而飛了。 現(xiàn)場(chǎng)設(shè)“托兒”，制造一種銷售興旺的假象。在銷售業(yè)績示意圖上偽裝得一片紅(紅色標(biāo)識(shí)代表已售單元)，讓人覺得樓盤好賣、銷售興旺，從而引發(fā)客戶的購買欲望。

4、合同陷阱。

一般情況下，開發(fā)商(售樓人員)會(huì)遞給客戶一份擬好的合同，合同會(huì)有許多空白的地方，有些地方是有待雙方確定后注入相關(guān)內(nèi)容的，而有些選擇性填寫處可能還空著。這時(shí)，購房者往往以為該說的都已注明了，合同就算是完成了，殊不知就是這些空白處為開發(fā)商日后作弊提供了條件。比如，標(biāo)準(zhǔn)合同第十五條遲延辦理產(chǎn)權(quán)證的，違約金每日按已付房款的萬分之三計(jì)算，但您一不留神，開發(fā)商(售樓人員)便將此條款設(shè)計(jì)成按購房全款的萬分之三承擔(dān)違約責(zé)任。

由于現(xiàn)今社會(huì)下房價(jià)的居高不下，人們?cè)谫I商品房時(shí)要謹(jǐn)防購房陷阱，否則，一旦不慎遭遇購房陷阱，將會(huì)給購房者造成不小的損失，苦不堪言。在買商品房時(shí)不要輕信開發(fā)商的承諾，善于分辨開發(fā)商給出的承諾的真假，必要時(shí)可以咨詢一下房產(chǎn)律師的意見，或者是委托房產(chǎn)律師陪同購房。

簽訂了商品房預(yù)售合同后能否退房？

商品房預(yù)售合同效力如何認(rèn)定

商品房買賣合同范本是怎樣的