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現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)上一房二賣時(shí)有發(fā)生。無論是開發(fā)商還是二手房小業(yè)主,如果在簽約后“一房二賣”,都將給購(gòu)房者帶來巨大的法律風(fēng)險(xiǎn)。而實(shí)踐中其實(shí)可以通過一定的措施來防止一房二賣的出現(xiàn)的,那到底一房二賣的發(fā)生可以怎么防止呢?請(qǐng)跟隨律霸小編一起在下文中進(jìn)行了解。
一、如何才能防止一房二賣的發(fā)生?預(yù)告登記
預(yù)告登記指當(dāng)事人約定買賣期房或者轉(zhuǎn)讓其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)時(shí),為了限制債務(wù)人處分該不動(dòng)產(chǎn),保障債權(quán)人將來取得物權(quán)而作的登記。如在商品房預(yù)售中,購(gòu)房者可以就尚未建成的住房進(jìn)行預(yù)告登記,以制約開發(fā)商把已出售的住房再次出售或者進(jìn)行抵押。
《物權(quán)法》規(guī)定,當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議,為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán),按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后,未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意,處分該不動(dòng)產(chǎn)的,不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后,債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的,預(yù)告登記失效。
因此,為防止一房二賣情況的發(fā)生,物權(quán)法設(shè)定了預(yù)告登記制度。預(yù)告登記后,未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意,處分該不動(dòng)產(chǎn)的,不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記制度在實(shí)踐中常適用于購(gòu)買期房的過程中,防止開發(fā)商一房二賣。不過,預(yù)告登記的有效期限并非無限長(zhǎng),物權(quán)法同時(shí)規(guī)定,預(yù)告登記后,債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的,預(yù)告登記失效。因此,要防止一房二賣,只進(jìn)行預(yù)告登記還是不夠的,還要及時(shí)辦理產(chǎn)權(quán)過戶,辦出自己的產(chǎn)證,才能徹底保證房屋的物權(quán)。
二、一房二賣應(yīng)當(dāng)如何處理?
一房二賣最終應(yīng)當(dāng)如何處理,必須要看房子有沒有真正賣給了別人。按照我國(guó)物權(quán)法的規(guī)定,房屋只有辦理登記手續(xù)以后,才能真正發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移。因此,如果一房二賣發(fā)生后,并沒有辦理房屋登記手續(xù),那么第三人是不能取得房屋所有權(quán)的,這個(gè)時(shí)候,購(gòu)房者只要起訴要求開發(fā)商履行購(gòu)房合同即可。
如果第三人已經(jīng)辦理了房屋登記手續(xù),那么房屋就屬于其所有,購(gòu)房者是不能要回房屋的。在這種一房二賣的情況下,購(gòu)房者可以要求解除合同并且賠償損失。《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第八條規(guī)定:“具有下列情形之一,導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的,無法取得房屋的買受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失,并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任:(一)商品房買賣合同訂立后,出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人;(二)商品房買賣合同訂立后,出賣人又將該房屋出賣給第三人。”因此,一房二賣的情況下,購(gòu)房者可以要求賠償損失。
一房二賣行為是違背誠(chéng)實(shí)信用原則的行為,按照法律規(guī)定,購(gòu)房者是可以解除合同并賠償損失的。購(gòu)房者在買房時(shí)應(yīng)及時(shí)辦理預(yù)告登記,防止發(fā)生一房二賣行為。如果一房二賣已經(jīng)成為現(xiàn)實(shí),那就應(yīng)當(dāng)積極收集證據(jù),起訴要求賠償損失。至于賠償數(shù)額的多少,則取決于購(gòu)房者所提供的證據(jù)。
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