2011年8月，全省民事審判工作會議在濟南召開。各中院分管民事審判工作的副院長、與省法院民一庭對口的民庭庭長，省法院民事審判聯系點基層法院院長參加了會議。省法院院長周*華發表了書面講話，省法院副院長劉*卿出席會議并講話。這次會議是在我國社會主義市場經濟制度確立和中國特色社會主義法律體系形成的新形勢下召開的。會議認真傳達貫徹了全國民事審判工作會議精神、第23次全省法院院長會議精神，對加強今后一個時期全省民事審判工作進行了全面安排和部署，明確提出在新形勢下，要牢固樹立社會主義法治理念，更好地落實“為大局服務、為人民司法”工作主題，更加充分發揮民事審判職能作用，為全面實施“十二五”規劃、全面建設小康社會提供有力的司法保障。通過討論，會議就一些民事案件的法律適用標準達成了基本共識，現就有關問題紀要如下：

一、關于物權糾紛案件

物權法是堅持社會主義基本經濟制度、規范社會主義市場經濟秩序的重要法律，對于確認物的歸屬，明確所有權、用益物權和擔保物權的內容，保障各類市場主體平等法律地位和發展權利，具有不可替代的作用。當前，針對后金融危機時期的影響、經濟結構的調整和宏觀調控政策的加強，審理物權糾紛案件要特別注意物權的平等保護，平等保護原則既反映了我國經濟制度的現實要求，又符合我國民法平等保護的基本原則。對國家、集體和個人財產權進行平等保護是市場經濟內在要求在法律上的體現。要注重充分發揮司法的物權確認功能。在審理物權糾紛案件時，既要準確把握物權登記的制度功能，嚴格貫徹物權公示制度，又要根據案件類型充分發揮司法的物權確認功能，合理確定物權的歸屬。在一房多賣的案件中，要分別根據登記公示、占有、價款交付以及合同成立的時間等確定房屋所有權的歸屬;在房屋拆遷糾紛中，要重視拆遷補償權利的特殊性，合理解決與其他權利的沖突。要合理協調物權關系和合同關系。貫徹執行好不動產物權變動的原因與結果相區分的原則，對于保護守約一方的合法權益，維護市場經濟條件下交易的基本規則具有十分重要的意義。在審理物權糾紛案件中，要正確認識物權變動與合同效力的不同功能，一般不宜輕易否定物權轉讓合同的效力，對于當前比較典型的共有物單方處分、一物多賣等合同效力，在依法認定合同有效的同時，要通過違約責任等制度實現當事人之間利益的平衡。

二、關于房地產糾紛案件

會議認為，要結合國家宏觀調控政策，妥善審理房地產合同糾紛案件。依法受理此類糾紛，及時糾正目前部分法院采取的對因房地產宏觀調控政策出臺引發的房地產糾紛案件不立案、立案后不審理等作法，防止矛盾激化。對于因國家信貸政策變化導致買受人無履約能力、因限購措施導致履行不能的情形，應當根據合同的不同約定，通過合同解除等制度，使當事人盡快從目的不能實現的合同中解脫出來，并根據案件的具體情況，輔之以返還原物、折價補償和賠償損失等，切實保護當事人合法權益。在農村小產權房糾紛案件中，要貫徹國家的公共政策和誠信交易秩序，對于無效的小產權房買賣合同，要通過運用締約過失責任避免當事人利益失衡。在金融危機影響尚未完全消退、房地產市場調控不斷強化的背景下，應當準確把握宏觀經濟形勢與房地產市場的客觀變化，依法保護守法履約行為，制裁違約行為，保護消費者合法權益，規制房地產開發行為，制裁哄抬房價、捂盤惜售、欺詐消費者等違法行為。要更加注重加強審判調解力度，提高矛盾化解能力，堅持調判結合，堅持法律效果與社會效果相結合，堅持原則性與靈活性相結合，妥善審理好各類房地產糾紛案件，以裁判手段維護房地產市場的正常秩序。會議對房地產案件審理中的有關問題達成了一些傾向性意見。

1、關于房屋租賃合同的解除時間問題。合同解除的時間點是對租賃法律關系存在與否的重要判斷，對此一般應當從三個方面來審查：第一、雙方當事人訴前經協商解除租賃合同的，協商確定之日為合同解除之日;第二、一方當事人行使合同解除權，對方有異議提起訴訟，經法院審理后認為行使合同解除權并無不當的，解除合同通知送達之日為合同解除之日;第三、一方當事人行使合同解除權，對方有異議提起訴訟，經法院審理認為該當事人無合同解除權，但雙方當事人在訴訟中均同意解除合同的，可以在判決或調解書中明確雙方合意解除之日為合同解除之日。

《合同法》第九十三條、第九十四條規定了當事人具有合同解除權的幾種情形，第九十六條規定了合同解除的方式。城鎮房屋租賃合同是否已經解除，應當通過審查當事人是否具有合同解除權以及是否正確行使了合同解除權進行審查。《合同法》第九十六條第一款規定：“當事人一方依照本法第九十三條第二款、第九十四條的規定主張解除合同的，應當通知對方。合同自通知到達對方時解除。對方有異議的，可以請求人民法院或者仲裁機構確認解除合同的效力”。因此，雙方當事人就是否有合同解除權產生爭議時，經法院審查認為一方當事人確有解除權的，有解除權一方的通知到達對方時解除權即產生效力，合同解除。這種情況下，由于合同解除是已經存在的事實，法院可以在判決說理部分確認合同業已解除，如果判決主文中需要確認合同解除的，應當注意合同解除之日為通知送達之日。經審查認為一方當事人無解除權的，則通知到達對方時并不能產生合同解除的效力，合同應當繼續履行。合同繼續履行并不排除雙方當事人可以在訴訟過程中就解除合同達成一致。

2、關于出租人未開發即對外簽訂土地租賃合同的效力問題。國務院《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第二十八條第二款規定，未按土地使用權出讓合同規定的期限和條件投資開發、利用土地的，土地使用權不得出租。該條規定是行政管理部門針對國有土地使用權受讓方正確履行國有土地使用權出讓合同的管理性規范，不屬于針對國有土地使用權出租合同的效力性規范。出租人未經開發即對外簽訂合同將國有土地使用權出租的，只要出租行為沒有損害國家和集體利益的，應當認定有效。

審判實踐中，此類合同一般約定由承租人按土地出讓合同的約定對土地進行投資開發，開發完畢后由承租人對地上建筑物進行一定年限的無償使用，到期后歸出租人所有。該種出租合同履行的客觀后果就是土地按照出讓合同的約定得到有效的開發利用，至于是誰投資開發，顯然都不會損害國家和社會的利益。如果出租合同約定的土地利用方式不符合原出讓合同的約定，行政管理機關可以行政處罰直至收回土地，其后果只是出租人不能履行合同義務，認定出租合同有效也同樣不會損害國家和集體利益。因此，該條款應理解為管理性規范，其目的在于規范土地使用權受讓方的行為，不應作為認定出租合同無效的依據。我們傾向于后一種意見。

3、關于房屋租賃費、物業費訴訟時效期間的起算問題。房屋租賃費、物業費的收取依據分別是當期租賃合同以及物業管理服務合同，因此，在一個合同期間內產生的所有的租賃費和物業管理費均應視為一個整體，而業主每個季度繳納租賃費、物業管理費則視為整體債務的分期履行，根據《最高人民法院關于審理民事案件適用訴訟時效制度若干問題的規定》，當事人約定同一債務分期履行的，訴訟時效期間從最后一期履行期限屆滿之日起計算。因此，訴訟時效應自房屋租賃合同、物業管理服務合同約定的最后一期租賃費、物業費繳納期限屆滿之日起開始計算。

4、關于商品房按揭貸款的有關問題。商品房按揭貸款在現代商品房開發與買賣合同中日益普及，由此帶來的問題也日漸增多。在商品房按揭糾紛中，主要存在四個基本合同關系，即購房者與開發商之間的商品房買賣合同關系、購房者與按揭銀行之間的借款合同關系、購房者與按揭銀行之間的以商品房“樓花”或現樓為抵押物的抵押合同關系、開發商與按揭銀行之間以保證、回購等具體條款加以確定的保證合同關系。這四類合同均應根據《合同法》關于合同成立與生效的一般原則規定來確定其成立與生效時間。

關于商品房按揭合同的效力。2008年12月3日最高人民法院印發的《關于為維護國家金融安全和經濟全面協調可持續發展提供司法保障和法律服務的若干意見》的通知(法發[2008]38號)第四部分規定：“要依法保障房地產市場健康發展。房地產市場的發展不僅關系到我國城市化、工業化的進程，而且關系到金融安全和群眾安居樂業等國計民生問題。各級人民法院要注意審查按揭貸款合同的真實性，依法制裁開發商以虛假按揭貸款合同套取銀行資金等違法行為”。據此，對于商品房按揭合同的效力首先應作合法性審查，如果查明商品房按揭合同不是當事人真實意思表示，或者屬于開發商單方或與購房者串通形成的、以騙取銀行資金為目的的虛假合同，均應認定合同無效。

關于購房人辦理按揭貸款中的付款時間如何確定。銀行操作按揭貸款的主要流程，包括：1.開發商與銀行確定貸款成數、年限;2.雙方簽訂購房合同，選擇付款方式，支付首期房款;3.向銀行指定的律師事務所遞交相關文件并繳納律師費;4.相關文件交銀行復審;5.通知客戶辦理放貸手續;6.簽保險合同;7.購房人、開發商、銀行3方簽訂《借款合同》、《保證合同》、《抵押合同》。如果購房人選定的是按揭貸款方式，應當以借款合同中約定的貸款支付時間，作為付款時間。

商品房按揭合同能否因未辦理抵押登記而無效。購房人以銀行按揭貸款方式支付部分購房款的情況已經普遍存在，因此而發生的糾紛訴至法院的案件也越來越多，但是由于我國目前立法上沒有對銀行按揭貸款抵押的規定，故對此類案件的處理存在一定的難度。我們認為，商品房按揭抵押合同屬于合同法規定的無名合同，按揭不同于一般的財產抵押，僅僅因為沒有辦理抵押登記就認定無效沒有法律依據。對其效力的審查應當適用合同法第五十二條的規定，只要合同當事人是在平等自愿的基礎上簽訂的，意思表示真實，內容不違反法律法規的禁止性規定，也不損害國家、集體和他人的合法權益，在我國現行法律及行政法規的尚未規定按揭(抵押)未辦理抵押登記而無效的情況下，原則上應當認定按揭抵押合同有效。

5、關于抵押房屋的處分問題。《中華人民共和國擔保法》第四十九條規定：“抵押期間，抵押人轉讓已辦理登記的抵押物的，應當通知抵押權人并告知受讓人轉讓物已經抵押的情況;抵押人未通知抵押權人或者未告知受讓人的，轉讓行為無效。”最高人民法院《關于適用<中華人民共和國擔保法>若干問題的解釋》第六十七條事實上改變了擔保法規定的上述原則。該條規定：“抵押權存續期間，抵押人轉讓抵押物未通知抵押權人或者未告知受讓人的，如果抵押物已經登記的，抵押權仍可以行使抵押權;取得抵押物所有權的受讓人，可以代替債務人清償其全部債務，使抵押權消滅。受讓人清償債務后可以向抵押人追償。”這一規定明確了當事人轉讓已登記的抵押物并不影響抵押權人行使抵押權，同時確認受讓人可以通過代替債務清償債務的方式，使抵押權消滅，排除合同履行的障礙。《物權法》第一百九十一條規定：“抵押期間，抵押人經抵押權人同意轉讓抵押財產的，應當將轉讓所得的價款向抵押權人提前清償債務或者提存。轉讓的價款超過債權數額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。抵押期間，抵押人未經抵押權人同意，不得轉讓抵押財產，但受讓人代為清償債務消滅抵押權的除外。”根據《物權法》確立的區分原則，《物權法》第一百九十一條的規定僅是對物權關系作出調整，不能以此作為認定合同效力的依據。轉讓房產是否為抵押物，并不影響買賣合同本身的效力。如果出賣人(抵押人)事先未告知買受人房屋抵押的事實，買方可選擇解除買賣合同、追究出賣人的違約責任或代為歸還債務，消滅抵押權，保證合同順利履行。因此，對于當事人訂立合同將抵押中的房地產轉讓的，如無其他導致合同無效的事由，原則上應當認定有效。

關于房地分別抵押的，如果沒有其他導致合同無效的情形，原則上均應認定為有效合同。房地分別抵押的不屬于集合抵押，不能認定其中一個抵押權有效而另一個無效，在處分時應當按照《物權法》第一百八十二條、第二百條規定的一體處分原則加以處理，即就土地使用權和房屋所有權分別進行估價，一并處分，并就拍賣所得價款分別清償相應的抵押權。

6、關于未經共同共有人同意出售房屋的合同效力問題。房屋的共同共有人處分房屋的，應當符合《民法通則》及最高人民法院司法解釋的規定。如果房屋產權共有人登記沒有瑕疵的，應當認定部分共有人的擅自處分行為無效。如果登記的房屋共有人與實際共有人不符的，應當區別情況加以處理：產權登記因只登記了部分共有人未登記其他共有人而出現登記瑕疵的，部分共有人處分房產時，如果買受人符合善意取得的條件，應當認定處分行為有效;其法律依據是《合同法》第51條無權處分理論、《房地產管理法》第37條第2項關于共有房地產未經其他共有人書面同意不得轉讓的規定、《物權法》第97條關于共有不動產的處分應當經占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意的規定和106條關于不動產物權善意取得制度的規定。但對于夫妻共有房屋應慎用善意取得制度，因為房屋屬于夫妻財產中的重大財產，夫或妻一方對夫妻共有房屋的處分不屬于夫或妻因日常生活需要對，夫妻共同財產的處分，不適用家事代理的規定;第三人在應當知道作為買賣合同標地物的房屋是夫妻共同財產時，仍只與其中一方簽訂房屋買賣合同而未取得另一方同意的，不能構成善意取得。買受人不屬于善意取得的，應當認定處分行為無效。部分共有人擅自處分共有房產，買受人有理由相信該處分行為得到了其他共有人認可的，根據《合同法》第四十九條的規定，應當認定有效。

7、未取得國有土地使用權證即對外轉讓的合同效力問題。對此問題，存在著有效、無效及效力待定等三種意見。無效說認為，轉讓方至起訴前既未取得土地使用權證書，也未取得有批準權的人民政府同意轉讓，根據《最高人民法院關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第九條、《城市房地產管理法》第三十八、三十九條的規定，此種情形下的土地使用權轉讓合同應為無效。有效說認為，轉讓方實際上只是將自己在出讓合同上的權利義務轉讓給受讓方，只要轉讓合同上有出讓方法定代表人的簽字，即應當認定已經取得又批準權的人民政府同意，應確認該轉讓行為有效。效力待定說認為未取得國有土地使用權證即轉讓的行國可以因國家有權部門的補正而有效，因此屬于效力待定行為。我們認為應當認定有效。主要理由是：國有土地使用權轉讓合同作為債權合同，根據《物權法》第十五條規定，其效力獨立于物權登記行為。只要符合《民法通則》、《合同法》所規定的民事行為有效條件，合同即成立生效，至于轉讓人是否取得土地使用權證書，轉讓的標的物是否達到《城市房地產管理法》第39條規定的條件，能否完成轉讓行為，只是合同履行的問題，并不影響合同的效力，可通過瑕疵擔保責任制度對受讓人進行救濟。《城市房地產管理法》第三十九條屬于管理性規范，該條規定的轉讓條件應當理解為房地產變動的結果條件而不是原因條件，不符合該條件時，房地產不得進行轉讓登記，但轉讓合同的效力不受影響，轉讓合同仍應認定有效。

8、關于房屋交付條件中驗收合格的理解與適用問題。依據《建筑法》第六十一條、《城市房地產管理法》第二十六條的規定，驗收合格是商品房交付使用的法定條件。在商品房買賣合同中對商品房的交付標準雙方約定為商品房經驗收合格即可交付時，該驗收的標準，意見一認為，《建設工程質量管理條例》第十六條對竣工驗收作出規定，《城市房地產經營開發管理條例》第十八條對綜合驗收作出規定，《城市住宅小區竣工綜合驗收管理辦法》第八條對綜合驗收進行了細化規定，綜合上述規定精神，開發商交付給業主使用的房屋不僅要竣工驗收合格，還須滿足業主正常居住、生活需求，因此住宅小區等群體性房地產開發項目驗收合格可以交付的房屋應該是完成了竣工驗收、消防、配套設施、綠化、環保等綜合驗收合格的房屋;分期開發的房屋完成竣工驗收、規劃消防等驗收，市政公用設施和公共配套配套設施滿足使用功能即可視為驗收合格;其他房屋竣工驗收合格即可視為驗收合格。意見二認為，國家實行建設工程質量監督管理制度，驗收合格的房屋應該是依照《建設工程質量管理條例》第四十九條規定，取得《建設工程竣工驗收備案表》，經過了國家對建設工程質量監控的房屋。因為驗收備案周期較長，不利于對買賣雙方利益的保護，傾向于第一種意見。

當事人在法律允許的范圍內對房屋交付條件有明確具體約定的，從其約定。如果約定標準高于國家標準，在達到國家標準尚未達到約定標準的情況下，買受人接受房屋的，應視為房地產開發企業已履行交付義務。工程經竣工驗收合格方能交付使用是法律規定的保證房屋使用安全的最基本條件，屬于強制性規定，買受人接受尚未竣工驗收合格的房屋，不能視為是買受人自愿降低房屋接收標準，不能視為房地產開發企業已履行交付義務。

9、關于房地產開發商交付房屋和辦理房屋產權證書的義務履行問題。(1)交付的標志。房地產開發商作為商品房買賣合同的出賣方，負有向買受人交付房屋并轉移房屋所有權的義務。當事人在法律允許的范圍內對房屋交付方式有明確具體約定的，從其約定。當事人未作約定時，房屋具備合同約定或法律規定的交付條件下，開發商交付義務的完成以買受方領取鑰匙或通知買受方領取鑰匙的截止時間為標志。雙方未約定通知方式的，一般以書面方式為準，但開發商能提供證據證明已通過其他方式通知的，亦產生通知的法律效力。商品房交付時，開發商作為出賣人應同時提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》，未能提供兩書的，購房者可以拒絕接受，購房者仍然實際接收房屋的，不得再以出賣人沒有提供“兩書”為由，要求對方承擔逾期交房責任的。(2)雙重違約的抵扣。房地產開發商的逾期交房行為與逾期辦證行為是相同原因所致的情況下，若開發商已經承擔了逾期交房違約責任，在計算開發商逾期辦證的違約天數時，應將逾期交房的時間從中扣除。(3)逾期交房、逾期辦證違約責任的計算期間。當事人在房屋買賣合同中明確約定逾期交房、逾期辦證等各項違約行為應承擔違約金計算方法，對于開發商承擔違約金的計算期間，一種觀點認為逾期交房、逾期辦證的違約行為持續當中，超過2年仍未交房或辦證，買受人的訴請超過了訴訟時效，違約期間只計算2年的違約金，另一觀點則認為開發商的逾期交房、逾期辦證違約行為處于持續狀態，不受訴訟時效的限制，在開發商未交房或未辦證之前，買受人的權益一直處于被侵害狀態，開發商承擔逾期交房、逾期辦證違約金的期間直至交付房屋或辦理完畢房產證之日。基于我國合同法規定的違約金是以補償性為基礎，以懲罰性為補充的性質，逾期交房、逾期辦證違約金累計計算的數額應設置必要的上限。綜合利息計算標準、房地產業的利潤，若開發商累計承擔的違約金超過全部房款的50%時，開發商仍不能交房或辦理產權證的，買受人可要求解除合同、賠償損失，不可再主張逾期交房、逾期辦證的違約金。買受方起訴時主張的違約金僅計算到起訴之日，法院判決后開發商仍未履行辦證或交房義務時，按照“一事不再理”的民事訴訟原則，買受方不得再起訴以后期間的違約金。出賣人延期交房，買受人要求出賣人限期交房的，若法庭辯論終結前，房屋具備交付條件的，可以支持。不具備交付條件的，可行使法官釋明權告知當事人變更訴訟請求，當事人不變更的，應駁回其訴訟請求。(4)關于“出賣人的原因”的范圍界定問題。商品房買賣合同糾紛中，由于出賣人的原因使買受人不能按合同約定期限交付房屋和辦理房產證，買受人要求出賣人承擔違約責任。“出賣人的原因”的范圍界定，應考慮正常的市場風險與不可抗力、宏觀調控政策重大調整、開發商的風險預見和防范控制能力、開發商與買受人間信息資源的不對稱性等因素綜合界定，不宜作過于嚴格的界定。(5)關于雙方違約的抗辯問題。房地產開發企業出現延期交房或延期辦證行為，而買受人又未履行或未完全履行付款義務，依據合同法第六十七條規定：“當事人互負債務，有先后履行順序，先履行一方未履行的，后履行一方有權拒絕其履行要求。先履行一方履行債務不符合合同約定的，后履行一方有權拒絕其相應的履行要求。”。房地產開發企業出售的房地產在合同約定的履行時間前(或至少在其主張抗辯權時)具備了交付條件或辦證條件，只是因為作為先履行義務人的買方未履行付款義務，為了保護自己的順序利益，才拒絕履行自己的在后義務，其屆期不履行交房或辦證義務不構成違約，無需向買方支付違約金。若出售的房地產在合同約定的履行時間前(甚至在其主張抗辯權時)仍不具備交付條件或辦證條件，在買受人已支付大部分購房款的情況下，房地產開發企業無權以買方欠付部分購房款為由進行抗辯。在此種情形下，由買賣雙方就各自的違約行為承擔合同約定的相應違約責任，較為符合合同法規定的誠實信用原則。

10、商品房買賣合同中違約損失賠償的范圍問題。根據《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第八條規定，“商品房買賣合同目的不能實現，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可能請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任”。根據《合同法》一百一十三條的規定：“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益”。由于合同法效力高于司法解釋，所以買受人解除合同后，所主張的賠償損失應包括可得利益損失。商品房買賣合同司法解釋規定的懲罰性賠償超出了填補損失的功能作用，更側重于懲罰與制裁，如果買受人同時請求可得利益損失賠償與懲罰性賠償，應予支持。

11、關于頂名購買單位自建房的問題。頂名買房是指房屋的實際出資人利用他人專屬的分房資格、為享受他人因該分房資格帶來的各種優惠等，借用他人名義購買房屋的行為，被頂名人或為此收取部分費用或無償。房屋的實際出資人為事實購房人或真正購房人，被借名(或頂名)之人為登記購房人。近幾年，房地產市場價格不斷攀升，以各種名義開發的單位自建房仍然存在，單位自建房、單位團購房與市場運作開發的房屋，存在著價格、物業管理等方面的懸殊，由此帶來的問題是，頂名房屋買賣現象大量出現，隨之出現是各類頂名買房糾紛，頂名購房中存在著三方法律關系，頂名者與被頂名者間的法律關系，頂名者、被頂名者分別與開發商間的法律關系。頂名者與被頂名者間因頂名行為而在彼此間設置了權利義務關系，形成合同關系。就合同的性質與效力形成二種觀點。

觀點一，買賣合同有效說。外部人員頂單位內部職工名義購房，或者單位內部職務低的人員頂職務高的人員名義購房，這樣的頂名買房合同實際是，被頂名者與頂名者現在簽訂合同買賣被頂名者將來一定時間取得的房屋，頂名者為此向被頂名者支付對價，該買賣關系的標的物最終指向的是房屋，買賣合同簽訂時，被頂名者對爭議房屋享有的是期待權益，該項期待權益是一定時間后取得的房屋債權(指頂名人與開發商簽訂買賣房屋合同前)或房屋所有權(頂名人與開發商簽訂買賣房屋合同后取得房屋所有權證前)。該項交易行為系雙方意思表示真實，在頂名買房合同中，被頂名者處分房屋的背后處分的實際是基于其單位職工的特殊身份享有的單位福利，屬于私權利的范疇，該處分行為主觀上并無損害第三人利益的故意，不違反法律和行政法規的強制性規定，公權力不宜給予過多的限制，應認定合法有效為宜。單位自建房通常以開發商的名義開發并與職工簽訂買房合同，因此在頂名買房中存在的是頂名人與被頂名人間的買賣關系、被頂名人與開發商的的買賣關系，頂名人與開發商間一般不存在直接的法律關系。若開發商同意辦理合同更名，則頂名人與被頂名人、開發商三者間形成合同權利義務概括轉讓關系，被頂名人將其與開發商簽訂的買賣合同中的權利義務概括轉讓給頂名人。在頂名買房關系中，單位給予其職工的福利專屬于職工本人，職工對該福利的再次處分單位不宜作過多限制，單位內部規章制度若對此做出約束，職工違反該制度承擔的是違紀違章行為，而不宜因此認定頂名合同無效。司法實踐中單位對內部職工頂名買房的行為一般持默許態度不作過多干涉。

觀點二，委托合同有效說。依據《合同法》第403條之規定，頂名人與被頂名人形成委托合同關系，由被頂名人以自己的名義與開發商簽訂商品房買賣合同并履行該項合同，被頂名人系表面上的合同當事人和房屋權利人，頂名人系實際上的合同當事人和房屋權利人。若開發商在簽訂合同時知道委托人并不就此拒絕簽訂合同時，頂名人可以介入合同行使被頂名人對開發商的權利。被頂名人向開發商披露頂名人的，開發商可以選擇頂名人或被頂名人人作為合同相對人。該委托行為系雙方意思表示真實，主觀上并無損害第三人利益的故意，不違反法律和行政法規的強制性規定，應認定合法有效。

12、關于劃撥土地轉讓及劃撥土地上房屋買賣合同的效力問題。法律規定劃撥土地使用權的轉讓必須經政府批準并辦理出讓手續，雙方間轉讓合同才有效，但是當事人約定一方將其通過劃撥取得土地使用權的土地以協議的方式同意另一方當事人永久使用該土地，并不辦理土地使用權轉移登記手續，這種協議實際是變相轉讓土地使用權，屬于規避法律的行為，侵犯了國家利益，該行為應當無效。在劃撥土地上建造的房屋作為商品房出售，買房人與售房人簽訂的房屋買賣合同效力待定。最高人民法院《關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十一條規定：“土地使用權人未經有批準權的人民政府批準，與受讓方訂立合同轉讓劃撥土地使用權的，應當認定合同無效。但起訴前經有批準權的人民政府批準辦理土地使用權出讓手續的，應當認定合同有效”。《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓條例》第44條和45條明確規定，未經市、縣人民政府批準的劃撥土地使用權不得轉讓。以上規定均屬于法律的強制性規定，違反則應當認定合同無效。根據“房地一體”主義，為防止出現房產買賣合同的效力與國有土地使用權合同效力不一致的情況，在當事人最終未辦理合法劃撥土地使用權出讓手續的情況下，應認定房屋買賣合同無效。

13、關于二手房買賣中備案合同的效力問題。二手房買賣雙方通常簽訂兩份合同，備案合同中的價款一般比較低，目的是為了減少繳納稅款的數額。雙方因合同的產生爭議時，一種意見認為，應當按照備案合同履行，如果購房人實際支付的價款已經超過備案合同，可以要求售房人返還超額部分。因為備案合同是在房產部門經過登記的，具有公示效力，在雙方發生糾紛的情況下，應按照備案合同執行，而且雙方在備案合同之外簽訂另外的價格更高的合同，存在非法避稅的目的，數額巨大的甚至構成犯罪，法院作為司法部門絕不能鼓勵該種行為，故應認定按照備案合同執行，可以減少國家稅收損失，有效地督促房產交易市場的正常運行，減少或杜絕買賣雙方非法避稅的做法。

另一種意見認為，合同行為應當適用當事人意思自治原則，雖然有備案合同，但雙方當事人自愿履行備案合同以外的其他合同，法律上不應干涉。

14、關于二手房買賣中過戶費用的承擔問題。房地產轉讓過程中，在辦理房屋所有權或土地使用權變更登記時，需要繳納登記費、工本費測繪費、印花稅、營業稅、個人所得稅、契稅等多種稅和費，有些轉讓合同中約定“交易過戶過程中發生的一切費用由受讓方承擔”。雙方對“一切費用”的解釋有爭議。一種觀點認為雖然國家稅法規定轉讓方是營業稅、個人所得稅等稅收的法定納稅人，但是房地產轉讓雙方可以約定該繳費、繳稅義務由一方承擔，該約定對雙方當事人具有約束力，但該約定不能對稅務機關及第三方產生約束力。雙方當事人應當按照合同約定履行，雙方沒有特別約定應當由出賣方承擔的費用時，“一切費用”按照通常的交易習慣理解為統指過戶需要的各種稅和費。另一種觀點認為，房地產過戶既需要交納稅又需要交納費，稅與費指向不同，“一切費用”僅指登記費、工本費測繪費等各種費，不包括營業稅等各種稅，按照法律規定，營業稅、個人所得稅等稅應當由轉讓方交納，對于因房屋交付后房屋增值部分產生的稅收，因買受方獲利應由買受方承擔。

15、關于抵頂房屋買賣合同效力問題。近年，房產開發公司協議以開發的房屋(尚未開工或竣工)抵頂工程款或材料款，準許施工方或材料商對外預售房屋，施工方或材料商與他人簽訂房屋買賣合同，為了協助辦理房屋過戶手續，房產開發公司與買房人又簽訂房屋預售合同(或買賣合同)。該類行為可認定施工方或材料商、買房人、開發商三者形開成債權轉讓關系，施工方或材料商將其對開發商享有的債權轉移經給買房人，房產開發公司應當按照合同約定向買受人履行交付房屋、協助辦理房屋所有權轉移登記手續的義務，開發商不得向買房人主張房款。

16、關于房屋買賣合同中居間人的相關權利義務問題。對于通過房屋中介訂立買賣合同的買賣雙方發生糾紛，買受人請求返還或出賣人請求沒收托管在房屋中介的定金，守約方可要求房屋中介作為第三人參加訴訟。買賣合同的違約方與受托保管定金的房屋中介基于不同的發生原因，但對托管定金均負有返還義務，構成不真正連帶債務。守約方可要求買賣合同的違約方或房屋中介對托管定金的返還承擔居間人故意隱瞞影響合同效力的情形促成合同訂立的，合同無效或被撤銷后，居間人違反誠信原則應承擔違約責任，按照最高人民法院征求意見稿的精神，不應向委托人主張酬，并向損失方承擔損害賠償責任。

17、關于已經拆除的被拆遷房屋能否確權問題。當事人為享受到已經拆除的被拆遷房屋獲取的被拆遷利益而要求確認其對被拆除房屋的權利。根據物權法的基本理論，物上的所有權分為相對消滅和絕對消滅，相對消滅是由于流轉、贈與等原因，物權在主體之間發生了轉移，原主體權利喪失，新主體取得權利;而絕對消滅是指標的物本身滅失，物與所有權人發生了分離，其他人也不能再取得該項權利。因此在物權發生絕對消滅的情形下，當事人不宜再就已經滅失的房屋主張權利，該類案件當事人爭議的實質是拆除房屋背后的拆遷利益，對該類案件應當向當事人行使法官釋明權，告知其對實物的訴訟請求變更為實物對應的權益請求，對該類案件判決主文的表述可采取“滅失房屋的相關利益由××享有”的籠統表述。對于二審期間房屋滅失的，應告知當事人變更訴訟請求的表述方式。

18、關于房地產糾紛中的民行交叉問題。對于已經登記的房屋或土地，或因遺產分割或共有或頂名購房的原因，未登記產權人對此主張權利，對方以產權登記對抗。該類案件是先行行政訴訟解決登記問題還是先行民事訴訟解決實體權益，實踐中有爭議。產權登記僅是一種依當事人申請進行的行政登記行為，該登記證書在民事訴訟中具有對爭議事實的推定證明力，允許當事人提供反駁證據來推翻，對當事人爭議的審查基礎是民事實體權利。因行政訴訟側重的是對行政行為合法性的審查，民事訴訟側重的是對當事人實體權利的審查，應通過民事確權之訴解決權利歸屬。《最高人民法院關于審理房屋登記案件若干問題的規定》第八條也對類似情形作出應先行民事訴訟的規定規定，故該類案件不必通過行政訴訟撤銷產權證。

三、關于建設工程合同糾紛案件

會議認為，隨著我省經濟的不斷發展，建筑業已經成為重要的支柱產業和經濟增長點。在建筑市場整體健康穩定發展的同時，傳統意義上的供需矛盾突出、規范性不足等問題依然存在，一度成為社會關注熱點的拖欠農民工工資、損害農民工權益的現象依然存在，在國家加大對房地產市場調控力度的背景下，建筑市場面臨的挑戰仍十分嚴峻。建設工程施工合同糾紛數量居高不下，案件審理難度不斷增加。要從我省經濟與社會發展的實際出發，從服務于基礎設施建設的大局出發，堅持保障發展與促進規范并重，維護誠信與提高效率并重，確保質量與實現公平并重，切實做好建設施工合同糾紛的審理。在審判實踐中，特別要充分認識到招標投標制度和建設工程強制性標準的公共利益保護目的，審慎確定“黑白合同”案件中所應適用的合同依據以及相關合同條款的效力。盡可能不突破合同相對性原理，根據法律和司法解釋的規定嚴格控制發包人對實際施工人直接承擔責任的具體情形，切實防止隨意擴大發包人承擔民事責任的適用范圍。

1、關于項目經理在施工過程中的責任認定問題。根據原建設部《建筑施工企業項目經理資質管理辦法》第二條的規定，建筑施工企業項目經理是指受企業法定代表人委托對工程項目施工過程全面負責的項目管理者，是建筑施工企業法定代表人在工程項目上的代表人。在施工過程中，項目經理既有與發包人簽訂補充協議、收取工程款的行為，又有對外買賣材料、租賃機械器具以及借款等行為。對于項目經理的上述行為如何正確定性，實務中認識不一致。為統一全省法院對此類問題的法律適用，保障當事人的合法權益，會議認為，人民法院審理此類案件時，應主要審查項目經理(項目部)與建筑施工企業之間的關系，區別不同情況予以處理。如項目部系承包人根據內部管理模式設立的內設機構，或者為完成某一工程項目而設立的臨時管理機構，項目經理是公司內部正式人員，承包人對工程項目的資金、材料、技術等實行統一管理，項目經理與承包人之間簽訂有內部承包合同。此種情況下，應認定項目經理與承包人之間系內部承包合同關系。項目經理在建設工程施工過程中對外所實施的民事行為應認定為職務行為;項目經理簽接受發包人供材、收取工程款等行為均應視為代表承包人，應由承包人承擔責任;對外以承包人或項目部名義出具欠據所欠人工費、材料費、設備租賃費、借款等，均應視為承包人欠款，應由承包人承擔責任。

如果該項目經理(項目部)為承攬某一工程而臨時掛靠承包人，以承包人名義對外簽訂工程承包合同后，項目經理亦非承包人正式人員，承包人只收取項目部一定比例的管理費，對工程項目的資金、材料、技術等均由項目部自己負責。此情況下，承包人與項目部實際上是掛靠、非法轉包或違法分包關系，應當認定為無效。對發包人而言，項目經理在施工過程中以承包人名義所簽訂協議、收取材料或工程款的行為，應當認定為表見代理行為，應由承包人承擔責任。項目經理對外以承包人或項目部名義出具欠據所欠人工費、材料費、設備租賃費、借款等，除經承包人加蓋公章或者承包人有關人員簽字認可外，應認定為項目部欠款，由項目部或項目經理個人承擔責任。承包人參照《建筑法》第66條的規定，應承擔連帶賠償責任。

另一種意見：承包人的項目部或項目經理對外以承包人名義訂立合同或者對外從事買賣材料、租賃機械器具以及借款等行為，應當認定為職務行為或者表見代理行為，應由承包人承擔民事責任，但承包人有證據證明債權人知道或應當知道項目部或者項目經理沒有代理權限的除外。

2、關于非必須招投標工程經過招投標程序，是否存在黑白合同的問題。關于建設工程必須招投標以及黑白合同的認定問題，2008年及2005年全省會議紀要已作出規定，特別是規定了必須招標工程的范圍認定，而必須招投標工程經過中標和備案程序是認定黑白合同的必要要件。在司法實踐中，除法律、行政法規規定的必須要經過招標投標的建設工程外，許多地方政府亦規定了必須招投標工程的范圍，范圍比法律、行政法規的規定要寬泛。

對于法律、行政法規未規定必須進行招投標的建設工程，如果當事人自愿或者根據地方政府的規范性文件規定必須招投標的建設工程，履行了招投標和備案程序，則應存在黑白合同問題。如果當事人實際履行的建設工程施工合同與經過中標并備案的合同實質性內容不一致的，應當以中標備案合同確定各方的權利義務。(即只要經過招投標程序的工程，如果實際履行合同與經過備案的中標合同實質性內容不一致的，均存在黑白合同的認定問題，應當以中標備案合同確定各方的權利義務。)

未經招標投標且非必須招標投標的建設工程，當事人之間就同一工程簽訂兩份內容不一致的施工合同的，以實際履行的合同確定各方的權利義務。

3、關于包死價合同未履行完畢而解除或者中止，如何計算已完工程價款的問題。根據原建設部《建筑工程施工發包與承包計價管理辦法》第12條規定，建設工程合同價可以采用固定價、可調價和成本加酬金三種形式。根據《建設工程價款結算暫行辦法》第8條規定，固定價又分為固定總價和固定單價兩種形式。當事人往往根據工程和自身實際情況，選擇適用不同形式，其中采用固定價格結算(即包死價)的情形并非少見。《最高人民法院關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第22條對于包死價工程在已經施工完畢的情況下的結算方式進行了規定，但合同未履行完畢，如何結算已完工程價款，沒有相關規定。而在實際施工合同過程中，因當事人一方或者雙方的原因，導致合同被解除或者中止履行的情況并不鮮見。對于已完工程如何結算工程價款，在實務中相當棘手。會議認為，對于包死價未完工程，只有在工程質量合格的前提下，承包人才可向發包人主張已完工程價款。對于建設施工合同約定按固定單價結算，則應計算出已完工程的實際工程量，然后再計算出工程價款。如果建設施工合同約定按固定總價結算，則按照實際施工部分的工程量占全部施工完畢的工程量的比例，再按照合同約定的包死價計算出已完部分工程價款。

4、關于無效建設工程合同的結算問題。《最高人民法院關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規定，建設工程合同無效，但工程經竣工驗收合格，承包人請求參照合同約定支付工程價款的，應予支持。該條在確定了工程質量第一原則的同時，也確定了合同無效的價款結算與已完工程的質量合格與否直接掛鉤的基本原則。對于工程質量合格的工程，發包人能否請求按合同約定進行結算司法解釋沒有作出規定，實踐中對該條款的理解與適用存在分歧。會議認為，建設工程施工合同雖然無效，但只要工程驗收合格，應不影響合同約定的工程結算標準，無論承包人還是發包人均有權請求參照合同約定結算工程價款。作為工程價款結算內容的延伸，無效合同中有關付款時間、付款方式及延期付款利息的約定與工程價款結算緊密相關，不可分割，仍然屬于工程價款結算范疇，當事人可以參照合同約定執行。

5、關于約定以固定價款結算的建設工程合同，是否可以調整工程價款的問題。建設工程施工合同約定工程價款實行固定價結算的，因設計變更導致工程量變化或質量標準變化，除對工程量增加或減少部分應按實結算外，合同范圍內的應按固定價結算，不得隨意調整。但在合同履行過程中出現原材料價格發生重大變化，已超出當事人正常風險預測范圍，如繼續履行原合同將導致當事人雙方權利義務嚴重失衡的，則屬于當事人雙方簽約時無法預料的客觀情況。如果當事人雙方不能協商處理，在必要時人民法院可以根據一方當事人的請求，依據情勢變更原則，予以調整原合同價格。對于情勢變更原則的適用，應嚴格依照《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋(二)》第二十六條和《最高人民法院關于當前形勢下審理民商事合同糾紛案件若干問題的指導意見》第一部分的相關規定，慎重適用情勢變更原則，合理調整雙方利益關系。

6、關于實際施工人的認定和發包人的責任問題。為了區別《合同法》規定的合法施工人，《最高人民法院關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條、第二十五條、第二十六條三處均使用了“實際施工人”的這一表述方式，特別是第二十六條為了保護農民工的合法權益，對實際施工人作出了特殊規定。但司法實踐對于實際施工人的認定仍然存在一定模糊認識，將合法的勞務分包人、農民工個人等均認定為實際施工人，擴大了實際施工人的適用范圍。實務中，實際施工人不應當簡單理解為參加具體工程施工的管理人員和工人，應當嚴格限制實際施工人的范圍，不能隨意擴大適用。實際施工人應當是指無效建設工程施工合同的承包人，包括轉包合同的轉承包人、違法分包合同的承包人、借用資質(包括掛靠)的承包人等三類人，可以是法人、非法人企業、個人合伙、包工頭等民事主體，而不包括合法的專業分包工程承包人、勞務作業承包人、直接提供勞動力的農民工。

在訴訟程序上，實際施工人選擇起訴轉包人、違法分包人為被告的，人民法院不能依職權追加發包人、承包人為案件當事人，但如果實際施工人僅起訴發包人為被告主張權利的，則應當追加轉包人或者違法分包人作為共同被告或者案件第三人，以便查清案件事實，分清當事人的責任，也便于實際施工人實現自己的權利。

在責任承擔上，實際施工人因與發包人之間不存在合同關系，其直接向發包人主張主權利已經突破了合同相對性原則，目的是保護農民工權益。考慮到發包人對于承包人轉包、違法分包具有選任上的過錯，履行合同中對于實際施工人的行為有時是明知或者默認，為了更能充分保護實際施工人的合法權益，轉包人、違法分包人和發包人應對實際施工人的工程欠款承擔連帶責任，但發包人只在欠付的工程款范圍內承擔連帶責任。

另一種意見：發包人參加訴訟僅是為查明案件事實，即其是否拖欠工程款，如果發包人拖欠承包人工程款，則發包人應在欠款范圍內承擔直接責任。如果發包人不欠承包人工程款，則發包人不應當承擔付款責任。

【簡要討論意見】：雖然發包人在欠款范圍內承擔連帶責任并沒有充分的法律依據，但由于發包人對于承包人轉包、違法分包的行為可視為存在選任(承包人)上的過錯，而建設工程司法解釋為解決由農民工組成的實際施工人在與其有合同關系的相對人，因下落不明、破產、資信狀況惡化等原因導致其缺乏支付能力，實際施工人又投訴無門的情況下，為實際施工人主張工程價款提供的特殊救濟途徑，準許實際施工人突破合同相對性，提起以發包人為被告的訴訟。因此，發包人承擔連帶責任更有利于實際施工人的保護(雙重保護)，不僅與司法解釋的精神相吻合，社會效果也更好，這在一定程序了彌補了法理上帶來缺陷。既然是特殊救濟途徑，發包人適用連帶責任應理解為特殊情況。

如果發包人承擔的是直接責任，則存在諸多司法障礙有待厘清。

(1)司法解釋第26條共2款，第一款是實際施工人應依據合同相對性原則，直接起訴轉包人、違法分包人為被告，由其承擔責任，這是正常的法律處理程序，轉包人、違法分包人作為合同一方，理應對作為相對人的實際施工人承擔責任。第二款則是突破合同相對性，實際施工人可向發包人主張權利。應當注意，前款用的是“以轉包人、違法分包人為被告起訴的”，第二款則是“以發包人為被告主張權利的”，“起訴”與“主張權利”用詞上的不同，表明轉包人、違法分包人與發包人承擔的責任應不同。轉包人、違法分包人應當是第一責任人或者說是直接責任人。如果發包人也承擔直接責任，則與第一款規定相矛盾。因為直接拖欠實際施工人工程款的是轉包人、違法分包人，而非是發包人。在拖欠工程款的情況下，第一款的轉包人、違法分包人承擔直接責任，發包人連參加訴訟的資格都沒有，而在第二款中卻要承擔直接責任，從而取代了轉包人、違法分包人，法理上講不通。

(2)實際施工人向發包人主張權利，并非是僅要求發包人查明事實的，而是要求其承擔責任的。相反，追加轉包人、違法分包人為當事人則是查明案件事實，分清責任的(見最高法院負責人答記者問)。如果當事人都能夠參加訴訟，也能夠查清發包人欠工程款或者不欠工程款的事實，則能夠分清發包人是否承擔責任，從而能夠保護實際施工人的權益。但如果轉包人、違法分包人因主客觀原則不能到庭，從而不能查清案件事實的情況下，則如何查明發包人是否拖欠工程款?特別是在實際施工人否認發包人單方提交的證據的情況下，如何認定?能否直接判決發包人承擔直接責任?特別是在實際施工人與轉包人、違法分包人惡意串通或者發包人與轉包人、違法分包人惡意串通的情況下，如何認定或者判決，實踐中難以解決。

(3)發包人欠款范圍與轉包人、違法分包人欠實際施工人的欠款范圍存在大于、小于或者相等三種情形。如果是小于的情況，則不僅要判決發包人直接承擔責任，還要判決轉包人、違法分包人在扣除發包人承擔份額后的欠款承擔責任，顯得很混亂。特別是在轉包人、違法分包人有能力也愿意償還欠款的情況下，難道仍要判決發包人承擔直接責任，不僅與法理不符合，也與司法解釋的精神相違悖。如果不判決發包人承擔責任，其直接責任又如何體現?

(4)如果判決發包人承擔直接責任，則發包人對承包人享有的抗辯權(如質量、工期等違約責任)能否對抗實際施工人?

(5)如果發包人尚未與承包人等進行結算，無法確定是否欠付工程款，是否判決發包人承擔責任?還是駁回實際施工人的請求(以條件不成就為由)。

(6)對于“欠款”的理解，是僅指工程款還是經過結算后的實際欠款(可能存在違約金或者損失的情況)。當實際施工人與發包人理解不一致時，如何判決?

對于上述問題，如果判決發包人承擔連帶責任，則基本迎刃而解。

7、關于質量保修金的處理問題。建設工程質量保修金是發包人與承包人在建設工程承包合同中約定，從應付的工程款中預留，用以保證承包人在保修期內對建設工程出現的質量缺陷進行維修的資金。其主要功能在于擔保建設工程竣工驗收并交付使用后在保修期限內出現的質量問題。與質量保修金相聯系的是質量保證金。建設工程質量保證金是發包人與承包人在建設工程承包合同中約定，從應付的工程款中預留，用以保證承包人在缺陷責任期內對建設工程出現的缺陷進行維修的資金。二者實質為同一性質費用。實務中，由于對質量保修期與缺陷責任期認識不同，導致對質量保證金和保修金的處理存在爭議。會議認為，質量保修期與缺陷責任期是兩個不同的概念，質量保修期是指建設工程在正常使用條件下的最低保修期限，在此期限內承包人對建設工程出現的質量問題負有保修義務。而缺陷責任期是指質量保證金的預留期限，最長為2年，缺陷責任期滿，發包人應當將保修金返還給承包人。因二者期限不同，質量保修期長于缺陷責任期。因此，當事人對質量保修金的返還有約定的，從約定，沒有約定的，實務中比較一致的做法是按照質量保修期來確定質量保修金的返還時間，即只要質量保修期滿，發包人預留的質量保修金應當退還給承包人。

另一種意見：對當事人沒有約定質量保修金的返還期限或者約定不明的，缺陷責任期滿后，發包人應當將質量保修金返還給承包人，即發包人應當在2年后將質量保修金返還給承包人。

8、關于簽證與索賠問題。《最高人民法院關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十九條首次規定了工程簽證和索賠問題。實務中應對簽證和索賠問題準確理解與把握。簽證和索賠是建設工程施工合同履行管理中非常基本、重要的問題，二者聯系緊密但又有區別。簽訂是工程承發包雙方在合同履行過程中對確認工程量、增加合同價款、支付各種費用、順延工期、承擔違約責任、賠償損失等內容所達成一致意見的補充協議。簽證是合同當事人意思表示一致的結果，是主張權利的憑據和索賠的基礎，承包人憑借簽證可以要求發包人延長工期、增加價款或賠償損失等。工程索賠是合同履行過程中，對于并非自己過錯，而是應由對方承擔責任的情形所造成的損失，向對方提出經濟補償和(或)工期順延等要求。工程索賠不是雙方協商一致的結果，而是單方主張權利的要求。索賠與已發生或履行完畢的簽證是統一的關系，即索賠是一種過程，簽證是一種結果。未發生或者未履行完畢的簽證與索賠無關。發包人未能按照合同約定履行各項義務、發生錯誤以及應當由其承擔責任的其他情況，造成承包人工期延誤、不能及時得到合同價款和其他經濟損失，承包人均可就上述索賠事件提出索賠。實務中還應注意對簽證效力的認定。對于符合簽證主體是承發包雙方、簽證人員有必要的授權、簽證內容涉及工期順延和(或)費用的變化、工程量變化等、簽證內容經協商一致等構成要件的簽證，應當確認其效力。對于存在發包人拒絕簽證、簽署意見為情況屬實、監理簽證、延期簽證、過失簽證以及惡意簽證等情形，對于簽證的效力應當結合合同的約定、當事人的授權、會議紀要等并結合《合同法》的相關規定，綜合認定其效力。

9、關于建設工程施工合同約定的工程質量標準與國家強制性規定不一致的處理問題。建設工程質量關系到人民群眾生命財產安全，關系到國家利益和社會公共安全。因此，國家對建設工程質量要求十分嚴格，《建筑法》、《合同法》在立法上均對建設工程質量作出明確規定，并確定了國家最低強制性標準。但建設工程質量作為建設工程施工合同的核心內容，是建設工程施工合同履行過程中糾紛頻發、爭議激烈的問題。因此，對于建設工程質量爭議，必須堅持質量第一的審判原則，依法通過司法手段確保建設工程質量符合國家規定的強制性安全標準。當事人在建設工程施工合同中約定的建設工程質量標準對當事人具有約束力，但約定的質量標準