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預(yù)購商品房再轉(zhuǎn)讓的合同有效嗎?

來源: 律霸小編整理 · 2025-07-11 · 836人看過

2009年7月5日,原告與被告簽訂《房地產(chǎn)買賣合同》,約定被告將位于重慶市某小區(qū)A棟20-3號房屋一套出售給原告。房屋總成交價為37萬元。合同中明確,原、被告簽訂此合同時均清楚:1、訴爭房屋系按揭方式之預(yù)售房;2、訴爭房屋處于租賃期且承租方放棄優(yōu)先購買權(quán);3、被告尚未取得該房屋的產(chǎn)權(quán)證。雙方簽訂合同后,原告向被告交付2萬元購房定金。2009年2月,房產(chǎn)開發(fā)公司B公司完成了該棟樓的竣工驗收備案,并將訴爭房屋實際交付給被告。2009年7月,被告同第三人又簽訂了一份《房地產(chǎn)買賣合同》,約定將訴爭房屋出售給第三人C。2009年8月,被告同開發(fā)商B公司簽訂《關(guān)于終止房屋預(yù)售(購)登記合同協(xié)議書》,向房產(chǎn)交易管理部門備案撤銷了雙方簽訂的預(yù)售登記合同書。后由開發(fā)商B公司和第三人C重新簽訂商品房預(yù)售合同,將訴爭房屋出售給C,并為C辦理了房屋產(chǎn)權(quán)登記?,F(xiàn)原告訴請:1、判令解除原、被告之間的《房地產(chǎn)買賣合同》;2、判令被告雙倍返還原告定金4萬元;3、判令被告賠償原告損失5萬元(簽訂房地產(chǎn)買賣合同時和起訴時房屋的市場差價)。

爭議焦點(diǎn):

1、原、被告雙方簽訂的《房地產(chǎn)買賣合同》是否有效;

2、原告主張的賠償損失是否應(yīng)當(dāng)支持。

一審判決

一審法院認(rèn)定:原、被告雙方簽訂的《房地產(chǎn)買賣合同》是雙方當(dāng)事人的真實意思表示,內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的禁止性規(guī)定,該合同合法有效,雙方均應(yīng)按約履行義務(wù)。原告主張的損失賠償,因原告在知道被告違約的時間內(nèi),沒有合理的防止損失的進(jìn)一步擴(kuò)大,對原告的本項訴訟請求不予支持。一審判決:被告雙倍返還原告定金4萬元;駁回原告的其他訴訟請求。

原告不服一審判決,提起了上訴,要求支持其賠償損失的訴訟請求。

觀點(diǎn)爭論:

目前,對預(yù)購商品房再行轉(zhuǎn)讓的合同效力爭論,主要有三種觀點(diǎn):

1、合同有效。主要依據(jù)是,目前我國的法律沒有對商品房預(yù)購人再行轉(zhuǎn)讓進(jìn)行禁止性規(guī)定。按照“法無禁止即可為”的理論,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定預(yù)購人和第三人簽訂的轉(zhuǎn)讓合同有效?!吨腥A人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條的規(guī)定雖為禁止性規(guī)定,但不是效力性禁止性規(guī)定。

2、合同效力待定。持本觀點(diǎn)的主要法律依據(jù)是,根據(jù)《物權(quán)法》理論,不動產(chǎn)的所有權(quán)轉(zhuǎn)移以登記生效為要件,此時的預(yù)購人并未完整地取得預(yù)購房屋的完全所有權(quán),所有權(quán)仍為開發(fā)商所有。對預(yù)購人的轉(zhuǎn)讓行為,一是如果預(yù)購人最終沒有取得房屋所有權(quán),二是開發(fā)商沒有對其轉(zhuǎn)讓行為進(jìn)行追認(rèn),應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無效。

3、在沒有實際交付房屋之前的轉(zhuǎn)讓合同有效,在實際接房后、未取得房屋產(chǎn)權(quán)證之前再行轉(zhuǎn)讓的轉(zhuǎn)讓合同無效。持此觀點(diǎn)的學(xué)者認(rèn)為,在預(yù)購人沒有實際接房之前,預(yù)購人轉(zhuǎn)讓的是債權(quán),根據(jù)《合同法》規(guī)定,債權(quán)是允許轉(zhuǎn)讓的。只要不違反《合同法》第五十二條之規(guī)定,就應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效;而在實際接房之后、產(chǎn)權(quán)證取得之前的轉(zhuǎn)讓合同無效。原因是認(rèn)為交付房是一種產(chǎn)權(quán)尚不明確的房地產(chǎn),產(chǎn)權(quán)的最終歸屬不確定,如果進(jìn)入市場流通則違背了市場交易的房地產(chǎn)發(fā)布權(quán)屬明晰的規(guī)則,不利于市場秩序維護(hù),不利于國家對房地產(chǎn)的管理和監(jiān)督,為《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條所禁止。

筆者觀點(diǎn):

筆者基本同意第一種觀點(diǎn)。一審法院適用法律正確。理由是:

根據(jù)一審法院查明的事實,被上訴人在和上訴人簽訂“房地產(chǎn)買賣合同”時,買賣雙方均清楚訴爭房屋系按揭方式之預(yù)售房,被上訴人此時并未取得房屋權(quán)屬證書。根據(jù)我國《物權(quán)法》規(guī)定,不動產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移以產(chǎn)權(quán)登記過戶為要件,被上訴人沒有取得訴爭房屋的所有權(quán),此時的房屋所有權(quán)仍為開發(fā)商所有。被上訴人和上訴人簽訂“房地產(chǎn)買賣合同”出售訴爭房屋系無權(quán)處分行為。但是依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條規(guī)定,“當(dāng)事人一方以出賣人在締約時對標(biāo)的物沒有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無效的,人民法院不予支持?!?/p>

相關(guān)法律:

1、《中華人民共和國合同法》第五十一條 無處分權(quán)的人處分他人財產(chǎn),經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的,該合同有效。

2、《中華人民共和國物權(quán)法》第九條 不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅,經(jīng)依法登記,發(fā)生效力;未經(jīng)登記,不發(fā)生效力,但法律另有規(guī)定的除外。

第十四條 不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅,依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?,自記載于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力。

3、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條 下列房地產(chǎn),不得轉(zhuǎn)讓:

(一)以出讓方式取得土地使用權(quán)的,不符合本法第三十九條規(guī)定的條件的;

(二)司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的;

(三)依法收回土地使用權(quán)的;

(四)共有房地產(chǎn),未經(jīng)其他共有人書面同意的;

(五)權(quán)屬有爭議的;

(六)未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的;

(七)法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。

4、《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條 當(dāng)事人一方以出賣人在締約時對標(biāo)的物沒有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無效的,人民法院不予支持。

出賣人因未取得所有權(quán)或者處分權(quán)致使標(biāo)的物所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移,買受人要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任或者要求解除合同并主張損害賠償?shù)?,人民法院?yīng)予支持。

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河南則政鼎律師事務(wù)所

簡介:

高洪兵律師畢業(yè)于河南財經(jīng)政法大學(xué),法學(xué)專業(yè)本科,學(xué)士學(xué)位,主要專注從事高端法律事務(wù)研究、專攻疑難復(fù)雜案件,業(yè)務(wù)范圍包括:婚姻家庭、勞動工傷、損害賠償、交通事故、合同經(jīng)濟(jì)、債權(quán)債務(wù)、土地房產(chǎn)、建筑工程、知識產(chǎn)權(quán)、金融信貸、融資租賃、汽車金融、企業(yè)法律顧問、私人法律顧問、稅務(wù)籌劃、股權(quán)轉(zhuǎn)讓及公司改制、行政訴訟及刑辯法律事務(wù)。如果您在企業(yè)經(jīng)營、日常生活中遇到了法律問題,可隨時與我聯(lián)系。

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