房地產的相鄰關系是如何規定的

《民法通則》和《物權法》都做了相關規定，而又以《物權法》之規定最為詳盡，《物權法》第八十四條規定，不動產的相鄰權利人應當按照有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關系。雖然此條款沒有對相鄰關系作出明確定義，但是《物權法》第七章已經就相鄰關系的具體內容作了詳細規定，就《物權法》上的規定來說，相鄰關系的類型主要有：(1)相鄰權利人的用水、排水;(2)相鄰關系權利人的通行便利;(3)相鄰關系權利人建造、修繕建筑物以及鋪設電線、電纜、水管、暖氣和燃氣管線的便利;(4)相鄰關系權利人通風、采光、日照的便利;(5)不動產權利人不得為排放污染物、廢棄物和噪音、光、電磁波輻射的行為;(6)不得為損壞相鄰關系權利人房地產的行為。

很明顯的，2007年頒布施行的《物權法》關于相鄰關系的規定比《民法通則》詳細了不少，《民法通則》上規定，不動產的相鄰各方，應當按照有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的精神，正確處理截水、排水、通行、通風、采光等方面的相鄰關系，給鄰方造成妨礙或損失的，應當停止侵害，排除妨礙，賠償損失。區區一句話，自然難以解決我國不動產權利人之間日益多樣化、復雜化的民事法律關系。因為隨著改革開放的深入，我國進入了社會轉型階段，必然面臨著民事法律關系越來越多樣化、復雜化的狀況。如在農村，農民承包的土地之間總有取水、排水的問題存在，在農民的宅基地上，也總存在采風、采光、排水等問題;而在城市中，有些人為求便利，私搭亂建，影響相鄰建筑的通風、采光，引發的糾紛日益增多。以上糾紛是《民法通則》所難以調節的，因而國家在2007年頒布的《物權法》上進行了更加詳細的規定，但民事糾紛總是紛亂如麻的，即使是物權法作出了詳細規定，相鄰房地產間的一些矛盾仍然無法依靠死板的法律來解決。

如，甲乙兩人是鄰居，長期以來都和睦相處，后來甲為自家的院子建起了圍墻，圍墻修建起來后，鄰居乙為了排水方便，要沿著甲建的圍墻挖一條排水溝，但這樣就必然導致甲圍墻的墻基長期受到流水的沖蝕而倒塌，甲乙兩方因而發生糾紛。甲認為，乙若修了排水溝，必然導致自己的墻基不穩，圍墻倒塌只是個時間問題;乙認為，他所修建的排水溝是在自家宅基地上修建排水溝是自己的權利，甲無權干涉，并且乙的院子里只有沿著甲的圍墻這一條路線修建排水溝，若不修建，乙的院子、房屋在雨天時將會有大量積水排不出去。

此案中最大的癥結在于，甲可以根據《民法通則》第83條和《物權法》第91條、92條規定，請求乙停止施工;乙也可以根據《民法通則》第83條和《物權法》第86條規定進行施工。如此，雙方都會陷入兩難境地。

這里，就涉及到處理相鄰關系糾紛時的原則，《民法通則》和《物權法》都規定了處理相鄰關系的原則，其中，以《物權法》規定得尤為詳細、具體。第84條規定，不動產的相鄰權利人應當按照有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關系。第85條規定，法律、法規對處理相鄰關系有規定的，依照其規定;法律、法規沒有規定的，可以按照當地習慣。這些規定由此，可以總結并細化不動產的相鄰關系處理原則是：

(1)有利生產、方便生活原則。這一原則是處理房地產相鄰關系糾紛的方向。房地產相鄰關系糾紛的存在，其實質是權利人因為了便利自己的生活、生產而做出的，但又與相鄰權利人的生活、生產等權利有沖突的行為，其糾紛中并不一定有對錯之分，因此物權法將其糾紛的解決方式以有利生產、方便生活為導向，對解決這一糾紛、化解權利人間的矛盾具有重大的指導意義。

(2)團結互助，公平合理原則。這一原則是解決相鄰關系糾紛的方式，上面說過，相鄰關系糾紛中并不一定存在是非對錯，因此，必須用團結互助、公平合理的方式去協調解決糾紛，一直以來，個別地區在處理相鄰關系糾紛時由于處理不當，有的錯誤的認為糾紛中總有一方處于錯誤一方，而采取了偏袒一方、打壓一方的錯誤政策，往往激化了矛盾，嚴重的甚至造成刑事案件。因此，采取團結互助、公平合理的原則來解決相鄰關系糾紛，正如案例中所舉的甲、乙的糾紛，如果單純靠強制力來解決問題，不僅不能解決，反而會讓雙方矛盾激化，反目成仇，如果能夠本著互相諒解、共同協商的方式來調解，雙方。

(3)注重習慣。注重習慣是《物權法》的一大亮點，在《民法通則》中，對于相鄰關系的規定并沒有提到適用習慣，而在《物權法》第85條則明確規定了“法律、法規沒有規定的，可以按照當地習慣”。對于民事法律關系，由于其過于復雜多樣，且我國地域廣大，風俗民情各不一致，單靠成文的法律法規是很難完全調節的，因此，必須依靠靈活的民俗習慣來調節，這是因為民俗習慣是協調各種法律關系的一種社會規范，是在長期社會生活歷史中形成的、為大家內心所確信的，凝結著社會大眾的普遍性的價值標準，對于民法上的民事法律關系，注重習慣，有利于提高民事糾紛的解決效率和司法機關、行政機關的公信力，因而對于解決各種民事糾紛有重大意義。

前面說過，相鄰房地產權利人之間的法律關系復雜多樣，幾乎涵蓋了所有的民事法律關系，又因其具有相鄰性，所以最難以調節，因而在處理相鄰關系糾紛的時候，不能死盯著法條，紙上談兵，而要根據《物權法》中關于相鄰關系的原則來靈活處理，一方面有利于提高調節效率，解決相鄰權利人的生產、生活問題，另一方面也有利于促進社會的和諧發展。

相鄰關系是普遍存在于房地產中的民事法律關系，因而對其處理起來必須非常慎重，我國有句古話，遠親不如近鄰，房地產權利人應該本著互相諒解的精神，慎重處理相鄰關系糾紛，建立起和睦友好的鄰居關系。

環境保護法第24條規定，產生環境污染和其他公害的單位，必須采取有效措施，防治在生產建設或者其他活動中產生的噪聲、振動、電磁波輻射等對環境的污染和危害。

在相鄰關系中，不動產向相鄰不動產施放噪聲是難免的，但是要控制施放噪聲的分貝以及施放噪聲的時間，不得影響相鄰不動產正常的生產、生活;隨著城市化的發展，高層建筑的玻璃幕墻造成的光污染，以及霓紅燈等造成的光污染越來越多。解決此類糾紛，一是要求建筑單位在建筑物設計上，要考慮相鄰不動產可能遭受的損害，二是要給受損害的相鄰不動產充分、合理的補償。隨著近代無線電技術的發展，電磁波污染日益受到社會的重視。廣播電視設施保護條例第11條規定：“廣播電視信號發射設施的建設，應當符合國家有關電磁波防護和衛生標準;在已有發射設施的場強區內，興建機關、工廠、學校、商店、居民住宅等設施的，除應當遵守本條例有關規定外，還應當符合國家有關電磁波防護和衛生標準。”

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