租賃房屋權利人權利義務有哪些?租賃房屋權利人指的是是擁有房屋產權的出租方。他們在出租房屋時除擁有收取租金的權利外，對承租人在一定程度上應該負有責任。如管理房屋、修繕房屋缺陷、保證承租人單一的承租權利，在某些方面監(jiān)督承租人是否正常合法使用和對待房屋。以下是租賃房屋雙方權利。

一、租賃房屋權利人即出租人的權利和義務

(一)出租人的權利

出租人享有按期收取租金的權利、監(jiān)督承租人合理使用房屋的權利、按規(guī)定收回房屋的權利。

(二)出租人的義務

1、給付義務

出租人承擔按照合同規(guī)定提供房屋給承租人使用的義務、保障承租人合法使用房屋的義務、保障承租人居住安全并對出租房屋進行正常維修的義務和尊重承租人優(yōu)先購買權的義務。

2、出租人的附隨義務

基于誠實信用原則而產生的合同義務，主要包括告知義務、協(xié)作、照顧和保護義務等。債務人違反附隨義務，導致債權人及與之有特定關系的第三人遭到損害的，應負賠償責任。根據(jù)租賃合同的特點，出租人對承租人的附隨義務主要是：對承租人的同住人的保護義務。關于此點，后文再作具體分析。

3、瑕疵擔保義務

瑕疵擔保包括權利瑕疵擔保和物的瑕疵擔保。前者擔保權利不存在任何不足與缺陷，不會有任何人向債權人提出權利主張;后者擔保標的物在價值、效能或質量方面無缺陷。鑒于物的瑕疵擔保在審理過程中較為容易認定，我們只對權利瑕疵擔保作扼要分析。

在《合同法》中，一切有償合同的債務人，對其所提供的給付應擔保權利完整無缺，不會有任何第三人向債權人提出任何權利方面的主張。如果債務人違反這種擔保義務，則應承擔民事責任，這種民事責任就是權利瑕疵擔保責任。我國《合同法》在“買賣合同”一章中對出賣人的瑕疵擔保義務作了明確的規(guī)定。《合同法》第一百五十條規(guī)定：“出賣人就交付的標的物，負有保證第三人不得向買受人主張任何權利的義務，但法律另有規(guī)定的除外。”第一百五十二條規(guī)定：“買受人有確切證據(jù)證明第三人可能就標的物主張權利的，可以中止支付相應的價款，但出賣人提供適當擔保的除外。”這兩條規(guī)定的是出賣人的權利瑕疵擔保義務。《合同法》上述關于權利瑕疵擔保的規(guī)定，原則上適用于一切有償合同。因為一切有償合同都存在著對價關系，按照公平的原則，債權人應當獲得債務人的無瑕疵的履行才為合理。根據(jù)學理上的觀點，買賣合同屬于雙務有償合同的典型，因此，買賣合同的許多規(guī)定原則上也適用于其他有償合同。在法律沒有規(guī)定或者當事人沒有特別約定的情況下，可以依照買賣合同的原則處理其他有償合同糾紛。

《合同法》第二百二十八條規(guī)定：“因第三人主張權利，致使承租人不能對租賃物使用、收益的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金。第三人主張權利的，承租人應當及時通知出租人。”可見，與買賣合同相比，出租人承擔權利瑕疵責任在法律構成要件上有自己的特殊之處，即應具備以下條件：權利瑕疵在租賃合同成立時就已經存在，至于因何原因所致，則在所不問。如第三人的權利發(fā)生在租賃合同成立以后，則承租人的權利具有對抗第三人的效力，承租人仍得對租賃物為使用收益，因此，不存在權利瑕疵的問題。權利瑕疵在合同成立后未能消除。假若事后出租人將瑕疵消除，權利瑕疵經過補正，也不再存在。事后消除權利瑕疵主要有以下兩種情況：一是由出租人自行消除;二是因法律規(guī)定，如出租人已取得標的物的權利。第三人在標的物上的權利系合法權利。承租人在合同成立時須不知道標的物上存在瑕疵，且對這種不知主觀上無過錯。如果承租人在合同成立時知道標的物上有權利瑕疵而仍然訂立合同，那是他自愿接受并承擔標的物的權利瑕疵，所以不應再讓出租人承擔任何責任。須第三人向承租人主張權利。《合同法》第二百二十八條規(guī)定，第三人主張權利，致使承租人不能對租賃物使用、收益的，方發(fā)生權利瑕疵擔保問題。如第三人不向承租人主張權利，雖租賃物上存在第三人權利，也不發(fā)生權利瑕疵擔保責任。

從審判實踐來看，房屋租賃合同的權利瑕疵主要出現(xiàn)在以下幾種情況中：

(1)標的物的所有權屬于或部分屬于第三人;

(2)房屋上為第三人設定了其他權利，如房屋上設置的抵押權等，承租人不能充分地行使權利。在上述情況下，如果第三人行使這些權利，則承租人權利的行使就會出現(xiàn)障礙。違反瑕疵擔保責任的，出租人應當承擔民事責任。

二、承租人即在租期內實際使用房屋人的權利和義務

(一)承租人的權利

房屋承租人的權利主要包括：對租賃房屋進行占有、使用、收益的權利和優(yōu)先購買權、合同解除權、經出租人同意轉租房屋的權利，以及承租人的同住人對租賃房屋的權利。對于后者，最高人民法院《關于貫徹執(zhí)行若干問題的意見(試行)》第一百一十九條就已經規(guī)定：“承租戶以一人名義承租私有房屋，在租賃期內，承租人死亡，該戶共同居住人要求按原租約履行的，應當準許。”《合同法》第二百三十四條也作出相同規(guī)定：“承租人在房屋租賃期間死亡的，與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃該房屋。”

我國法律尚未承認承租人的優(yōu)先承租權，有些地方立法則對此有所規(guī)定。例如，《浙江省房屋租賃管理條例》第三十八條規(guī)定：“租賃期滿，承租人應按期將房屋退還出租人。出租人需繼續(xù)出租房屋的，在同等條件下，承租人有優(yōu)先承租權。”這一規(guī)定畢竟沒有上升到國家立法層次，其適用范圍是有限的，而且就其立法權限而言，這一規(guī)定也存在

問題。因為根據(jù)《立法法》的規(guī)定，民事基本立法屬于法律保留事項。

優(yōu)先承租權在我國目前尚無立法規(guī)定的情況下，可由當事人在合同中自由約定。人民法院對于這種約定的優(yōu)先承租權應當予以保護。但是，這種約定的優(yōu)先承租權畢竟僅具合同上的效力，即屬于債權范疇，不具有對抗第三人的效力。

(二)承租人的義務

1、交付租金的義務

這是承租人的主要義務。承租人應當按照合同約定的金額和期限向出租人支付租金，不得拖欠。《合同法》第二百二十六條規(guī)定：“承租人應當按照約定的期限支付租金。對支付期限沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定，租賃期間不滿一年的，應當在租賃期間屆滿時支付;租賃期間一年以上的，應當在每屆滿一年時支付，剩余期間不滿一年的，應當在租賃期間屆滿時支付。”根據(jù)最高人民法院的有關司法解釋的規(guī)定，如果無正當理由不支付或者延遲支付的，出租人可要求承租人在合理的期間內支付，逾期仍不支付的，或者拖欠租金達6個月，出租人有權解除合同。

但承租人在下列情況下，可以請求減少或者不支付租金：由于房屋的瑕疵致使承租人不能對房屋使用和收益的;不可歸責于承租人的事由，致使房屋部分或者全部毀損、滅失的。

2、妥善保管和合理使用房屋的義務

承租人應當以善良管理人的注意義務，保管租賃房屋。同時，因此產生相應的通知義務。包括以下情況應及時通知出租人：在租賃關系存續(xù)期間，租賃房屋確有修繕的必要;租賃房屋有現(xiàn)實危險性;第三人就租賃房屋主張權利的。

承租人應當依約定的方法對租賃房屋進行使用收益，無約定方法，應以租賃房屋的性質使用，如所承租的是臥室，不得用作廚房。《合同法》第二百一十九條規(guī)定：“承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質使用租賃物，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同并要求賠償損失。”

3、返還房屋的義務。承租人于租賃關系消滅時，應向出租少石區(qū)還房屋。《合同法》第二百三十五條規(guī)定：“租賃期間屆滿，承租人應當返還租賃物。返還的租賃物應當符合按照約定或者租賃物的性質使用后的狀態(tài)。”

權利義務應該體現(xiàn)在房屋租賃合同中。租賃房屋權利人擁有該房產的產權，相對于承租人來說也更了解該房屋的情況。關于房屋情況和承租人應該避免的行為等信息，應該由出租人告知承租人。一旦房屋受到損害，應該按照合同規(guī)定劃分責任。糾紛時應遵循合同法等法規(guī)，有法律需要可以在律霸咨詢專業(yè)律師。

房屋租賃合同的法律效力

房屋租賃糾紛起訴書樣本

怎么可以解除房屋租賃合同？