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在生活中,有許多購(gòu)房者,收到開(kāi)發(fā)商交付的房屋后,發(fā)現(xiàn)房屋不符合購(gòu)房合同的約定,但不知道能不能退房,更不知道商品房退房的流程是什么。按著我國(guó)法律規(guī)定,只要開(kāi)發(fā)商交付的房屋滿足退房的條件,就可以退房。那商品房如何退房呢?請(qǐng)跟隨律霸小編一起在下文中進(jìn)行了解。
一、商品房如何退房
由于違約方的不同及所處的階段不同,辦理退房的程序也不同:
(一) 訂金(定金或認(rèn)購(gòu)金)階段
當(dāng)購(gòu)房者已交訂金(定金或認(rèn)購(gòu)金),但還沒(méi)有簽訂正式《商品房預(yù)售合同》的情況下:如果購(gòu)房者已向賣(mài)方支付了訂金(定金或認(rèn)購(gòu)金),但沒(méi)有說(shuō)明 所交款項(xiàng)的性質(zhì),也沒(méi)有任何約定,這種情況購(gòu)房者都可直接向賣(mài)方或其代理人要回所交款項(xiàng)。
如果賣(mài)方所售項(xiàng)目有《預(yù)、銷(xiāo)售許可證》或產(chǎn)權(quán)證,購(gòu)房者與賣(mài)方有約定,所交款項(xiàng)為定金,且如果買(mǎi)賣(mài)雙方就《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》達(dá)不成一致意見(jiàn),最 終沒(méi)有簽訂合同,所交款項(xiàng)予以沒(méi)收,定金一律不退。姜濤與劉桂林(劉桂林博客,劉桂林新聞,劉桂林說(shuō)吧)律師認(rèn)為,這種約定有違公平公正的原則,應(yīng)屬?gòu)?qiáng)迫 交易的行為,這種情況如賣(mài)方拒不退還定金,購(gòu)房者可直接向法院起訴,但《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第二十二條對(duì)這種約定似乎是認(rèn)同的。
(二)已做預(yù)售登記階段
如果買(mǎi)賣(mài)雙方中一方違約,且達(dá)不成一致意見(jiàn),那么主張解除合同的一方,應(yīng)當(dāng)通知對(duì)方。合同自通知到達(dá)對(duì)方時(shí)解除。對(duì)方有異議的,可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)解除合同的效力。如果雙方協(xié)商達(dá)不成退房協(xié)議,可直接向法院或仲裁機(jī)構(gòu)起訴或申請(qǐng)仲裁。此外,雙方還應(yīng)到房地產(chǎn)登記主管機(jī)關(guān)辦理注銷(xiāo)預(yù) 售登記手續(xù)。
(三)入住階段
在房屋竣工后,購(gòu)房者已辦理了入住手續(xù),交了政府部門(mén)應(yīng)收的稅費(fèi)之后,但房產(chǎn)證還沒(méi)有辦理下來(lái)之前退房的,這個(gè)階段要求退房的一般都是購(gòu)房者,大多是賣(mài)方違約。這個(gè)階段除與上述第二個(gè)階段要求一致外,還涉及到物業(yè)、裝修損失、稅費(fèi)、搬離時(shí)間等問(wèn)題。如賣(mài)方違約,裝修損失應(yīng)經(jīng)過(guò)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng) 估,確定裝修損失。購(gòu)房者還應(yīng)與物業(yè)公司簽訂解除物業(yè)管理的合同,賣(mài)方所代收的稅費(fèi)也應(yīng)退還。如達(dá)不成協(xié)議,購(gòu)房者可向法院或仲裁機(jī)構(gòu)起訴或申請(qǐng)仲裁。
(四)房產(chǎn)證辦理完畢階段
房產(chǎn)證辦理完畢之后,房屋的所有權(quán)已完成了轉(zhuǎn)移,除非合同里有約定,否則一般情況下購(gòu)房者是不能退房的。如果賣(mài)方已為購(gòu)房者辦理完畢房產(chǎn)證,但是賣(mài)方墊資,且合同有約定如購(gòu)房者拒不按約定履行付款義務(wù),賣(mài)方是可以提出解除合同的,要求購(gòu)房者退房并承擔(dān)相應(yīng)的損失。這種情況需雙方到房地產(chǎn)發(fā)證機(jī)關(guān) 辦理房產(chǎn)證過(guò)戶或注銷(xiāo)手續(xù)。
二、商品房退房的流程是什么
(一)向開(kāi)發(fā)商發(fā)出解除合同通知書(shū);
開(kāi)發(fā)商同意的,雙方協(xié)商處理交還房屋、退款、賠償損失等事宜。開(kāi)發(fā)商不同意的,依法向所管轄的人民法院起訴,要求解除合同,并由開(kāi)發(fā)商賠償相關(guān)損失,由法院判決。
(二)在購(gòu)房合同解除后,可向貸款銀行請(qǐng)求解除商品房擔(dān)保貸款合同。根據(jù)最高人民法院的司法解釋?zhuān)@種請(qǐng)求法院應(yīng)給予支持;
(三)將開(kāi)發(fā)商歸還的購(gòu)房款優(yōu)先歸還享有抵押權(quán)的銀行。開(kāi)發(fā)商在歸還購(gòu)房款時(shí)可以將代為償還的銀行款項(xiàng)予以扣除。
在生活中,開(kāi)發(fā)商交付的房屋不符合購(gòu)房合同約定的情況經(jīng)常發(fā)生,但不是所有的情況都可以退房,作為購(gòu)房者,不但要了解哪些情況是可以退房的,而且要知道商品房如何退房,只有這樣才能更好地維護(hù)自己的合法權(quán)益。
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