隨著城市化的加速發展,會有很多的人進行房屋買賣交易,在進行房屋買賣時需要簽訂房屋買賣合同,但是可能會出現合同的簽訂不符合相關規定的要求。這時合同會被定義為無效合同。那么房屋買賣合同無效房屋返還的相關規定是什么?以下就是律霸小編總結的相關內容,以供大家參考。
一、房屋買賣合同無效房屋返還的相關規定
房屋買賣合同被宣告無效后,一般可能產生以下法律后果:
(一)出賣人返還房屋價款,買受人返還房屋,涉及到房屋因買受人裝修增值部分出賣可適當給予補償。
(二)有過錯的一方應賠償對方因此所受到的損失,雙方都有過錯的,應當各自承擔相應的責任。
(三)在商品房買賣過程中,如涉及到開發商惡意行為而導致合同無效,則開商有可能支付已付購房款一倍金額的懲罰性賠償責任。
(四)因雙方惡意串通,損害國家、集體利益和第三人權益的,應當收繳雙方財產,歸國家所有或返還給第三人。
(五)涉及到違法犯罪行為的,則應受到行政或刑事處罰。
1、房屋買賣合同被確認無效后,已經實際居住的是否承擔房屋使用費
房屋買賣合同簽訂后,買受人取得了合同約定的房屋使用權的,應當認定買受人因此取得了一定的使用權益,該利益雖不直接反映為貨幣或實物,但該使用權益可以物化為財產性利益,可以以使用費的方式體現,所以買受人應當支付占用房屋期間的使用費,但是對占用期間的房屋使用費應當按照什么標準向房屋出賣人返還,實踐中處理不統一,一般以相同地段、相似房屋的租金標準作為參照依據。
2、房屋買賣合同被確認無效后締約過失責任如何處理
房屋買賣時對當事人利益產生重大影響的交易行為,要遵守誠實信用原則,通常導致房屋買賣合同無效的主要責任在于出賣人,房屋買賣合同的無效,導致買受人購買涉訴房產的目的無法實現,喪失了與他人訂立購房合同的機會,如果合同有效履行,則買受人可以取得涉訴房屋的居住使用權、所有權,對于買受人來說,這些合理的、可預見的利益將無法實現,再次購買房屋可能使得購房成本增加,故出賣人應當對買受人因此受到的信賴利益損失予以賠償。對于賠償的具體數額,法院可以根據雙方履行合同的實際情況,如支付房款的數額,是否已經居住使用房屋,是否對房屋進行裝修等因素酌情予以確定。
3、農村房屋買賣合同被確認無效后,其法律后果如何處理
處理合同無效的法律后果時,應當根據合同法的規定,以及“應全面考慮出賣人因土地升值或拆遷、補償所獲利益,以及買受人因房屋現值和原買賣價格的差異造成損失兩方面因素,平衡買賣雙方的利益,避免認定合同無效給當事人造成利益失衡”的原則處理。農村房屋買賣合同被確認無效后,為平衡雙方的利益在合同無效后果的處理上,要全面考慮農村房屋買賣合同無效對雙方當事人的利益影響,尤其是出賣人因土地增值、拆遷、補償所獲利益,以及買受人因房屋現值和原買賣價格的差異造成的損失兩方面因素,平衡買賣雙方的利益。對于購房人已經翻建,裝修、擴建房屋,使房屋增值部分,應對購房人的投入進行補償。此外,讓購房人返還、騰退房屋的同時,應當注意為購房人留出合理的騰退時間,購房人無房居住的,應當予以妥善安置。農村房屋買賣合同無效后,出賣人應當賠償買受人的損失包括:返還原購房價款及房屋原購買價款和現房屋價款之間的差價;買受人因擴建、改建、裝修使房屋增值的部分;該房屋因拆遷而使出賣人獲得的拆遷利益及土地的增值部分。以上損失,需要委托有資質的評估機構進行評估,然后確定損失數額。
4、農村房屋買賣合同無效后,雙方的過錯認定需要考慮哪些因素
由于農村房屋買賣糾紛案件的違約方主要是賣方,因此一般認為賣方負主要責任,買方負次要責任。但僅僅抽象考慮主次責任之分,而不作進一步的明確,對這類案件的審理非常不利,因為這類案件審理過程中涉及的標的均較大,一個點的偏差動輒相差十幾萬。在這種情況下,對買賣雙方的具體責任的認定作進一步的明晰十分必要。筆者認為,在認定雙方主次責任的同時,還應結合以下因素對雙方的責任進行具體分配。
(1)時間因素。購買的時間越早,買方的責任越小;相反,最近幾年購買的房屋,賣方的責任較小。
(2)身份因素。不同村的村民之間進行的房屋交易,買方的責任較小;居民與村民之間進行的房屋交易,買方的責任較大。
(3)購房目的。對于自住型購房,買方的責任較小;對于投資型購房,買方的責任較大。
(4)政策因素。符合政策需要進行的購房,買方的責任較小,相反,責任較大。在劃分責任時,上述幾個界定因素均可以單獨考慮,但是在相互沖突時,如城鎮居民購房自住,則需要綜合衡量,著力考察購房時的具體原因。
5.關于農村房屋買賣中信賴利益損失的認定
所謂信賴利益,是指民事主體固有利益在具有信賴關系的特定當事人間存在的特定形式。在農村房屋買賣合同糾紛案件中,并非是所有的征收補償等損失都可以列入信賴利益損失范圍,與買賣一方當事人人身關系密切的征收補償或者其他利益,應單獨進行處理。
(一)賣方的損失
在農村房屋買賣合同中,由于合同無效給賣方造成的損失比較少,也容易確定。一般來說,賣方的損失就是買方購買居住使用期間使用費用,這已經達成了共識。至于該損失的計算標準,主要是參照同樣房屋出租的租賃費用進行確認。
(二)買方的損失
(1)土地的補償。在農村房屋買賣合同中,買方因合同無效造成的損失范圍如何認定,一直是一個爭議較大的問題。這類糾紛初發時期,因為不涉及到征收或者說房屋的增值較小,司法實踐中審理此類案件并不需要特別關注買方的損失,同時,法律上也沒有對此作出相應規范。但是,最近十幾年的時間地價上漲太快,不考慮買方的損失顯然有失公平的原則,因此,有學者提出信賴利益的損失可包括間接損失的主張,具體到農村房屋買賣合同中,則指購買農村房屋的合同無效必然導致買受人喪失與其他人另訂合同的機會,結果是買受人無法享有因房屋價格上漲而帶來的增值利益。
(2)房屋的補償。農村房屋的征收補償是征收方補償給被征收方的因房屋建造導致的損失,通常有一個固定的標準。早期建造的農村房屋的造價不高,因此在征收時的補償不多。買方雖然因交易無效喪失了房屋重建的征收補償利益,但其并無主張權,因為這部分補償針對的是房屋所有人。
(3)住宅安置過程中的其他費用。一是有關房屋裝修、改建、翻建或者擴建的費用的處理。這類費用的處理可以參照一般商品房交易中類似問題的處理單獨進行,基本原則是誰出資,補償誰。
6、房屋連環買賣中,如何返還
連環買賣中,返還房屋及購房款、賠償損失僅及于一手賣房人和最后一手買房人。中間環節,不再順次返還及賠償。
7、農村房屋買賣合同被確認無效后,對于超出宅基地范圍所建房屋是否應予返還
在確認合同無效后,返還時只能就全部宅基地及住宅進行處理。同時,宅基地面積的管理屬于土地管理范疇,并非民事案件所應解決。因此,在評估作價時對宅基地是否存在面積超標問題不作考慮。但在實踐中已出現買受人購買房屋后在相鄰的宅基地或空置的土地上建房的情形,此時則不應籠統地認為均應向出賣人予以返還,而應本著與原有房屋及宅基地是否構成添附、無法予以分離,則應予以返還;如不構成添附,系獨立于購買時的房屋及宅基地而存在,則不應予以返還,否則會導致出賣人因此在其原有宅基地范圍之外另行獲得土地使用權的不良后果。實踐中應把握,宅基地范圍外超建部分如與原建筑無法分離的一并予以返還,如與原宅基地毗鄰且建筑物與原宅基地上建筑物可以明確分離的不予一并處理。
以上就是律霸小編關于房屋買賣合同無效房屋返還相關規定的內容,在簽訂的房屋買賣合同被定義為無效之后,往往會帶來一定的損失,影響雙方的利益。根據有關規定,對于損失會有相關的責任人進行補償。對于涉及到違法犯罪行為的會受到行政或刑事處罰。更多相關知識您可以咨詢律霸湖南律師!
房屋買賣合同無效后,有哪些相關問題 ?
如何確認房屋買賣合同無效?
買賣農村的房屋有什么效力
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