論建筑物區(qū)分所有權(quán)性質(zhì)

一、專有權(quán)性質(zhì)

1、建筑物區(qū)分所有人的專有權(quán)的概念存在“空間說”和“非空間說”兩種學(xué)說。多數(shù)學(xué)者持前一觀點(diǎn)，認(rèn)為專有權(quán)是指區(qū)分所有人對專屬自己的，由建筑材料組成的，在構(gòu)造上和使用上具有獨(dú)立性的封閉建筑空間所享有的所有權(quán)。

2、專有部分的范圍建筑物區(qū)分所有人的專有權(quán)的客體，是指專有權(quán)人的權(quán)利和義務(wù)指向的對象即區(qū)分所有建筑物的專有部分，也是如何劃分專有部分之間、專有部分與共有部分之間以及專有部分與建筑物外部之間的界限。

二、共有權(quán)性質(zhì)

(一)概念

建筑物區(qū)分所有人的共有權(quán)的概念共有權(quán)是指建筑物區(qū)分所有人依照法律或管理規(guī)約的規(guī)定，對建筑物的共有部分所享有的占有、使用和收益的權(quán)利。

(二)屬性

1、不可分割性根據(jù)區(qū)分所有建筑物的使用目的，共有部分具有不可分割性。否則，不成其為共有。因此，各國建筑物區(qū)分所有權(quán)法大都明確規(guī)定，禁止分割區(qū)分所有建筑物的共有部分，但區(qū)分所有建筑物已完成區(qū)分所有人的使用目的的，不在此限。

2、從屬性鑒于區(qū)分所有建筑物的專有部分與共有部分在物理上具有不可分的統(tǒng)一結(jié)構(gòu)體關(guān)系，區(qū)分所有人取得專有部分所有權(quán)，必須附帶取得共有部分所有權(quán)，以獲得使用上的方便。因此各國建筑物區(qū)分所有權(quán)法大都明定，共有部分具有從屬性，任何移轉(zhuǎn)區(qū)分所有專有部分的行為，均推定移轉(zhuǎn)了整個(gè)區(qū)分所有權(quán)。

(三)范圍

1、共有部分是建筑物區(qū)分所有的核心重要問題。根據(jù)各國建筑物區(qū)分所有權(quán)法，共有部分范圍包括：

(1)專有部分以外的其他部分，如門廳、電梯、走廊、屋頂、地下室。

(2)不屬于專有部分的附屬建筑物：

①建筑物的附屬物，如給水排水設(shè)備、供電設(shè)備、空調(diào)設(shè)備、各種配備線等;

②建筑物的附屬設(shè)備，如天井、水塔、游泳池、停車場、建筑物外的照明設(shè)備等。

2、共有所有權(quán)包括三項(xiàng)權(quán)能：使用權(quán)、收益權(quán)、和處分權(quán)。

(1)所謂使用權(quán)是指各區(qū)分所有權(quán)人對共有部分依其設(shè)置目的及通常使用方法享有正當(dāng)使用的權(quán)利，包括共同使用與輪流使用。如庭院、電梯、走廊等依其性質(zhì)可共同使用。而電話、洗衣機(jī)、球類、會客室等僅可供輪流使用。

(2)所謂收益權(quán)是指收取共有部分的天然孳息及法定孳息的權(quán)利。對于共有部分所產(chǎn)生的收益，除區(qū)分所有權(quán)人間另有約定外，應(yīng)當(dāng)由區(qū)分所有權(quán)人按其共有部分應(yīng)有的比例收取。

(3)所謂處分權(quán)，包括事實(shí)上的處分和法律上的處分。對于事實(shí)上的處分，如對共有部分及其相關(guān)設(shè)施的拆除，應(yīng)由區(qū)分所有權(quán)人全體會議決定。對于法律上的處分，如區(qū)分所有權(quán)人處分共有部分時(shí)，應(yīng)隨同專有部分同時(shí)進(jìn)行。

三、成員權(quán)性質(zhì)

(一)定義

1、成員權(quán)的性質(zhì)成員權(quán)，是建筑物區(qū)分所有權(quán)人由于使用同一建筑物而形成不可分離的共同關(guān)系，作為建筑物的一個(gè)團(tuán)體組織的成員而享有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)。成員權(quán)存在的基礎(chǔ)是全體區(qū)分所有權(quán)人因在一棟建筑物內(nèi)共同居住或工作而形成的共同關(guān)系。

2、成員權(quán)有很強(qiáng)的“人法性”因素，其中很大一部分是管理關(guān)系，而不僅僅是單純的財(cái)產(chǎn)關(guān)系。成員權(quán)是通過區(qū)分所有權(quán)人組成區(qū)分所有權(quán)人大會、制定管理規(guī)約、選舉管理委員會、委托物業(yè)管理企業(yè)對建筑物進(jìn)行管理等形式予以行使的。

(二)義務(wù)

1、區(qū)分所有權(quán)人大會(又稱業(yè)主大會)

區(qū)分所有權(quán)人大會由全體區(qū)分所有權(quán)人組成，是區(qū)分所有權(quán)人團(tuán)體的最高權(quán)力機(jī)關(guān)。每一區(qū)分所有權(quán)人都當(dāng)然地成為大會的成員，通過區(qū)分所有權(quán)人大會行使其成員權(quán)是成員權(quán)最基本的行使方式。凡涉及區(qū)分所有建筑物和區(qū)分所有權(quán)人利益的重大事項(xiàng)都應(yīng)由區(qū)分所有權(quán)人大會決定。成員權(quán)人通過區(qū)分所有權(quán)人大會享有表決權(quán)、參與制定規(guī)約的權(quán)利、選舉及解任管理者的權(quán)利、請求正當(dāng)管理共同關(guān)系事務(wù)的權(quán)利、請求收取共有部分應(yīng)得利益的權(quán)利等廣泛的權(quán)利。

2、管理委員會(又稱業(yè)主委員會)

管理委員會應(yīng)由區(qū)分所有權(quán)人大會選舉產(chǎn)生，是區(qū)分所有權(quán)人大會的常設(shè)機(jī)構(gòu)和執(zhí)行機(jī)構(gòu)，對外代表全體區(qū)分所有權(quán)人。管理委員會的職權(quán)非常廣泛，但是涉及到區(qū)分所有權(quán)人重大利益的事項(xiàng)，應(yīng)由區(qū)分所有權(quán)人大會決定。

3、管理規(guī)約(又稱住戶規(guī)約)

管理規(guī)約是全體區(qū)分所有權(quán)人，在不違反法律禁止性規(guī)定的前提下，基于意思自治原則制定的有關(guān)區(qū)分所有建筑物的管理及使用等的自治規(guī)范。管理規(guī)約是區(qū)分所有權(quán)人團(tuán)體的最高自治規(guī)則，區(qū)分所有權(quán)人大會和管理委員會的一切決議和行為都不得與之相抵觸。另外，規(guī)約的效力還及于區(qū)分所有權(quán)人的繼受人，包括繼承人、買受人、受贈人、及專有部分的承租人、借用人等。

4、物業(yè)管理企業(yè)(又稱物業(yè)公司)

物業(yè)公司對區(qū)分所有建筑物實(shí)施管理活動的依據(jù)是物業(yè)管理合同。物業(yè)管理合同的雙方當(dāng)事人是物業(yè)公司和代表全體區(qū)分所有權(quán)人的管理委員會，該合同的性質(zhì)應(yīng)屬委任合同。由于物業(yè)管理合同包含交納物業(yè)管理費(fèi)、共有部分的使用方式及收益分配等關(guān)系到所有區(qū)分所有權(quán)人利益的內(nèi)容，所以，為了保護(hù)區(qū)分所有權(quán)人的利益，物業(yè)管理合同應(yīng)由區(qū)分所有權(quán)人大會討論通過后方可生效。

建筑物區(qū)分所有權(quán)的性質(zhì)有三種，分別是專有權(quán)性質(zhì)、共有權(quán)性質(zhì)以及成員權(quán)性質(zhì)。它們各自定義不同，使用的范圍也不同。對于建筑物區(qū)分所有權(quán)的規(guī)定，比較權(quán)威全面的就是《中華人民共和國物權(quán)法》。律霸網(wǎng)小編建議您，物權(quán)法涉及生活的方方面面，平時(shí)在生活之余讀讀物權(quán)法，對自己和身邊的家人都是有益處的。