一、預購房屋權利人如何保障自己的權益

和開發商簽定合同,好多條款全是開發商打印好的格式條款,消費者處于弱市,簽定合同最好找專業人士陪同。

房屋預告登記指當事人約定買賣房屋或者轉讓其他不動產物權時，為了限制債務人處分該不動產，保障債權人將來取得物權而作的登記。如在商品房預售中，購房者可以就尚未建成的住房進行預告登記，以制約開發商把已出售的住房再次出售或者進行抵押。

物權法第20條規定：“當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。”“預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效?！?

所謂預告登記，就是為保全關于不動產物權的請求權而將此權利進行的登記。它將債權請求權予以登記，使其具有對抗第三人的效力，使妨害其不動產物權登記請求權所為的處分無效，以保障將來本登記的實現。

二、房屋預售的條件是什么

1、預售條件

我國《城市房地產管理法》 [2] 第45條規定，商品房 [3] 預售應符合下列條件：

(1) 預售人已取得房地產開發資質證書、營業執照; [2]

(2) 已交付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書，土地使用權未經抵押。

(3) 持有建設工程規劃許可證。房地產開發商如果違反城市規劃自建商品房 [3] 并將其預售，真正受到損失的將會是善意購買人。 [2]

(4) 按提供預售的商品房計算，開發商投入開發建設的資金應達到工程建設總投資的25%以上，并已經確定施工進度和竣工交付時間。 [2]

(6) 已經向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記 [2] ，取得商品房預售許可證明;向境外預售商品房的，應當同時取得向境外銷售的批準文件。 [3]

(7)法律、法規規定的其他條件 [1] 。

2、預售特征

(1)房屋預售是一種附加期限的交易行為。即商品房買賣雙方在合同中約定了一個期限，并把這個期限的到來作為房屋買賣權利義務發生法律效力或失去效力的根據。

(2)房屋預售具有較強的國家干預性。由于商品房的預售不同于房屋的實質性買賣，真正的房屋交接尚未形成。國家因此加強了對商品房預售市場的規范。我國對商品房預售的條件資格及程序作了規定，而且還要求在預售合同簽訂后向當地房地產管理部門辦理登記備案手續。

3、預售合同

(1)雙方的名稱、地址，法人組織必須有法定代表人簽名。

(2)標的，即預售商品的位置、編號。

(3)數量，預售商品房的數量，面積應以平方米來計算，并明確的是建筑面積還是使用面積或其他面積。

(4)價款即房屋的價金，如每平方米多少元。不僅應標明單價，還應標明總價;我國《房地產管理法》雖然對商品房預售的條件和程序進行了規定，但對預售款征收的數額和期限卻沒有統一的規定，當事人應在合同中明確。根據建設部的規定，預收商品房預售款，在房屋開工建設時不得超過40%，待建房工作量完成一半時再收至60%，到房屋封頂可收至95%，到房屋交付使用時再全部收取。

(5)交付方式和期限，包括預售款的支付方式和房屋的交付方式。

(6)房屋使用性質，明確是住宅用房、辦公用房還是經營用房或其他用房。

(7)房屋產權轉移的方式、期限。

(8)違約責任。

(9)雙方約定的其它條款。

房屋想要預售是有一定的條件的，首先預售人已經取得房地產開發資質的證書和營業執照。其次就是已經將全部的土地使用權出讓金全部繳納了，并且已經取得了土地使用權的證書，但是土地使用權沒有經過抵押的。之后還要持有建設工程的許可證這樣才行。

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