一、農村房屋買賣應注意哪些事項?
1、房屋買賣應經集體即村民委員會書面同意。
2、如系共有房屋,必須征得其他共有人同意。
3、應提交戶口簿、居民身份證及土地證、房產證等相關材料的原件。
4、應到產權登記部門查看房屋產權是否存在瑕疵:如是否存在抵押等擔保、是否有人民法院采取查封等財產保全措施。
5、應訂立書面買賣合同、并辦理審批、過戶等手續。房屋買賣合同應由相關職能部門審批,并辦理“宅基地證”或“集體土地使用證”的過戶更名手續;還應到房產管理部門依法辦理“房產證”的過戶更名手續。
二、村民能否出賣其宅基地上房屋?
《中華人民共和國土地管理法》規定農村宅基地屬農民集體經濟組織所有,只有該組織成員才享有宅基地使用權;農村村民一戶只能擁有一處宅基地;農村村民出賣、出租住房后,再申請宅基地的不予批準。從上述規定來看,法律雖未禁止農村村民出賣、出租宅基地上所建住宅,但對售房主體卻有限制。
農村房屋買賣的出售方一般為農村集體經濟組織的村民,而購買方則存在兩種情況:一是集體經濟組織內部成員,二是集體經濟組織以外的成員。
1、集體經濟組織內部成員又分三種具體情況:
(1)一是本身已有宅基地,且符合國家規定的宅基地標準;
(2)二是已有宅基地,但尚未達到國家規定的標準;
(3)三是已在集體經濟組織落戶,但尚沒有分到宅基地。根據一戶村民只能擁有一處宅基地的規定,對已有宅基地且符合國家規定標準的村民,再申請宅基地是不可能得到批準的。
對上列第二種情況,村民如再申請第二處宅基地時超過國家規定標準的,也不應得到批準。至于第三種情況,則可依法申請建房用地。
《土地管理條例》第35條規定:購買農村村民房屋的農戶應當符合申請建房用地的條件。據此對照上列三種情況:第一種情況已不能再申請建房,故無法購買村民房屋;第二種情況能不能購買村民房屋,則取決于其所占用的宅基地是否超標;第三種情況應屬符合申請建房用地條件,故可以購買村民房屋。
2、如果是集體經濟組織以外的成員,會出現兩種情況:
(1)城鎮居民。根據1999年國務院辦公廳《關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》第2條第2款規定:農民的住宅不得向城市居民出售,也不得批準城市居民占用農民集體土地建住宅,有關部門不得為違法建造和購買的住宅發放土地使用證和房產證。1999年《江蘇省政府關于加強土地轉讓管理的通知》也強調:禁止農民將住宅向城鎮居民出售。因此,城鎮居民不是農村房屋買賣合法的購買方。
(2)本集體經濟組織以外的農民。根據國家土地管理法的相關規定,只有本集體經濟組織成員才有資格使用該組織的宅基地。因此,本集體經濟組織以外的農民也不是農村房屋買賣合法的購買方。
綜合上面所說的,對于農村房屋的買賣必須要確定房屋是屬于自己的才可以實施,而且在辦理的過程中只有經過村委會的批準才能實施買賣的手續,所以,在處理的時候就一定要按流程來,這樣才能保障到自己不會承擔其它的法律責任。
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