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要是開發(fā)商在商品房尚未修建好之前就選擇開盤銷售的話，這就屬于法律中規(guī)定的預(yù)售，此時(shí)為了更好的保護(hù)購(gòu)房者的利益，就需要開發(fā)商達(dá)到了預(yù)售資質(zhì)的，才能進(jìn)行商品房的預(yù)售。那作為購(gòu)房者，應(yīng)該怎么審查開發(fā)商的預(yù)售資質(zhì)呢？請(qǐng)跟隨律霸小編一起進(jìn)行了解吧。

一、怎么審查開發(fā)商的預(yù)售資質(zhì)

房地產(chǎn)商在預(yù)售商品房時(shí)應(yīng)具備《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工 程施工許可證》、《國(guó)有土地使用證》和《商品房預(yù)售許可證》，簡(jiǎn)稱“五證”。其中前兩個(gè)證由市規(guī)劃委員會(huì)核發(fā)，《建筑工程施工許可證》由市建委核發(fā)，《國(guó)有土地使用證》和《商品房預(yù)售許可證》由市國(guó)土資源和房屋管理局核發(fā)。

一般購(gòu)房者記不住“五證”的名稱和發(fā)證機(jī)關(guān)，其實(shí)也不必記住這么多。您購(gòu)房時(shí)只需看一下 《國(guó)有土地使用證》和《預(yù)售許可證》這“兩證”就行了。因?yàn)槿绻_發(fā)商未取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》是拿不到《國(guó)有土地使用證》的，未取得上述兩個(gè)《規(guī)劃許可證》和《施工許可證》是拿不到《預(yù)售許可證》的。開發(fā)商取得了《預(yù)售許可證》就可以證明該項(xiàng)目在規(guī)劃、工程、土地使用等方面通過了政府的批準(zhǔn)，就具備了將開發(fā)的商品房進(jìn)入市場(chǎng)交易的資格。

開發(fā)商只有具備《預(yù)售許可證》才能與客戶簽署正式的《商品房預(yù)售合同》。在此提醒一下購(gòu)房者，簽合同前看清楚您所預(yù)購(gòu)的房屋是不是在預(yù)售范圍內(nèi)，提防開發(fā)商“偷梁換柱”。

二、購(gòu)買無證預(yù)售房屋有何后果

未依法取得商品房預(yù)售許可證而以預(yù)訂、預(yù)約、認(rèn)購(gòu)、定購(gòu)等方式變相預(yù)售商品房的，均屬無證預(yù)售行為。

無證預(yù)售行為，違反了《上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》第三十三條的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)由市房地局或區(qū)縣房地產(chǎn)管理部門依據(jù)《上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》第五十條第一款第四項(xiàng)的規(guī)定予以處罰。

購(gòu)房者購(gòu)買開發(fā)商未取得預(yù)售許可證的期房或者未取得銷售許可證的現(xiàn)房存在一定風(fēng)險(xiǎn)。

按照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》中的第二條解釋：“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效。”

未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得擅自預(yù)售商品房，也不得以內(nèi)部認(rèn)購(gòu)、預(yù)訂、選號(hào)、團(tuán)購(gòu)等形式變相預(yù)售商品房，并收取預(yù)售款。

由于購(gòu)買期房的風(fēng)險(xiǎn)是比較大的，因此就要求在實(shí)際購(gòu)房之前嚴(yán)格審查開發(fā)商的預(yù)售資質(zhì)，要是發(fā)現(xiàn)不滿足預(yù)售資質(zhì)的話，則建議最好不要購(gòu)買這樣的商品房，以免日后自己的利益受到損害。而要是在這方面還有不清楚的地方，可以直接來的咨詢我們律霸的在線律師。

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