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寧波
司法拍賣買賣不破租賃漏洞如何堵住？
一、司法拍賣買賣不破租賃漏洞如果堵住?
執行異議人依據“買賣不破租賃”規則啟動程序要求保護租賃關系，可能被惡意被執行人利用法律漏洞與第三人串通建立虛假租賃關系規避執行或者與其他債權人簽訂名為租賃合同實為擔保等性質的合同以損害其他債權人、房屋競買人利益。
“買賣不破租賃”確實是法律規定，主要是為了保護處于弱勢地位的承租人權益。可是，現在這些制度確被一些人拿來規避、對抗執行。被執行財產上如存在長期租賃關系，必然對財產能否處置變現及變現金額產生影響。因此在案件審理中需要格外慎重，通過對雙方簽訂租賃合同的背景、經過及合同內容所反映的租金水平、付款方式等方面進行審查，并結合租賃合同的基本特征及市場一般交易習慣進行判斷，認定合同雙方是否存在規避法院執行的主觀故意，租賃合同關系是否真實，從而確保被執行財產的有效變現，保障申請執行人的合法權益。
一般來說，租賃合同必須在抵押、查封前簽訂，且承租人應當依據租賃合同占有房屋，開始占有的時間節點應當是在案涉房屋抵押、查封前，而且應當至今占有。
二、買賣不破租賃適用范圍是什么?
從買賣不破租賃原則的確立過程可以看出，該原則主要適用于土地、房屋等不動產的租賃。在我國，由于土地屬于國家所有或者集體所有，單位或個人僅有土地使用權。根據憲法的規定，土地使用權可以依法轉讓、出租，那么，對于存在于土地使用權之上的租賃合同，在土地使用權轉讓時，其租賃關系亦應仍然有效，即應當類推適用買賣不破租賃原則。
“買賣不破租賃”這一法律制度，不僅包括因買賣而引起的租賃物所有權變動，還包括因贈與、繼承、互易甚至合伙投資引起的所有權變動。此種廣義理解已為大多數人所認同。據此，“買賣不破租賃”精確地理解為“租賃物所有權變動不得對抗租賃物債權”更為準確些。但尚沒有明確法律條文給予明確。
綜上所述，買賣不破租賃是一個重要原則，對于保障承租人利益很管用，但是在法院司法拍賣中，有些被執行人通過惡意使用這個原則，繼續占用房屋。針對這種情況，法院重點要判斷租賃關系的真實性，一旦認定是虛假的，就可以堵住買賣不破租賃的漏銅，保障執行人的合法利益。
房屋買賣不破租賃的法律后果是怎樣的
買賣不破租賃的法律規定有哪些？
買賣不破租賃的條件是什么？
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