銀行貸款

商業(yè)銀行貸款是房地產(chǎn)企業(yè)最傳統(tǒng)、最主要的融資方式。住房制度改革以來我國地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的資金幾乎都是來自于銀行貸款，國內(nèi)銀行信貸通過項(xiàng)目開發(fā)貸款、建筑企業(yè)流動性貸款或個人住房按揭貸款等，介入房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)作的每個環(huán)節(jié)，導(dǎo)致銀行信貸資金直接或間接的投向了房地產(chǎn)市場。我國房地產(chǎn)企業(yè)得到的銀行貸款主要有三種形式：第一，日常流動資金貸款，主要用于房地產(chǎn)企業(yè)日常經(jīng)營及完成土地儲備的流動資金需求;第二，項(xiàng)目開發(fā)貸款，主要為滿足房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中的建設(shè)資金需求;第三，房地產(chǎn)抵押貸款，是開發(fā)企業(yè)用土地或房屋產(chǎn)權(quán)作為抵押物而向銀行申請的貸款，貸款期限一般配合房產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)期限。但是銀行的信貸管理日益嚴(yán)格，不斷提高信貸限制性條件，增加了房企申請貸款障礙。貸款利率受國家宏觀調(diào)控影響，頻繁加息推高融資成本。

股票和債券融資

企業(yè)能夠在短時間內(nèi)通過股票和債券融資獲得大規(guī)模資金，促進(jìn)企業(yè)實(shí)力的快速增長，使企業(yè)資產(chǎn)在短期內(nèi)成倍擴(kuò)張。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)上市融資的形式主要有直接上市和借殼上市。房地產(chǎn)企業(yè)直接上市需要滿足嚴(yán)格的條件，并由住建部推薦和證監(jiān)會批準(zhǔn)，方可首次發(fā)行股票(IPO)。借殼上市則是選擇一家已上市公司(大多由于業(yè)績差失去了再融資資格)，獲得該公司的控股權(quán)然后通過資產(chǎn)、債務(wù)重組等方式，將本公司的優(yōu)良資產(chǎn)與業(yè)務(wù)注入該公司，利用其“上市”這個資源再進(jìn)行股市增發(fā)融資。房地產(chǎn)企業(yè)債券是由房地產(chǎn)企業(yè)借入資金并發(fā)行的用以證明承諾按約定日期向持有人償本付息的一種憑證。企業(yè)債由于對主體限定非常嚴(yán)格，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行企業(yè)債融資的情況不多見。《公司債券發(fā)行試點(diǎn)辦法》于2007年8月正式出臺，規(guī)定發(fā)行公司債實(shí)行核準(zhǔn)制和保薦人制度，無需擔(dān)保，發(fā)行債券價格通過由發(fā)行公司與保薦人市場詢價確定，不像企業(yè)債要求人民銀行來確定債券價格區(qū)間，所以發(fā)行價格低有效降低。但是在試行初期，依然只有資產(chǎn)規(guī)模在10億元以上的大型上市公司才有資格發(fā)行公司債。相較銀行貸款債券融資的資金期限更長，迎合房地產(chǎn)企業(yè)對長期開發(fā)資金的需求，使得資金期限結(jié)構(gòu)更合理，可以降低對銀行貸款單一途徑的過分依賴。股票和債券融資這兩種方式對企業(yè)的經(jīng)濟(jì)和資本實(shí)力都有嚴(yán)格的要求，所以一般大規(guī)模的企業(yè)會采取這兩種融資模式。

房地產(chǎn)信托

目前，我國較為常見的房地產(chǎn)信托融資模式主要是貸款融資模式和股權(quán)融資模式。貸款模式是指投資者將信托資金委托信托公司，信托公司按照房地產(chǎn)信托產(chǎn)品合同的約定，將投資者集合的資金以類似貸款的形式貸給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，貸款期滿后房地產(chǎn)企業(yè)向信托公司還本付息，信托公司再向投資者支付本金及收益。股權(quán)融資模式是指投資者將信托資金委托信托投資公司，信托公司按照房地產(chǎn)信托合同的約定，用投資者集合的資金認(rèn)購房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)股份，房地產(chǎn)企業(yè)在信托期滿后溢價贖回信托公司所認(rèn)購的該股份，信托投資公司向投資者支付投資本金及約定收益。信托產(chǎn)品能規(guī)避調(diào)控政策和信貸限制，是許多地產(chǎn)企業(yè)解決資金困境的重要渠道。股權(quán)融資模式更是幫助了項(xiàng)目未取得“四證”或是資本金比例達(dá)不到35%而不能貸款的開發(fā)商及時獲得開發(fā)資金。不涉及復(fù)雜的法律關(guān)系，資金投放時間不受限制，操作簡便，交易環(huán)節(jié)少。房地產(chǎn)信托融資較銀行信貸更能節(jié)約成本，降低財(cái)務(wù)費(fèi)用。但是這種融資方式也有不足之處信托產(chǎn)品期限短，期限一般為1-3年。信托產(chǎn)品融資大部分用于為項(xiàng)目未達(dá)到國家規(guī)定的貸款條件的房地產(chǎn)開發(fā)商提供暫時性的資金過渡支持。籌得資金量少，對于大規(guī)模的房地產(chǎn)項(xiàng)目融資作用有限，無法完全滿足地產(chǎn)商的資金需求，并且增加了財(cái)務(wù)風(fēng)險。

海外融資

房地產(chǎn)企業(yè)從海外融得資金的方式主要是海外上市和海外發(fā)債。海外上市融資近年來成為有一定實(shí)力的境內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資的趨勢之一，海外發(fā)債也在房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈吃緊的當(dāng)下發(fā)揮了重要的作用。這種融資方式的主要優(yōu)勢是看好境內(nèi)房地產(chǎn)市場的國外資金機(jī)構(gòu)很多，尤其是在當(dāng)前人民幣升值的情況下，大量境外資金想要探尋機(jī)會進(jìn)入國內(nèi)房地產(chǎn)市場。中國房地產(chǎn)企業(yè)可以逃避國內(nèi)的緊縮政策和宏觀調(diào)控環(huán)境，緩解國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道的不暢通和資金緊張局面。海外上市的門檻要求并不高。以港交所為例，三年業(yè)績扣除非主營業(yè)務(wù)損益后的凈利潤只要求前兩年不少于3000萬港元，后一年不少于2000萬港元，較容易實(shí)現(xiàn)。再融資條件和成本較低是國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)尋求海外上市考慮的重要因素。我國相關(guān)部門對股票市場再融資實(shí)行嚴(yán)格的條件限制，但海外上市再融資不僅融資規(guī)模巨大，而且沒有凈資產(chǎn)收益率方面的約束條件。這種融資模式也不完全適合中國的一些企業(yè)，存在許多缺點(diǎn)。國外投資機(jī)構(gòu)向國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)提出的發(fā)債、可換股債券等融資模式成本較高，融資年利率大多高于10%。與國內(nèi)上市相比，海外上市的成本費(fèi)用較A股上市要高很多。海外發(fā)債和海外上市對房地產(chǎn)企業(yè)資質(zhì)和在國內(nèi)知名度要求很高。外國投資機(jī)構(gòu)無法很好的理解運(yùn)用國內(nèi)政策，以及不能適應(yīng)國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)作的不透明性和房地產(chǎn)市場的不規(guī)范。下表是中國**產(chǎn)公司海外上市募集資金情況，這種融資方式對緩解公司的經(jīng)濟(jì)壓力有很大的幫助，尤其是海外融資數(shù)額最大的中國房地產(chǎn)企業(yè)恒-大。

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