注意事項(xiàng)之三:夫妻共有的二手房買賣
根據(jù)《婚姻法》,夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間的共有的財(cái)產(chǎn),在婚姻解除時(shí),應(yīng)由夫妻雙方來(lái)分配,任何一方不能獨(dú)自侵占共有的財(cái)產(chǎn)。在二手房買賣時(shí),稍不留心,購(gòu)房人所簽的二手房買賣合同就會(huì)因?yàn)槎址恐魅说幕橐鲎児识鴮?dǎo)致無(wú)效,有時(shí)還會(huì)引起其他麻煩。
有的二手房主人因婚姻變故,在離婚訴訟期間,搶先處理夫妻共有的房產(chǎn),以低價(jià)或較便宜的價(jià)格與二手房購(gòu)買人簽訂房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議。這類情況大體歸為兩類,一類是房產(chǎn)證上有夫妻兩人的名字,這樣的情況較為容易處理,購(gòu)房人應(yīng)該請(qǐng)夫妻二人共同與其簽訂房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議。如果夫妻一方不出面簽字,則應(yīng)該讓不來(lái)的一方給簽字的一方授權(quán),此授權(quán)應(yīng)該讓公證處公證或律師見(jiàn)證,以證實(shí)其真實(shí)性。夫妻共有的房產(chǎn),只有在夫妻二人共同同意下簽訂的轉(zhuǎn)讓協(xié)議方為有效,否則在法律手續(xù)上不完善,協(xié)議無(wú)法律效力,最后在產(chǎn)權(quán)過(guò)戶時(shí)會(huì)遇到障礙。
另一類情況是房產(chǎn)證上雖沒(méi)有寫明夫妻二人的名字,但二手房主是已婚的人。這種情況較為復(fù)雜,針對(duì)夫妻的共有財(cái)產(chǎn)雙方都有權(quán)利享有收益權(quán)這一原則,購(gòu)房人應(yīng)該要求由二手房主人夫妻共同在二手房買賣合同書上簽字,以示同意轉(zhuǎn)讓。這樣做看似麻煩,實(shí)際上可以避免不必要的風(fēng)險(xiǎn),否則如果簽了轉(zhuǎn)讓協(xié)議,二手房主人的夫或妻一方不同意,她(他)就會(huì)想方設(shè)法阻止購(gòu)房人辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)。
如果夫妻一方不在國(guó)內(nèi),就要請(qǐng)簽字的一方出示另一方的委托書或同意函同意轉(zhuǎn)讓其二手房,如果不在的一方連委托書或同意函也沒(méi)有的話,最好請(qǐng)簽字一方,當(dāng)然也應(yīng)該是房產(chǎn)權(quán)屬證有其姓名的一方,出具保證函,保證其房產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓是其夫妻共同同意的,并保證對(duì)此引起的一切后果承擔(dān)法律責(zé)任。這份保證書實(shí)際上也是一個(gè)試金石,如果簽字的一方連保證函也不敢出的話,這就證明里面一定有問(wèn)題,那么購(gòu)房人就應(yīng)該警覺(jué),這個(gè)二手房到底該不該買。
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